土地の相続について

質問

都心の一等地にあるビルで、
土地の所有権を持っているAさん、
ビルの所有権を持っているBさん、
再開発などの形で、ビルを取り壊す必要が出た場合に、
このAさんと、Bさんとの間で、何か協議をする必要はありそうでしょうか。

Aさんは、ビルの早期取り壊しに賛成で、再開発組合に早期に加わりたいのですが、
Bさんは、ビルの取り壊しには反対で、Aさんが再開発組合に入った場合には、
ビルの取り壊し費用について補償するように求めています。

回答No.6

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要は、A氏は土地の所有権、B氏は借地権と上物の所有権ということですよね。

　私は、義父が所有する土地・建物（賃貸中。営業権付）が再開発地域になり、その交渉を任されました。

　私の場合は、再開発組合との交渉は専ら土地・建物の方に絞り、営業権については再開発組合にお任せ（言い方を変えれば『丸投げ？』）しました。『餅は餅屋』なんです。私が借主さんと組合の間に入ったって碌なことがない。義父の場合は『店子と言えば子も同然』という世代でしたから『情』が湧いてうまく行かなかったのでしょう。
　再開発組合のバックには当然建設会社がついています。彼らにとってはそんな交渉はお手のもの。「それは苦手」なんて言っていたら建つビルも建ちません。（笑）どんな交渉をしてどんな条件で立ち退かせたのかなんて私は知りません。ただ、私の方には一切『立退き料』の話は出ませんでした。それで、実にうまく交渉でき、思いのほか良い条件で売り抜けられた。勿論、交渉にはその建設会社や再開発組合（＝行政）に顔の効く方には助力をお願いしましたが、おそらくそれも義父の『計算』の中にはあったのでしょう。

　質問者様の場合も『借地権と上物の所有権』については『丸投げ』しちゃう方が賢明でしょう。専ら土地の売買だけに絞って交渉することです。『再開発組合に入った場合には、
ビルの取り壊し費用について補償するように』なんて、所有権の売買を借地人が制限することなんて出来ません。蹴飛ばせば済みます。後は組合と建設会社がうまくやるでしょう。もし、組合や建設会社が「B氏が・・・」なんて言い出したら、私なら「じゃぁ、再開発はお諦めになっては？」くらい言うでしょう。困るのは組合と建設会社であってA氏ではない。(笑)

回答No.5

fujic-1990

４番回答者です。

　質問者さんの質問文が第三者的というか傍観者的な書かれ方なので、ついついＢの立場で回答文を書きました。

　私は土地区画整理事業みたいな減歩が伴う仕組みは嫌いなもので、ついつい、拒否する側の味方になってしまうわけです。

　しかし、もしかしてＡさん側かも、と思い直しましたので追加します。

　くどいですが、その再開発組合がどんなものなのか分からないので断定は避けますが、ＡとＢが話合う「必要」はない、というのは前回の回答通りです。

　が、話合ったほうがより円満に再開発事業が進むとは思いますので、組合の代表者を連れて話合ったほうがいいとは思います。

回答No.4

fujic-1990

状況がよくわかりません。

　言葉尻をつつくようですが、『ビルを取り壊す必要が出た』のなら、話合いなどしても意味がないでしょう？

　地主Ａとビルの所有者兼借地権者Ｂが話合ってどうにかできるなら、取り壊す「必要が出た」ことにはなりません。

　その再開発組合って、法律に則った強制力ある組合なのでしょうか。そのあたりの事情を明確にしてもらわないと、正しい回答はできません。

　強制力ある事業でも、ビルの所有権や敷地の借地権はＢが持っているわけですので、何人もこれを補償なしで取り上げることはできません。憲法違反です。

　本当に再開発事業でビルを取り壊す「必要が出た」のなら、取り壊し費用はもちろん、建物の所有権の価値も、借地権の価値も、再開発組合が補償します。

　（但し、組合が取り壊し費用の補償金を出すのは、Ｂが代金を立て替えて自主的に取り壊した場合です。おそらく取り壊しは組合が直接に費用を出して作業するので、Ｂは取り壊し費用を支出することはありません。したがって補償を受ける権利を持たないとは思いますが）

　取り壊し費用だけ出して、建物の所有権・借地権についての補償はしない、なんてことはありません。もちろん、その補償額に不満が残るかどうかはわかりませんが。

　強制力ある事業組合でなければ、ビルを取り壊す「必要は出ていない」ので、やっぱり話合う必要はありません。くどいですが、ビルの所有権や借地権はＢに帰属します。地主といえども、取り上げることはできません。

　もちろんＢが、価格などについて、Ａといわゆる「条件闘争」を考えているなら、協議してもいいです。でも、協議の必要はありません。

回答No.3

noname#222546

この質問の主題は、土地の相続ですよね。何処に相続の話があるので
しょうか。
この質問は、土地所有者とビル所有者の補償問題の質問ではないでしょうか。
AさんとBさんは親族なのでしょうか。

回答No.2

kimamaoyaji

bさんに借地権がある訳ですから同意はひつようですが、Aさんが何処にはいろうとそれは自由ですし、取り壊し費用の補償は不必要でしょう。
元来土地を帰す場合は可能な限り元の状態にして返すの原則ですから。
ただ感情論となり、価格交渉に影響が出るのは確かです。

回答No.1

中京区 桑原町（@l4330）

協議は必要でしょ
ビルの所有者はBさんだから、Bさんの同意が無くては解体できません。