アパート経営？

質問

初めて質問します。
現在、亡くなった父から相続したアパートを経営しています。
●土地１００坪(建蔽率５０・容積率８０)
●アパート２階建て(築３０年以上なので入居者は半分ほどしかいません。)
●駅から徒歩２分(ちょっと田舎)
●貯金約５００万円

ここの建て替えで悩んでます。
ご覧のとうり資金はあまりありません。
古いアパートなので入居者も古い方達ですので立ち退きも悩みの種です。
近い将来、同じようにアパートを建て替えるか、自宅+月極め駐車場にするか迷っています。
近くの新築～３年くらいの１Ｋアパート(ハイツ？)の家賃相場は、５５０００円前後です。
名義は私なのですが、管理などは全て身内に任せていますので、どうすれば良いかわかりません。
私自身、賃貸マンション暮らしなので家も欲しいですが、将来を考えれば収入も欲しいです。
無知なのでどこに相談して良いかすらわかりませんし、相談するのも怖いです。
詳しい方、回答よろしくお願いします。

回答No.4

kaz1916 · ベストアンサー

１．追加回答いたします。
建蔽率５０ですから今の空き地部分に床面積５０坪、延べ床８０坪のアパート兼居宅を建てることが出来ます。　当然今の建物は建築後に解体します。

更に、解体した跡地を駐車場にすればいかがですか？

もっとも、地形や道路の関係がありますので理想どおりには行かないかもしれませんが。

お礼

何度もすみません。
自宅+アパート+駐車場が一番向いてる気がしてきました。
いろいろとご回答ありがとうございました。

回答No.3

kobalt

身内が親から借家２棟を相続しました。
築30年以上で、家賃も安く、古かったです。（平屋）
１棟が出るのを機に、不動産屋さんに相談し、もう１軒に出てもらうことを
交渉してもらい、家賃を6か月分くらい無料にし、２棟とも敷金全額
返却しました。
たまたま残った１棟のかたが良い人だったのか、最初に「家賃を無料にする」
などの話をしていないのに、不動産屋さんが良い物件を紹介してくれた
ようで、トラブルなく出てくれました。

今は２階建て４室（2DK）のアパートになり、すぐに満室。
家賃の半分（２室分）を毎月返済・・・とうことで、なんとか
やっています。

ちなみに実家は、自宅＋アパート２室（1K)で家賃収入を得ています。

お礼

ご回答ありがとうございます。
小心者なのでトラブルが一番嫌です。
今の入居者の方には、どういう結果になっても退去して頂かなくてはならないので本当に不安です。
今まで家賃の滞納などない家主にとっては良い方達ばかりでしたが…立ち退きとなると、多少はトラブルもあると思います。
何もかもが初めての事ですので不安だらけですが、がんばってみます。

回答No.2

kajyumiya

そのお土地が、どれ位賃貸需要が見込めるかはわかりませんが、駅前の立地で100坪となると固定資産税もそこそこの金額が必要になるのでは？

月極駐車場代だけで支払っていく事ができれば良いですが、最近は各建築会社も非常に安く建物を建ててくれますし、最低金利の今ですから、私なら賃貸住宅をたてます。（本業ですから）

運営や入居率、税務など不安なのであれば、積水ハウスや大和ハウスなどの大手ハウスメーカーに相談してはいかがでしょう？

大手メーカーは、大抵グループ会社で一括借り上げをしてくれるので、入居率は安心ですし、借り上げをする事で銀行融資なども上手く引っ張ってきてくれます。もちろん毎月のキャッシュフローまで相談に乗ってくれますよ。

1円でも高く儲けるのなら、自分で運営した方が良いですが、本業のお仕事があるなら、そういった所の方が安心ですよ。

で、各大手メーカーは競合なんかは当たり前ですので、どんどん競争させて良い条件で建ててもらえば良いと思います。

そのアパートを抵当に入れて、家を買う（建てる）というのはいかがでしょう。
自分で土地をお持ちで、55,000円程度の賃料が取れれば、利回りも10％以上になるのでは？

家賃収入の半分は返済に、半分は収入（家のローン）にという方は多いです。将来は家賃収入は私的年金にもなりますしね。

勝手にいろいろ言ってスミマセン。
ただ、賃貸住宅ならお金を生み出しますので、自宅を建築するよりも抵当価値が高くなりますから、2棟目、3頭目も全く夢ではありません。

老後は夢の家賃生活…、あぁ、羨ましい…。

お礼

ご回答ありがとうございます。
大手のハウスメーカーに無料診断などがよく広告されてるのでお願いしてみようかなと何度も思いましたが
自分が無知なので「騙される」と腰が引けてしまって…。
でも、動かないと何も始まらないですもんね。
ご回答を拝見してると夢が膨らみます。
まだ、税金の問題もありますし、どれくらい借り入れしなければならないかも不安ですが良い結果になるようにがんばってみます。

回答No.1

kaz1916

駅から２分、と言う事は充分賃貸経営が可能だと思いますがいかがでしょうか？　（地域によっては需要の問題もあると思いますが）

５０/８０という事でしたら、まだ新しい建物を建てる余裕があるのではないですか？　
可能でしたら、今残っている方を建築完成後に移っていただいて、土地を有効にお使いになる事をお勧めいたします。

新築住宅には、あなたのお住まいもその一部に組み込めばいいと思います。

懇意の銀行にご相談なさったらいかがでしょうか？

お礼

ご回答ありがとうございます。
現在アパートは６×２の１２室で敷地の約半分に建っていて約半分は空き地です。
建物を建てる余裕はあるのですが、建蔽率・容積率などの問題はないのでしょうか？
賃貸+自宅と言うも考えましたが、あまり近すぎるのも
正直面倒なので…。
できるだけリスクがないようにと…考えが甘いですね。