マンション敷地外駐車場の空きを解消するには？

質問

私が住んでいるマンションの敷地外駐車場ですが、
25の駐車場スペースのうち、契約数は9で、
半数以上の空きがあります。

少しでも駐車場の空きを解消したいのですが、
マンションの管理組合、管理会社共に具体案が無い状況です。

敷地外駐車場は地主さんから直接借りています。

契約数だけを借りたいというお願いを去年しましたが、拒否されました。

近隣の月極駐車場は全て満車で、
他の駐車場を利用するのが難しい状況です。

こういったケースにお詳しい方、
類似の状況をご経験された方、
現在同じような問題を抱えておられる方、
どんな些細なアドバイスでもいただけたら幸いです。
どうかご教授いただけませんでしょうか。

回答No.4

ucyuuneko · ベストアンサー

契約内容がわからないので、空きの解消の問題だけで考えると、近隣駐車場は満車と言う事は、周辺での需要あるということでですよね。空いている分をまた貸しする方法や2代目・３台目の車の所有者にマンション駐車場に呼び戻すようにするとかですが、地主さんとの契約を確認してからでないと、何とも言えないですがね。

お礼

ucyuuneko様、ご回答ありがとうございます。
そして、私の説明が足りないことをお詫びします。

駐車場の契約内容についてですが、
現状は、地主さんとの直接契約で土地を一括借り上げしており、又貸し不可です。

マンションの隣に月極駐車場が出来て、
そちらに何台か個人契約した為に、マンションの駐車場の契約数が大幅に減ってしまったんです。

マンションの駐車場は少し遠い場所にあります。
マンションの駐車場代を安くしても戻って来ないかもしれません。

どうやら以前、地主さんに、駐車場の又貸しをできないかを聞きに行ったけれども、断られたようです。

皆様にご教授いただいたように、
新しい場所を駐車場にする方法が
可能性があるかもしれません。

近隣の月極駐車場を運営している不動産仲介会社に空地を探してもらって駐車場にしてもらえればと思うのですが。どうでしょうね。

気に掛けて下さった事
大変感謝しております。

回答No.3

ゆのじ（@u-jk49）

25－9＝16

16×3万円×12＝576万円

月額駐車場代を3万円とすると、以上の計算が成り立つ。

毎年、600万円近い損失をしている管理組合の理事長を許している組合員(区分所有者)がいること自体が信じられない。

こういう場合、普通の人は、意味不明の金額の半額の300万円が、毎年、理事長の懐に入っていると考えます。最初から管理会社とつるんでいる理事長の犯罪である可能性が強い。

理事長任期(通常の標準規約なら2年任期)の厳守を要求して、理事長を変えないと解決しないような気がする。理事長を変え、管理会社を変え、そして、マンション外部駐車場としての契約を解除するほかない。

おそらく、外部駐車場を借りる為の税金問題もクリアになっていないと思う。

誰かが、不信感を持って裁判(提訴)になる前に、理事長に下りるように言った方が良いと思う。裁判になれば、理事長は、自らの弁護士費用を当たり前のように「管理費会計」から捻出するから、剰余金が修繕積立金に回るとすれば積立金自体が目減りする。

毎年の600万円損失を車を持っていない組合員からも、同一の管理費を徴収して埋め合わせしているのだから、誰が考えてもこれは「犯罪行為」。少なくても、犯罪行為を疑われるのは必至だから、理事長が危ない。

第一、600万円あれば、もっとまともな管理会社に変更できるわけだから、理事長と管理会社が怪しいことに早く気が付きましょう。

かつて理事長が問題解決したというのも、管理会社が仕組んだ嘘だと思う。理事長承認によって仕事を実施しているまっとうな管理会社ヅラをして、そして、裏では、理事長に銀行引落しの「メクラ判」を押させている管理会社にありがちなこと。管理会社と理事長の関係がヤバイ気がする。最も危険な状態になっているが、こうなってしまった時、居住者全員を敵に回してでも立ち上がろうという勇気と、法的知識が無いと、ちょっと難しい。

自分が出来るかどうか良く考えて、まあ、難しいと思ったら、遠くで見ているのが大人の対応。

ただ、理事長を必要以上に信じないこと、何らかの犯罪性が潜んでいる可能性を念頭に置いておきましょう。その上で、個人的に、適切な対応を選択すべき。必要以上に理事長を信じて、理事長の肩を持つ発言を繰り返していると、もし、本当に理事長の犯罪行為があった場合、貴方自身も疑われる。本気で正しいマンション管理を実施しようということでなければ、適当な相槌でやり過ごすのが良いと思う。

もし、何か行動を起こすにしても……、理事長に何を言っても解決しないと思うが、「年間管理委託金額に匹敵する600万円近い額の損失を車を所有していない全ての組合員に補填させていることに対して、理事長責任を問われないか心配しています。車を持っていない組合員によって裁判所に提訴されたら面倒ですよね。このままですと、理事長が疑われますよ」ということを、上手に伝えられたら宜しいと思う。

外部貸し出しが可能になる「駐車場使用細則」(改訂案)を総会普通決議で可決承認させておくことも、今後、必要だと思う。

お礼

親身になってくださってありがとうございます。

管理規約の変更を求めるなど
まずは出来るところから取り組もうと思います。

回答No.2

ゆのじ（@u-jk49）

駐車場の契約解除が必要。明らかに、車を所有していない組合員(区分所有者)に不利益を与えているので、管理規約上、問題が発生する。裁判所に提訴されたら勝てない。最終的には理事長責任になる。管理会社は、理事会(理事長)決定、または、その承認事項だけをやっていると言って、責任を完全に回避する。

管理費徴収が専有部面積比によって均一であるのだろうから、明らかに不公平が発生している。そういう理解があれば、ここは契約解除するしかない。

まずは、速やかに、不動産屋に仲介を依頼して、空いている駐車場を埋めるべき。そういう「また貸し」を地主側が拒否するようならば、即刻、駐車場契約解除。ついでに、管理会社も契約解除する。管理会社もリプレイスすると言えば、管理会社は、管理を委託されている者としての当たり前の仕事をする。駐車場問題など、簡単に解決する。そんな簡単なことを処理できない管理会社は切るべき。多額な委託管理料金は何の為かと言ってやる。

ただ、それをやるには、自主管理も辞さないという管理知識、法的な基礎知識、更には、勇気が必要。

管理会社丸投げの理事会運営では不可能。管理組合としての機能を失っていて、管理会社に管理を丸投げしていると、そういうことが起きる。裁判沙汰になるまで、全てのことを先送りして、つまり、放置されて、大変なことになって行く。

誰が一人、しっかりした人がいないと、どうしようもない。

補足

u-jk49様、ご回答ありがとうございました。
近隣の月極駐車場を幾つか運営している不動産会社がありましたので、頼んでみたら良いかもしれないですね。

管理会社に丸投げすると、根本的な解決が難しくなり、致命的な問題に発展しかねないんですね。

管理組合の理事長さんは、
マンション完成当初から今まで同じ方です。
他の問題が起きた際も、主導して解決してくださっています。（珍しいようですね。）
方法さえ分かれば実行してくださると思います。

大変参考になりました。

回答No.1

gradnormal

あの、状況をもう少し詳しく書かないと判断できないかもです。

>近隣の月極駐車場は全て満車で、
>他の駐車場を利用するのが難しい状況です。
需要が無い地域なのかと思ったらそうでもないようですね。
単純に近くの不動産仲介業者に依頼し、マンション以外の近隣住民に貸すという選択肢はないのでしょうか。それだけ需要がある地域であれば賃料によってはすぐ埋まると思うのですが。
地主との契約で又貸しは禁止されているのですか？組合で一括借り上げしているならば有効活用できていない空きの部分は組合の持ち出しになっているでしょうし、又貸しすれば解決する話だと思うのですが？？

例えば
自マンション以外の利用者は禁止
地主との契約で又貸しは禁止
又貸ししても元々の契約賃料が高く借り手がつかない
等々、もう少し条件が無いと厳しい＞＜

お礼

初投稿で不慣れですみません。
ご親切ありがたかったです。

補足

gradnormalさん、早速の投稿ありがとうございます。
質問内容がざっくりし過ぎて申し訳ありませんでした。

本件の駐車場は、
周辺にマンション、アパート、一戸建ては多数あり、
新興住宅地ですので、おっしゃる通り、需要はあるように思います。

現状は、自マンション以外の利用者は使用禁止です。
また、又貸しについて地主さんにはまだ頼みに行っていないです。

地主さんにお願いするのが一番良さそうですね。
管理会社の方は、もし地主さんに頼みに行った場合、気分を害されて、借りられなくなったら困ると渋っているようです。
でも、そうですよね。