小規模宅地特例の土地、申告期限直後の売却で脱税に？

質問

けっこうグレーな話かもしれませんが、見識ある方がいらっしゃったら教えてください。

相続で得た居住用宅地を、親族が相続します。
相続税節税のため、小規模宅地の特例を使うべく、相続した土地に申告期限まで住むことにしました。
（その他の小規模宅地の特例要件を満たしているとします）

そして申告期限がすぎたら、すぐに売却します。
なぜすぐに売却するかと言えば、その相続した土地にずっと居住するつもりがなく、本音で言えばその土地を売って現金に換え、違うところに住みたいからです。

小規模宅地の要件はすべて満たし、きちんと納税手続きも行います。

でも、申告期限の直後に売却すると、税務署から「あんたはこの土地を【居住用】宅地と思ってないでしょ？期限後すぐに売ったんだから。10ヵ月しか住まないなら居住用なんて言えないじゃないか。なのに小規模宅地の特例を使うなんて、間違った申告だ（脱税だ）」って、追徴課税されないでしょうか？

「相続した土地に申告期限まで住む」が、形式的な要件に過ぎないならよいのです。

「売却は、申告期限を過ぎてからにしましょう」と多くの税理士がブログで書いてますが、それを真に受けてよいのかどうか気になっています。
実際のところは、どうなのでしょうか？

よろしくお願いいたします。

回答No.2

fpadviseok · ベストアンサー

小規模宅地等の特例についてはご自身がある程度知識があるようなので改めて説明する必要はないと前提してアドバイスします。

税務上の特例やルールは、要件に該当すれば適用可、要件に該当しないのであれば適用不可という非常にシンプルなものです。それ以上それ以下でもありません。
小規模宅地等の特例では取得者によって所有期間の縛りがあるわけですが、その期限が過ぎれば、どのように処分するかは所有者の自由です。

「税務署から「あんたはこの土地を【居住用】宅地と思ってないでしょ？期限後すぐに売ったんだから。10ヵ月しか住まないなら居住用なんて言えないじゃないか。なのに小規模宅地の特例を使うなんて、間違った申告だ（脱税だ）」って、追徴課税されないでしょうか？」

そんなことで脱税だと言われたらキリがないです。相続した自宅がボロボロでもう住めないから期限後すぐに売却したらみんな脱税になるのでしょうか。要は要件に合致するかしないかですから、手続きどおりに進めれば問題はありません。

ここからは余談になりますが、居住用財産を売却した場合は、下記のような特例が使えます。

1 「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」
所有期間の長短に関係なく、譲渡価格から最高3,000万円までが控除されます。
しかし、適用除外があるので注意が必要です。
(1) この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
(2) 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
(3) 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
恐らく(1)に引っ掛かるかもしれませんが、現在居住実態があるわけですから問題にはならないでしょう。実際には相続した家が老朽化でもう住めなくて処分する人もいると思いますし、そういう人もこの特例が使えないというのはおかしい話になってしまいます。

2 「長期譲渡所得」の適用に該当すれば、税金も安くなります
相続や贈与により取得した土地・建物は、前の所有者の取得時期を引き継ぎます。
よって10年以上前に買った土地を相続により今年取得した場合、新たに所有期間が始まるのではなく、前の所有期間も含めてカウントすることになります。
長期譲渡所得・・譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの
短期譲渡所得・・譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの
「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。

税金における特例措置を上手く活用すれば節税になります。
ただし、特例を受けるためには申告をしなければなりません。要件に合致すれば適用になり、合致しなければ適用になりません。 

最後に参考ページを掲載しておきます。
小規模宅地等の特例
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm
譲渡所得の計算のしかた
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm
相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3270.htm
国税不服審判所(居住用財産の判定)
http://www.kfs.go.jp/service/MP/12/0102060200.html

お礼

ご回答ありがとうございました。参考にさせていただきます。

回答No.1

kitiroemon

申告期限が過ぎれば売却しても問題ありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm

小規模宅地等についての特例は、主に租税特別措置法第69条の4で規定されているのですが、申告期限が過ぎてからのその土地の利用については、関連の通達等を含めて、条件等の記載は何もありません。申告期限まで住んでいることが唯一の要件です。ということは、税務署からとやかく言われることはないということになります。

その親族の方は、相続開始時点以前から、その家屋に居住（同居）されていたのですよね。そうでなければ、別の要件で厳しくなります。

お礼

ご回答ありがとうございました。参考にさせていただきます。