• ベストアンサー
  • すぐに回答を!

共有名義の不動産の名義変更について

両親の自宅は現在、両親の共有名義です。 父が来月大きな手術をすることになり、父が勝手に司法書士に母の単独名義に変更依頼したことがわかりました。その際、贈与税や不動産取得税がかかることは聞いていたようです。 父は自分にもしものことがあった際、共有名義のままだと母が困ると思って手続きをしたようですが、私はもしもの時は父の持ち分を母と私と弟とで相続し、私と弟が持ち分放棄する遺産分割協議書を作成すれば相続で母へ名義変更できるのではないかと思っています。 このまま手続きをするしかないのでしょうか。 登記を止めることは可能なのでしょうか。 私は無駄な出費(登記は仕方ないとしても、税金など)をできるだけさせたくありません。 良い方法などありましたら教えてください。

共感・応援の気持ちを伝えよう!

  • 回答数7
  • 閲覧数244
  • ありがとう数7

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • 回答No.7

贈与税と相続税とどちらが高くなるか、ご質問の内容だけではわかりません。 no.6の方の回答にもありますが、結婚して20年以上たっている配偶者への不動産の贈与は2000万円の配偶者控除があるので、2110万までは贈与税はかかりません。 また、不動産取得税に関しても軽減措置があるので、条件によっては無税になる場合もあります。 相続税の場合は、不動産以外の資産も含めての計算になるのでそれらの資産の額がわからないと何とも言えません。 相続にした場合は、資産の総額が基礎控除を越えてしまえば、不動産を相続しないご質問者様や弟さんにも相続税を払う必要があります。 そのような点も含めて、お父様は名義変更をする事にしたのでは無いでしょうか、お父様の意思を尊重する事も大切なのでは無いでしょうか。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

回答ありがとうございます。 キャンセルは間に合いませんでしたが、贈与税は配偶者控除でかからないようです。不動産取得税は築年数が経過しているため軽減対象でないため、満額課税対象です。大した資産はないので母と弟と私で相続時控除で賄えるはずで、相続時にでも母名義にすることが可能だと司法書士がなぜ説明し選択させてくれなかったのか疑問が残る結果となりました。 今後は私に相談をして決めるように父も反省したようです。 お世話になりました。

関連するQ&A

  • 不動産名義変更について

    土地と建物の名義が異なる為、買い替え検討を期に、一本化しようと思いますが、その際の手続きで、経費がもっと安くなる方法を教えてください。ローン残債や、贈与、相続などの問題はありません、単純に名義を変更するだけです、、不動産取得税や贈与税などがかかるのでしょうか、それとも登記費用(印紙など)のみ(14万位)でしょうか、あわせて御説明いただければ幸いです。宜しくお願いします。

  • 相続による不動産の名義変更

    実家の宅地・建物・農地の名義変更について困っております。 私は被相続人の孫になりますが、両親に代わって手続きについて色々調べているところです。 【状況】 実家の宅地・建物・農地はすべて祖父の名義になっていましたが、平成3年に祖父が亡くなり、名義変更の手続きをすることなく今に至っています。 祖父死亡時の相続人は、祖母・私の父(長男)・私の叔父(次男)の3人でした。 特に遺産分割協議などはありませんでしたが、その地方の慣習にならい、父(祖父母と同居)がすべて相続したような形になっています。 叔父は若い頃養子にいき、父がすべて相続することに異論はないようです。 その後、平成13年に祖母も亡くなりました。 今年父も還暦を向かえ、今後の相続でさらに不動産の名義変更がややこしくならないうちに、名義変更手続きを済ませておきたいという思いです。 【質問】 さて、名義変更をするにあたり、遺産分割協議書(遺言書なしのため)と所有権移転登記申請書を作成することになりますが、 ・登記は一回で済むのでしょうか?(祖父→父) ・一回で済む場合、遺産分割協議書と登記申請書はどのようにかけばよいものでしょうか? 遺産分割協議書を作るにも、亡き祖母の署名・押印は不可能なので、祖父の遺産分割を父と叔父の署名・押印だけでできるのか、調べてもわかりませんでしたので、ご回答いただければ幸いです。

  • 不動産の名義変更

    平成10年12月に現在のマンションを購入し、主人と私と1/2ずつの持ち分で登録してあります。今はまだ子供が居ませんが、もし子供が出来れば子供に、出来なければ私に主人の持ち分を移していこうと考えています。そこで、分からないのが、贈与税です。贈与税のかからない範囲って言うのはあるのでしょうか?あれば、それは金額ですか?面積ですか?また、名義変更の手続きは素人にも出来るのでしょうか?手続きの方法は?頼むとすれば何処へ行けばいいのでしょうか?費用はいくら位かかるものなのでしょうか?質問だらけで申し訳ありませんが、ご存知の方いらっしゃいましたらお願いします。

その他の回答 (6)

  • 回答No.6

「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」 という制度もありますよ。 https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm(国税庁taxアンサー参照) 対象かどうか税務署等で確認してみたらいかがでしょうか。 まあ、司法書士の方も当該制度を承知してるかもしれません。後で色々言われないように、一応、贈与税や取得税課税の可能性をアナウンスしておくということはあり得るでしょうから。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

回答ありがとうございました。 司法書士は一応は贈与税と不動産取得税の説明はしたらしいのですが、相続時でも手続きが可能だとかは説明はしてくれなかったようです。 配偶者控除は該当するようですが、不動産取得税は「贈与」ですから避けられません。父は私の説明を聞き後悔していますが、登記申請済みでキャンセルはできませんでした。

  • 回答No.5
noname#237141

きっちり計算しないとどちらの方法が安くつくかは 分かりませんけど、今回お父上の名義でもある不動産を お母上単独名義に変更する登記変更費用と、 お父上が亡くなり相続して、子供達が相続放棄して お母上の単独名義にするのとではそれほど大きな費用差は出ない と思いますよ(名義変更登録費用という意味で)。 資産状況にもよりますが、相続税も贈与税(配偶者控除枠)も 何らかの非課税枠っていうのがありますから、何億もする不動産でもない限り 気にする必要もないか、と思います。 手続きに関しても、とりあえず司法書士にすぐ連絡ですね。 法務局へ提出され移転登録手続き済みならアウトです。 ただ、申請者以外の人が「キャンセル」を申し出てそれが通るのかどうかは 分かりません。 個人的見解ですがお父上がもしもの時があったとしても、 それはそれってことだし、それを考慮して配偶者のお母上のために 自分の名義を外すという決断もアリだと私は思いますよ。 それがお父上の決断されたことで、不動産所有されていた人の 権利でもありますからね。そこは尊重されても良いかとは思います。 名義変更っていうのも、無駄な出費ってないと思います。 (司法書士代などは除いて)誰かが亡くなれば相続はするし、 相続した人が今後不動産をどうするかの、またの移転登録などは 絶対かかりますからね。どの時点で費用を出すか、だけの話です。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ありがとございました。 父は母の名義にしてあげたいというより、母の名義にしておかないと自分が死んだら処分などに困ると思っただけらしく、私の説明を聞いて早まったと反省していました。登記持ち込み後であったためキャンセルはできませんでしたが、来年相続税の配偶者控除の申告を忘れずにする予定です。

  • 回答No.4
  • oska2
  • ベストアンサー率42% (1296/3077)

>父が勝手に司法書士に母の単独名義に変更依頼したことがわかりました。 父親名義の不動産を+父親の判断で処分を行う事は、「身勝手」ではありません。 例え親子でも、(父親が認知症などでなければ)父親は自分で判断・処分が出来ます。 >贈与税や不動産取得税がかかることは聞いていたようです。 まぁ、司法書士から聞いているでしようね。 司法書士としても、各種手続きを代行する事で「金儲け」が出来ますからね。 不動産登記は、司法書士に依頼しなくても「中学生程度の国語力」があれば自分で出来ます。 法務局に提出する書式も、各種HPでダウンロードできますしね。 >共有名義のままだと母が困ると思って手続きをしたようです まぁ、父親の気持ちも分からなくはありません。 昔の人?は「不動産は、100%同じ所有者でなければ価値が無い」と思っていますからね。 所有権・抵当権が複雑な物件は、買い手が付きません。 >父の持ち分を母と私と弟とで相続し、私と弟が持ち分放棄する遺産分割協議書を作成すれば相続で母へ名義変更できるのではないかと思っています。 その通りですね。 生前贈与手続きをするよりも「今は、1円でも無駄な出費を抑えて治療費に回す事」です。 司法書士への依頼費は、バカにできませんよ。 配偶者に贈与すると言っても、相続税は相続税よりも確実に莫大です。 ですから、今は「何もしない」事が正解です。 質問者さま・弟が、「父親の持分は、相続しない」のですからね。 不幸にも父親が亡くなった時は「質問者さま・弟が、相続放棄」をすれば良いのです。 簡単な事で、家庭裁判所に行く事もありません。 遺産分割協議書に「父親名義の不動産(土地地番・家屋住所など)は、全て母親が相続する」旨を書くだけです。 そして、母親・質問者さまま・弟が「署名・実印押印」して印鑑証明書を持って法務局に提出するだけです。 ※相続による不動産所有権移転 役所としては「誰が固定資産を払うのか」しか、相続には関心がありません。 実は、相続開始が始まっても相続手続きをしない方も多いのです。 法務局での所有権移転登記は、ワープロが出来れば誰でも簡単に早く手続きが出来ます。 ※方法は、HPで検索すると多くヒットします。出来れば、法務局のHPが便利。 >登記を止めることは可能なのでしょうか。 可能ですよ。 一日も早く、依頼した司法書士事務所に連絡して下さい。 当然「依頼者である父親も同意している事」が、必須です。 当然、既に使った経費を請求されます。が、一日遅くなると経費も増えます。 明日にでも、司法書士に「キャンセル」を伝えて下さい。 時既に遅し(登記手続きが終わった)だと、何も出来ません。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

キャンセルは間に合いませんでした。 父には相続時にでも母の名義にすることができるとは司法書士は説明してくれなかったようで、私の説明を聞き父は後悔していました。 後悔先に立たずですね。 回答ありがとうございました。

  • 回答No.3
  • f272
  • ベストアンサー率45% (5084/11295)

間に合うかどうかわかりませんが,名義変更依頼をした司法書士に依頼をキャンセルした方がよいです。父は自分にもしものことがあった際でも共有名義のままで母が困ることはありません。あなたの言うように相続では基礎控除額(3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数=4800万円)が認められますから,贈与税の控除額(年間110万円)よりも断然大きいです。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

キャンセルは間に合いませんでした。 ただ、相続税は配偶者控除の適用になるようで(税務署で確認)課税されないようですが、不動産取得税はかかってしまいます。 司法書士が相続時にでも手続きができることを教えたうえで、父に選択させてくれれば良かったのにと思います。 父も後悔し、反省していて、今後は私に事前に相談すると言っています。 ありがとうございました。

質問者からの補足

回答ありがとうございます。 司法書士へのキャンセルはどの時点まで可能なのでしょうか。 法務局へ登記申請書を提出していたらもう間に合わないのでしょうか。

  • 回答No.2

元々基礎控除額5000万円+法定相続人の人数×1000万円までが非課税です。 不動産部分の価格っていくらくらいですか? 市中で一億円くらいの不動産でも税務署は6000万円くらいの価値でしょう。 持ち分比率が半分なら元々一億円の不動産も相続は5000万円の不動産のうち相続対象は3000万円です。 相続する人が3人なら8000万円までは無税と考えてしまえば、急いで無用な手続きを する必要はないことになります。 それを大きく超える資産だとしたらものすごい大金持ちということになります。 司法書士さんはそれを言わず手続きをして儲けようとしている様に思います。 司法書士さんのカモになっていますね。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

回答ありがとうございます。 田舎ですので評価額も低いので、基礎控除で完全に非課税になると思います。 私も司法書士さんが父に助言してくれればよかったのにと思っています。 早速明日にでも司法書士に連絡をしてみようと思います。

  • 回答No.1
  • E-1077
  • ベストアンサー率25% (3252/12601)

名義変更しなくても、お亡くなりになった場合、法令に法り、配偶者と子には平等に分けられるので、名義は関係ないです。遺産分割協議も居住している限りは要りません。また家族で話し合いがある場合には、取りあえずの覚書でもあれば大丈夫です。 よって、今すぐにでも全部の手続きをストップすることをお勧めします。 しかも、縁起でもないことをやるものじゃない!と叱っても良いでしょう。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

キャンセルは間に合いませんでした。 相続時にでも手続きが可能だと父はわからなかったようで、司法書士が一言説明して選択させてくれていたら良かったのにと思います。 父も反省していて、今後は事前に相談してくれると言っています。 お世話になりました。

質問者からの補足

回答ありがとうございます。 両親とは私たち兄弟とも別居しているので、遺産分割協議は必要だとは思っていますがどちらにせよその時点で良いことですよね。 手続きストップはどの時点まで可能なのでしょうか。

関連するQ&A

  • 不動産名義変更について

    結婚を考えているのですが 彼女名義の住宅、土地名義があります。 結婚にあたってその名義を彼女の両親へ名義を変更してから 結婚したいと考えているのですが この場合は贈与税が掛ってしまうと聞きました。 贈与税は相続税と違って高額なものとも聞いています。 結婚前に難関にぶち当たってしまいました。 なるべく費用が掛からずに名義変更をすることは可能でしょうか? いろいろサイトを調べてもよい解決策が見つからず こちらに相談させて頂きました。

  • 不動産の名義変更

    マンションや土地の名義変更について教えて下さい。 兄弟や子供に名義変更する場合、どんな手続きが必要なのでしょうか? 相続、または贈与税の支払いが必要なのでしょうか? タダであげたというのは駄目なのでしょうか? どのくらい払わなければならないのでしょうか? 教えて下さい。

  • 父の死去に伴う不動産の名義変更

    同じような質問もいくつかあったのですが、よく分からないので質問させてください。 先月父が他界し、父名義の不動産を母名義にしたいと思っています。不動産は一戸建てとマンション(1部屋)があります。 一戸建ての方は実家ですので、そのまま住むのですが、マンションの方は使うことがないので売却を考えております。 この場合の一般的な手続きの流れを教えてください。 また、仮に資産価値をそれぞれ2,000万と1,000万と考えると、その際に掛かる費用等(相続税や登記費用など)を教えてください。 家族(法定相続人?)は母、私、弟2人です。両方の不動産を母名義にする事について、家族内で異論はありません。 この場合、相続放棄や遺産分割協議などが必要なのでしょうか? 質問が多く申し訳ありませんが、どうぞよろしくお願いいたします。

  • 共有名義の自宅のリフォームに係る名義変更

    父、主人、私が共有で所有する自宅に 主人がローンを組みリフォームしました。 リフォーム後に父、私の持ち分相当に対するローン額が 主人からの贈与とみなされるということを知りました。 知っていれば先に名義変更をしていたので 税務署に問い合わせたところ、 今から錯誤登記または贈与登記で持ち分を変更すればよい(父・私の持ち分を主人へ) とのことでした。 リフォーム金額は1400万円。 現在の持ち分は以下の通りです。 父の持ち分 50分の30 主人の持ち分 50分の18 私の持ち分  50分の2 自宅の評価額(未償却残高)からすると、 父の持ち分を主人に譲渡すれば 譲渡税はかからないだろう、とのことでした。 父から主人への譲渡は下記(A)を(B)で相殺する、 という理解で正しいのでしょうか? (A) 未償却残高(1000万)の父の持ち分相当額 = 1000万 x 30/50 = 600万 (B) 父の持ち分に対するリフォーム金額 = 1400万 x 30/50 = 840万 上記をベースに、父の持ち分を主人の持ち分に移し、 主人の持ち分を50分の48にして問題ないのでしょうか。 私の持ち分については贈与税非課税なので このままにしようと思っています。 登記方法に関しては、錯誤登記でも贈与登記でも安い方で良い、 後で説明できれば問題ない、と言われましたが大丈夫でしょうか? 持ち分の変更後、リフォームローン控除の申請をする予定です。 分かりにくい説明で申し訳ありません。また、誤解もあるかもしれません。 ご教示のほどよろしくお願いいたします。

  • 不動産の名義変更は必ずしなければいけないの?

    先日、父が亡くなりました。父の家(つまり私の実家)は戸建ての持ち家です。ローンの支払いもすべて終わっており、確か抵当権も抹消しているはずです。なぜそうしたのかは、よくわかりませんが、土地、建物それぞれ、父が5分の4、私が5分の1の名義となっています。当然の様に「名義変更」をしなければならないと本等では書いてありますが、絶対にしなければいけないのでしょうか?司法書士事務所に問い合わせてみると、15万円程かかると言われました。費用と手間、正直言ってどちらも痛いです。引き続き母はそこに住んでいますし、当面売りにだす予定もありません。なのに、やはりしなければ、いけないのでしょうか。しなければどんな事になるのでしょうか。ほうっておくわけにはいきませんか?そして、もし仮に名義変更をするとなると、普通では母が5分の4を相続するということで、いいんでしょうか?そしてその場合相続税はどうなるのでしょうか?資産価値は1200万円程度しかないと思うのですが。また、何故父は、私と父の共有名義にしたのでしょう。どんなメリットがあったのでしょうか?教えてください。

  • 名義変更おける相続について

    現在85歳の母親は健在で元気でいますが、いま元気なうちに土地・家の権利の名義変更を私長男の名前に変更しておきたいと言いますので、生前贈与の手続きの申請をしようとしたところ、課税額110万円以上になりますので贈与税が掛かるものの、2500万円以下なら相続時精算課税を適用すれば、贈与税は払わなくて済むとのことですが、書類に貼る収入印紙代に15万円掛かります。 おまけに土地・家も古いので、昭和57年以前の建物は不動産取得税を払わなくてはいけないようです。これがかなり掛かるようです。(約14万円) なので、このまま母が亡くなったあとに土地の名義変更をしようと思いますが、課税対象から考えても、来年からは課税対象が3000万円まで引き下げられても、土地・家の評価額からも程遠いのでまず相続税は掛からない計算です。(土地値が上がっていけば別ですが、ほど遠いです。) この場合、多少お金が掛かっても生前贈与する方が固いか、このまま亡くなった後に権利書の名義変更する方が賢いかどちらが良いでしょうか。あくまで相続税が掛からないというのが前提です。 また亡くなってから名義変更するときに、どのような書類が必要ですか。さらに税金は別として他にどのような問題が絡んできますか。

  • 相続人間の名義変更

    お世話になります。 父が昭和61年に死亡し、相続の登記をしました。 相続人はAからHまでの8人です。 遺産分割協議でA・B・C・Dの持分4分の1づつの登記をしました。 そして最近Dが死亡しました。 8人の中ではHが1番の資産家で実業家として成功しています。 最初の相続登記後数年経った頃から、その相続登記をやりなおしてH一人の所有とする相続登記をし、Hが相続人全員に調整金を支払うことに決まりました。 知り合いの不動産屋に相談したところ、司法書士を紹介してくれ、なんと私の説明不足もあったらしく、死亡したDの持分をHに移転する相続の登記をしてしまいました。 司法書士に相談したところ、Hの単独所有にするには(1)2つの相続登記を抹消して死んだ父の名義に戻しHへの相続登記をする(2)A・B・CからHへ「真正な登記名義の回復」を原因として所有権移転登記をするの2つの方法があるそうです。 (1)の方法は、費用はそれほどかかりませんが、手続き的にはかなり複雑で、また、全員の実印と印鑑証明書が必要なので、できるかどうかわかりません。 (2)の方法はできそうなのですが、贈与税、譲渡所得税、不動産取得税その他の税金が心配です。 どうか(2)の方法による場合の税金について教えてください。

  • 相続人間の名義変更

    お世話になります。 父が昭和61年に死亡し、相続の登記をしました。 相続人はAからHまでの8人です。 遺産分割協議でA・B・C・Dの持分4分の1づつの登記をしました。 そして最近Dが死亡しました。 8人の中ではHが1番の資産家で実業家として成功しています。 最初の相続登記後数年経った頃から、その相続登記をやりなおしてH一人の所有とする相続登記をし、Hが相続人全員に調整金を支払うことに決まりました。 知り合いの不動産屋に相談したところ、司法書士を紹介してくれ、なんと私の説明不足もあったらしく、死亡したDの持分をHに移転する相続の登記をしてしまいました。 司法書士に相談したところ、Hの単独所有にするには(1)2つの相続登記を抹消して死んだ父の名義に戻しHへの相続登記をする(2)A・B・CからHへ「真正な登記名義の回復」を原因として所有権移転登記をするの2つの方法があるそうです。 (1)の方法は、費用はそれほどかかりませんが、手続き的にはかなり面倒で、また、全員の実印と印鑑証明書が必要なので、できるかどうかわかりません。 (2)の方法はできそうなのですが、贈与税、譲渡所得税、不動産取得税その他の税金が心配です。 どうか(2)の方法による場合の税金について教えてください。

  • 配偶者への名義変更

    配偶者への名義変更 最近父が4千万円程の遺産を受け取り、そのうちの約半分の2千万円を母の名義で預金を作ったのですが、その2千万円には贈与税がかかってくるのでしょうか? また父は遺産で受け取ったお金を所得税として申告しなければいけないのでしょうか? 遺産の受け取り分についての相続税はすでに支払い済みです。 宜しくお願いします。

  • 登記名義変更のデメリット

    夫4/5、私(妻)1/5の共有名義登記となっている 不動産(土地と家屋)を、私だけの名義へと 変更することになりました。 理由は、夫にいろいろあったため不動産を 私だけの名義にして保全することにしたためです。 ・登記変更の手続きは自分で行うので、  法務局へと支払う登録免許税のみ ・婚姻20年以上なので、名義変更による  税金(贈与税など)は確定申告をすることで無課税 ・不動産取得税も特例適用によりほとんどなし このような状況ですので手続き上はなにも 問題が無いのですが、実際私のみの名義へと 変更することによりどのようなデメリットが あるのか解からず登記変更の申請を躊躇しています。 何か考えられるデメリットはありますでしょうか? 特にこのまま婚姻生活が継続するとした場合の デメリットはありますでしょうか? ご回答、宜しくお願いします。