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マンション管理組合の現金処理
noname#224992の回答
＞大変貴重なご回答（意見）をいただきました。私の認識と共通しているので補足、呼応させていただきます。 ありがとうございます。 ＞築１０年、４年目にオリジナル（GC）を現（NPT)に変更しました。 やばい時期に代えましたねぇ。マンションが一番もうかるのは大規模修繕。 この仕事ほしさに管理を安値で横取りしようとします。とはいえ、大規模 修繕を入札で他社にとられたら無意味なので、ダンピングした管理費も 大規模修繕の受注見込みが立たないなら平気で値上げしてきます。 ＞オリジナルのままで良かったかは疑問ですが このマンションのことを詳しく知っているのは、管理会社の建物 設備担当（技術者）ですよ。揚水ポンプや自動ドアのオーバーホール に関してメーカーとやりとりして、どこまで持たすかどこで取り替えるか こまかい部分まで頭に入っていたりします。 エレベータはフルメンテだからこれはまかせっきり。 いいか、悪いかは別にしても、下請けのメンテ業者との人脈を ぶったぎってあとから事情をしらない管理会社ひきついでそのへんが うなくいくはずがない。 大規模修繕がすめばポンプのオーバーホールとか一応終わり 他の動力部も取り替えが終わったりします。 いつとりかえるつもりでいままでどれだけカネをかけてきたか という話が途絶えてしまう。メーカーはこの際新しくしましょうと どんどんふっかけてくる。管理会社はそのマージンほしさに 新しいものは大歓迎。 ＞管理会社変更（１０社入札）に当たり理事会は三井を第一候補、NPTを第２候補としいくつかの事項を確認した上で次回理事会で結論着けることになりました。 また、大馬鹿なことをやりましたね。大企業の社員さんが考えそうな話だ。 入札でなくプロポーザルにすべきなのです。それも大規模修繕終わってからです。 選考理事会とプレゼンは公開でした。三井に良い印象を持っていた組合員（多くの組合員がそう感じていた）から何故NPTになったのかと後日疑問が出ましたが理事長は引っ越したあとです。 ＞マンション管理士の力量のなさ（無知）を知ることになりました マン管とは役人の責任逃れでできた馬鹿な制度。だってあれは、マンション 管理会社のための資格になっちゃってる。 ごめんなさい。話が細かすぎてついていけません。 ＞管理費３０００万円が恒常的に余剰となっています。 そりゃ、駐車場料金が高過ぎるからでしょう。それを長期修繕にまわすのは いいですが、おたくの理事のなかにマンションの大規模修繕の経験者は いるのですか？ 高層マンションなら足場見積もり査定できる工法の専門家はいますか？ ＞修繕積立金（約６千万円）の１０％にも相当する繰越金不足（５００万円）が３年間継続していますが今後も続くでしょう。 これ、中高層みたいですね。まぁそんなに難しくないでしょう。 まだ外壁は劣化してないから、シーリングの打替えくらいでしょう。 ＞設備保全工事は管理会社が請け負っているので競争見積もりは行わないとマンションマネジャーが最近言い出しました（私の指摘で請け負いではないと訂正しましたが競争入札は行わないことを理事会で決議させました）。無知な理事は管理会・・・・ ご指摘の通り現状は管理会社の意のままです。管理会社を変更するために理事になった理事（現在修繕担当部会部会長）は沈黙です。むしろ管理会社弁護になっているように感じます（保全工事には競争見積もりを採用しないとか修繕委員会の人選に関し管理会社の提案を受け入れている等）。 私はエンジニアリング会社で設計から工事発注、運転管理などいろいろのスレージの業務経験を持っています。 ＞特に無知な組合員を集めての理事会方式（責任の所在が規定されていない）こそ管理会社の思うつぼではないでしょうか。 そんなことはないよ。世の中みなそれでやってます。私も３つのマンションの理事会やってきましたけど問題ないですよ。 ＞だから理事会の実態を知っている管理業、マンション管理士には大きなビジネスチャンスが生まれるとおもいます。 マンションのかんりなんてもうかりませんよ。 ＞すばらしい理事長といえども業界と大手管理会社と戦うことは大変です。 ＞戦ったらだめ。部下と戦うマネージャーは失格です。 おだててほめて上手に使う。だって管理会社から上手に情報引き出さなきゃ なにも考えられないでしょ。自分で水漏れ箇所やパイプのつまりさがしますか？ 肝心なのは安易にＹＥＳといわない。わかるまで調べてもらう。 まず、瑕疵担保期間に管理会社と管理組合が一体になって施工会社（売主）に 交渉することです。これでかなりの修繕費は節約できる。 マンション管理を難しく考えないほうがいいです。 (1)過剰な清掃をさせない (2)手抜きをさせない。清掃、塗装の補修など (3)清掃のできない場所をなんとか清掃させる これでずいぶん違います。 最近要注意はＬＥＤ電球 １０年で採算取れますは馬鹿野郎 もっと電球安くなるっていうの だいたい理事は口ばっかりで目を働かせていない。数字ばかりみないで 現場の建物を観ましょう。 いちばんいいのは管理会社との信頼関係。そのなかで管理会社を よくつかう。管理会社かえさせるくらいなら担当者かえさせたほうが いい。うちも最初の所長にはひどい目にあいました。いまはまし。
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