これからのアパートマンション経営

質問

はじめまして。
アパート・マンション経営について教えてください。
最近は、生活していて自然に劣化する物は大家負担になってますよね。
普通に使えば、敷金は殆ど返金だと聞きました。
ですから、前の人が退去して次の人を入れる為にリフォームしたり、クリーニングするのは大家負担ということですよね？
これからのアパート・マンション経営は大変で、あまり手を出さない方が良いでしょうか？
ローンを組んで購入したり建てたりする方も多いと思うのですが、家賃収入でローンの返済をして、リフォームなどは大家負担だと、素人が考えても大変そうなのですがどうですか？
経営者のみなさん　ご意見ください。
宜しくお願い致します。

回答No.4

noname#56101

不動産管理会社のものです。
　賃貸物件の運営は非常に難しくなっております。
　単純に投資したマンションやアパートの収益だけで損得を判断するならば、ほとんどの場合マイナスになると言っても過言ではありません。ではどのような場合、あるいはどうすれば良いかですが、下記に私の意見を述べます。
　まず、第一に土地が既に有る、あるいは相続等で手に入ることが確定している場合です。当然固定資産税や都市計画税がかかります。これが更地ですと非常に高い！このような土地に賃貸住宅を建てるのであれば、節税効果があり、賃料収入次第ではプラスになり得ます。また、相続発生がかなり先だと予想できれば、建設資金を借入をすることで節税効果があります。このことはほとんどの不動産会社や金融機関が詳しく説明してくれます。
　次に、将来の賃料値上がりがある程度見込める場合です。現実にはほとんど有りませんが、例えば将来最寄の駅が急行や快速が停車して便利になる、あるいは大きな会社や大学などが誘致され、劇的に住宅需要が上がるなどです。ただし、よほど事前の情報で無いとダメです。もしほとんどの人が知っているのならば、既に賃貸相場もそれを織り込んだ状態でしょうから。有力な政治家や地元のコネでいわゆるインサイダー情報のような類でなければ難しいでしょう。
　上記に当てはまらないがどうしてもやろうというのならば、せめて返済期間は短くすることです。30年返済などは絶対にダメです。理想は10年～13年ぐらいです。それでも途中のリフォームや退室後の補修日を考慮すれば大して儲かりません。
　最後に、私ども業者や設計会社・建設会社・金融機関は、なるべく建物を建てて欲しいのです。彼らの言うことは割り引いた方が無難です。本当に儲かるのならば私が自分でやります。

回答No.3

keiyuza

大家です。
法律的には依然として借地借家法での契約が多いことから、また、東京などはいわゆる「東京ルール」と言われる独自の解釈をしていることから、大家が原状回復費用を全て負担するように仕向けられておりますが、実務面ではそういう方向にはなっていません。

というより、行政側の態度を鵜呑みにしていると費用全額大家負担なんてムチャクチャな論理も「そういうものか」と受け入れてしまうのです。原状回復の費用負担は一定のルールに基づいて、そのルールの下、大家と店子で負担割合を決めていくというのが、あるべき姿だと私は思います。
そして大家として大切なことは確実に競争力のある物件を持つこと、そしてその競争力を維持、または向上させるくらいの経営戦略を持ち、それを実行していくことです。
それをしないことには、結局「賃料を下げない、または原状回復費用を大家が負担しないとお客が入らない」なんてことになり、目も当てられない状況になるのは必至です。

法律うんぬんの話は基本として存在しますが、大切なのは競争力とその維持です。それなくして利益は確保できません。

回答No.2

m_inoue

大家してます

＞あまり手を出さない方が良いでしょうか？

どの商売・投資でも同じ事だと思いますが一概には言えません

株が悪いと言っても儲けている人も居るし、景気が良い業界でも倒産は有ります

私はむしろ環境が悪いときこそ投資のチャンスが生まれると思っています

１億の物件でそのまま経営すれば赤字でも、それを購入すれば７－８０００万円からのスタートが出来ます

最近は保険で設備の修繕費用も補填して貰える物も出来ています

http://www.ms-ins.com/pdf/kasai/homepika.pdf

金利だけから考えると低金利で有利ですし．．．。

＞リフォームなどは大家負担

当たり前の話でしょうね、後は特約条項と家賃にどうやって反映させるか？

ガイドラインなどは両刃の剣だと思います

そのおかげで今後は入居者にとってがんじがらめの契約書になってきています

従来は大家の裁量でおかまいなしの項目も管理会社はキッチリと精算するようになります

＞前の人が退去して次の人を入れる為にリフォームしたり、クリーニングするのは大家負担ということですよね？

特約にきちんと書かれるようになりました

・退去時は汚れが無くても壁紙貼り替え
・クリーニングは標準価格まで書かれています（割高）

＞素人が考えても大変そうなのですがどうですか？

素人が考えるから大変なだけです
ちゃんと勉強すれば今がチャンスと思えるかも知れませんよ

素人が考えて手を出さないときは意外と儲け時です

回答No.1

johnyangel

知人がアパートを建てました。不動産屋さんが建築業者とタッグを組んで、アパート建てませんか、建てませんか、と土地を持っている人にはしょっちゅう電話をかけてきますよね。で、結局、たてても人が入らず、ローンが残り、土地を不動産業者に持って行かれてしまいました。
　また、かりに人が入っていても、敷金返還など厳しいですし、10年たつと実は、水回りの修理などそっちのほうがお金がかかります。ローンを返しおわった頃には、水回りもぼろぼろになって使えない建物だけが残った。更地にするのに金がかかってけっきょく赤字、、という話は枚挙にいとまがありません。銀行や、建築業者は結局建物たててローンくませて吸い上げていきますが、ノウハウが無ければ結局、素人がソンをするシステムになっていることには代わりありません。質問者さんも、劣化するものは大家負担であることはご存じですし、ある程度の知識はおありだと思います。結局家賃収入よりも月々の予想もしなかった管理費が遙かにうわまってきてしまうことはよく覚悟する必要があります。
また、とんとんであれば結局、30年後（実際は20年すぎれば悲惨なことになってきます）は使えない建物だけがのこってそれの撤去にはもちろん自分が負担しないといけないということを考えると、、あのとき建てないほうが良かった、、、！ということになりかねません。
もちろん運用の仕方によって（というか実際は立地ですね）で、利益を上げている方もいらっしゃいますからそのあたりは実際どれだけ人が入って、、どれだけ何年目以降はメンテに金がかかって、撤去するのにどれだけ、、、という万難を排した後でプランを着工することが必須になってきます。思案が要求されるところですので、じっくり考えてみてくださいね！