不動産投信のアパート経営は儲かるのか？

質問

• 資産運用の一環として不動産投信やアパート経営に興味を持っている方は多いですが、実際に儲かるのか疑問に感じる方もいるでしょう。
• 過去の統計データからは「儲からない」という結果が圧倒的に多いですが、一部の成功者の存在も確認されています。
• 不動産投信やアパート経営はリスクやタイミングによって利益が変動するため、財務状況や地域の需要などを考慮した上で慎重に判断する必要があります。

回答No.2

unos1201ok

>いまどきの情報
新しい情報でも、あなたの場合と同じか違うかにより、参考にならないものです。親からの資産を引き継いで、余っている都心部の需要のある土地などに普通預金などに残っている資金でアパートを建てる分には、そのまま固定資産税を支払い続けるよりも収入が入る分だけメリットがあることも実際にあります。

もっとも、減価償却できる分と、補修維持費、これを入居者の支払う賃貸料などで十分に儲かるように見えるのは最初の15年程度までかも知れません。３０年も同じ施設でアパートを維持すると、賃貸料が安いとか駅などから非常に近いとかの条件がないと、近隣の新しい施設への入居者が増える、古いアパートは空き部屋だらけのこともあるものです。

古くなるほど補修費などがかかるし、一人でも迷惑を掛ける入居者がいると空き部屋が増えるなどの状況になる、最悪、居座られると、持久戦になり、売却を考えることになるものです。

私も都内の非常に便利な場所に相続した土地家屋がありますが、アパートにするよりは駐車場の方が確実に収入が継続できそう、家を壊すのも費用がかかるものですし、処分すると固定資産税も大幅に増えるから、それを上回る収入を維持できるかもポイントになるものです。

＞週刊誌は釣り
少しでもアパートなどを建てる興味を持つ人を増やすこと、これが狙いでしょうね。建築費を支払ったりで不動産屋や建設業者が儲かる、知識のない人は頼ってくれますので、相場よりも高い費用を掛けてくれる、昔からのアパート経営者よりもコストが掛かっても気づかないかも知れません。

場所次第、古い施設を建て替えなどで全面的に周辺で土地開発が進むこともあるし、そういう時期は数年から１０年ほど人気がなくなり入居者が大幅に減ることもある、リスクはいろいろありますし、津波とか、浸水、震災などで大損害を受けることも回避できません。保険でも最大で半分程度しか出ない、借りて経営するのは、結構危険なものです。

私の友達でも不動産で代々経営している人もいますが、建て替えは慎重、新規にアパートなどにしないで、マンション販売と下の階だけ貸店舗などで確実に短期間で負債を返済し、その後は管理費からの補修維持費などの請負仲介で多少の利益を確保などの利益率の非常に低い運用をしている人ばかりです。バブル期に儲かった人ほど大幅に規模を縮小して細々と経営を維持しているか、倒産して整理している、空き家も目立つので、アパートやワンルームマンションも学生相手の専用物件などでも苦戦しているみたいです。

親戚の不動産を扱っていた人、アパート経営を廃業し、土地を売ってマンションに建て替わっているケースばかりで、ここ数年で大家業を廃業した人ばかりです。総資産もここ数年で大幅目減りした人が多い、相続税が支払えないので売却して整理した人ばかりです。

私の近隣でもアパートが新規に建っても最初の数年は満室状態でも、その後は空き部屋が目立つ、大家も羽振りが悪くなっている人ばかりで、外車から国産車の小型車に乗り換えた人が目立ちます。逆に入居者は外車を駐車している、賃貸で支払える人は家賃を安くしても高級車に乗り換えた人もいるものですし、長期間賃貸で住む人は少数派かも知れません。

お礼

unos1201ok様、いろいろな情報ありがとうございます。大変参考になりました。
もともと土地を持っている人でないと、とても利益が出せそうにありませんね。アパート経営で成功するなんてごく一部で、週刊誌に載せられる人って限られているような感じがしてきました。
出資者集めて新規に経営をしようだなんて、私がしようとしたことは無謀というのがわかりました。
場所次第といっても、よほどの目利きじゃないと当てる事は難しいでしょうから、本当に簡単ではないことがわかりました。
とても参考になりました。ありがとうございました。