瑕疵担保責任での請求か火災保険使用かの線引き

質問

アパート１棟を購入した者です。
1部屋で浴槽の配管に詰まりがあり、調査や修理が必要で、
構造上、浴槽を取り外して、見てみる必要があると管理会社から言われました。

この場合の対処方法について、お分かりになればお教えいただきたいです。

【状況】
築３０年、借主は入居して５ヶ月くらいです。
物件購入後２ヶ月経過、瑕疵担保責任の期間内、火災保険も加入済みです

(1)配管の詰まりの原因確認

髪の毛やゴミ詰まりなど借主が原因⇒借主が費用負担
原因不明⇒アパート所有者負担

でしょうか。。

入居後、数ヶ月経っての事象なので、借主の原因の気もしますが、
正常に使っていたと言われれば、所有者の負担になるのでしょうか。

(2)所有者負担の場合

調査後、物件に問題があって詰まりが生じている場合、
瑕疵担保責任として売主側へ連絡、負担していただくのか
加入している火災保険にて修理を行うのが良いのか

など質問ばかりで恐縮ですが、対応方法について
知見をお借りできますと幸いです。

回答No.2

guerrilla24

購入時に契約書と一緒に受け取っている
・物件状況報告書
・設備表
の故障の有無を先ずは確認してみてはいかがでしょうか。
故障無と記載有れば、調査後に瑕疵責任を請求できると思います。
故障が有で、借主の責任でなければxingrangzi8686さんの負担になります。この場合は、事前に伝えている為瑕疵という判断にはならないと思います。
また、借主が詰まらせた場合でも、きにんと清掃をしていて管理をしていた場合は民法では、xingrangzi8686さんのご負担になります。物件の持主が無過失責任を負うという事が物件購入者のリスクでもあります。
ご参考にいただけますと幸いです。

回答No.1

兼元 謙任（@kanekaneto）

契約において、瑕疵担保責任の設定期間をどのように設定したかにもよります。

“売買契約の内容によって、売主に損害賠償の請求ができる場合と、できない場合があります。また、平成12年4月1日以降に契約した新築住宅には、売主あるいは、請負人に主要構造部分の10年保証が義務付けられています。”

“通常では売買契約書の中で、売主の瑕疵担保責任を免除したり、あるいは責任追及できる期間を短縮していることが多いようです。”

“中古物件を購入する場合は購入前に物件をよく調べておく必要があります。但し、中古物件の場合で責任免除の規定がある場合でも、売主が瑕疵を知っていて敢えて買主にその事実を告げなかった場合は、なお責任を負います。また、売主が不動産業者の場合は、瑕疵担保を免責にするとか、期間を短くするなど、買主に不利な特約は無効とされ、目的物の引渡日から２年以上とする契約をする以外は瑕疵を発見してから１年は責任を負うという民法の原則に従うことになります。”
http://www.home-knowledge.com/kouza/ko02.html

“例えば、マンションを引き渡して一週間後に洗濯機の排水管がつまり、床一面浸水してしまったという時、修理にかかる費用を買主から請求されてしまいます。

厳密に言いますと、「現状引き渡し」または「売主は瑕疵担保責任を一切負わない」という売買契約を結んでいない場合、売主は修理費用を負担する義務を負います。

もしくは、瑕疵担保責任を負う期間を2ヶ月としていた場合、2ヶ月をすぎて配水管が詰まって浸水したのなら、それは買主の責任となります。逆に、2ヶ月以内だったら、売主の責任になります。”
https://t23m-navi.jp/columns/view/476

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）
“売買契約の目的物（宅地または建物）に、契約の締結当時に既に欠陥・キズ（隠れた瑕疵）があった場合、売主が買主に対して負う責任のこと。”
http://www.home-knowledge.com/mag_yougo/kasitanpo.html

“契約概念の変遷「瑕疵担保責任」を例として_20170522”
https://youtube.com/watch?v=9-vCLFuq5QM

こちらも参考に！

「瑕疵担保責任」「購入」に関する質問と回答
https://okwave.jp/searchkeyword/?word=%E7%91%95%E7%96%B5%E6%8B%85%E4%BF%9D%E8%B2%AC%E4%BB%BB%20%E8%B3%BC%E5%85%A5

良い方向に進みますように！

参考になれば幸いです。

参考URL：

http://www.home-knowledge.com/kouza/ko02.html