マンション駐車場の使用権利について

質問

戸数50戸の分譲マンションで、車及びバイク駐車場の使用権利についてお伺いします。（現在当マンションは全戸所有権、入戸済みです。 ）
当マンションは戸数50に対し、敷地内の有料駐車場が15台、有料バイク置場が5台と、世帯数分用意されておりません。
現在この利用権利の事が問題となっており、管理会社、管理組合、住民との3者間で話し合いをしておりますが、なかなか良い案が出ず、問題解決に至っておりません。
問題となっているのは以下の事項です。
(1)バイクの駐輪希望者が10人以上おり、その多くは外部駐輪場を借りている。外部駐車場は敷金、礼金、不動産手数料などがかかり、早い者順で現在マンションに停めている5台と比べると不公平ではないか。
(2)マンション駐輪場の賃料が近隣相場の5分の1～10分の1程度である。
安すぎるので、近隣相場位まで上げるべきではないか。
(3)外部駐輪場に停めざるを得ない人と、マンションの敷地内に停めている人達との条件差（賃料など）がありすぎる。
(4)車の駐車場も(1)と同様の問題が出ている。
(5)車の敷地内駐車場が近隣駐車場に比べて5000～15000円程度安く、条件差がありすぎる。
解決案として以下のようなものが出ています。
(a)バイク、車共に、今とめている人と駐車希望者で、抽選などの公平な方法で権利を決め直す事はできないか。可能であればその抽選会を数年に一回程度行うようにすれば良いのではないか。
※権利申し込みの順番が早い人達からもの凄い反発があり、ほぼ却下状態。
(2)外部駐車場を借りている人たちや後から入居した人たちが、先に入居して有利な条件で敷地内に駐車している人たちに公平性を説く。
※その為の具体案が出てこない。
(3)外部駐車場を必要台数分管理会社が借り上げ、屋根付きや無しなどの諸条件によって賃料を決め、敷地内に駐車している方を含め平均賃料を支払うようにしてはどうか。
※管理会社が外部駐車場を借り上げるのは無理との事で却下。
など、話し合いをするものの、なかなか進展、解決しません。
この様な問題を有利不利を無くし、うまく解決するにはどのような方法や案をとるのが望ましいでしょうか？
両者共に有無を言わさずに解決できる策はありませんか？
不動産や法律に詳しい方や、この様な問題を経験された方など、どんな事でも良いのでアドバイスを頂きたいです。

回答No.5

inon · ベストアンサー

＜(a)バイク、車共に、今とめている人と駐車希望者で、抽選などの公平な方法で権利を決め直す事はできないか。可能であればその抽選会を数年に一回程度行うようにすれば良いのではないか。
※権利申し込みの順番が早い人達からもの凄い反発があり、ほぼ却下状態。 ＞

このことだけに回答します。

駐車場の権利付きの分譲ならば、これはどうすることもできませんが、速いもの順というのが基本的に間違っています、駐車場は共有部分です、皆さんに公平に権利があります。抽選で決めるのが本来の形です。又、駐車料金が安いから既得権云々の話が出るわけですから、いっそのこと近隣相場に合わせれば一部の方の反発も少なくなるでしょう。これを機会に議論を深めれば共同住宅に住むとはどういう事か皆さんが学ぶ良い機会になるでしょう。
ちなみに私のマンションの駐車場は近隣より１．５倍くらい高いので丁度バランスが取れています。（これも問題ありそうですが）

回答No.8

inon

inonです。再度出てきました。
何度も言うようですが、マンションの駐車場は共有部分です。
分譲当初は速いもの順で駐車場の使用は決めても仕方ありませんが、あくまで
暫定的な措置です。その後はみんなが平等に権利を持っているのですから、抽選なり、なんなりで決めるように規約を作っていかなければいけません。
共用部分に既得権はありません。
下記に参考になりそうなサイトを載せておきます。

参考URL：

http://www.m-douyo.jp/question/syosai.phtml?qu_id=7101

回答No.7

planetblue

inonさんの意見に1票。
公平性を遵守するのならば毎年抽選にしたほうがいいです。
私の知ってるマンションは毎年抽選で決めています。
（駐車場にのみ）

回答No.6

noname#142255

後から入居された方はそのマンションに駐車場がない事を了承して
入居されていないのですか
あると言って売る　貸したのならオーナーの責任
50戸が一度に入居されたのなら抽選があった筈ですが
先着順で決まるものですが
そうでないのなら　後からの者の　非常識な言動と思います

回答No.4

boyz3men

昔理事を務めました。
私たちは、
１・又貸しの禁止（分譲なのに、転勤で引っ越す場合、駐車場の権利は剥奪する）＝「駐車場つき」で貸し出すトラブルがありました。

２・管理費・駐車場代の未納者・滞納者は（期限を決めて）駐車場の利用禁止（権利剥奪）でした。

ここからは提案ですが
先に入っている人は、その分だけ多くの「修繕積み立て金」を支払っているので、途中から入居されて人は、同額支払う（今までの分）
のであれば、対等にする　と言うのはどうですか？

駐車場代ですが、「施設運営費（修繕積み立て等）に当てる」為に駐車場代の値上げを提案するのがよいと思います。

駐車場スペースを１台減らしてでも、バイク置き場の確保はあっても
よいと思います。

回答No.3

tadagenji

先に入居した人の既得権、後から来て前に割込もうとするエゴ、えせ平等を訴える不合理ナドナド　分譲マンションにはこのような問題があるということを居住者はもっと知ってから入居すべきです。

解決の基本は、総会による多数決しかありません。
あれこれ条件を並べ立てずに理事会で２案程度に搾って採決に持ち込まれる方が、総会そのものが紛糾することが無いでしょう。

駐車料金や自転車・単車料金は、たぶん修繕積立金に繰り入れられていると思いますので値上げは、全住民の為になるので出し易いでしょう。
外部に組合が１００％にするために借上げて利用するは、空が出た時の出費が問題化するので止めたほうがよいでしょう。

単車・自転車の置場は、敷地の利用計画を検討すればある程度は、ねん出できるのではないでしょうか？　　その工事費を総会に計って合意をとれば車と違って簡単に処理できるでしょう。

ＰＳ：中古マンションで売る時には、駐車場があるかないかで市場価格、売れ足がかなり違います。
本格的に駐車場を増やすのならば、立駐で考えるか、近隣空地の購入を検討が必要。

回答No.2

detekoiya

早くから使用している人が有利な条件であろうとも
それを後から居住した人間が増えたからと言って
規約を変えたり、抽選にして取り上げるのこそ
不公平であり、単なるエゴだと思います。

そもそも後から居住した人は、その駐車場の
料金や順番待ち人数、近隣との料金格差などの
状況を知ってて購入したのではありませんか？

管理会社って、管理組合から委託を受けて実務を
行うところです。たとえデベ主導で決まっている
管理会社だったとしても権限も責任もありません。
管理会社が借り上げてとか、そんな案が出てくることが
失礼ながらレベルが低すぎです。

全員が納得する方法はむずかしいでしょうね。
元々、毎年抽選とかになっていたならみんなそれに
納得しているわけだからいいでしょうけど、
先着順・順番待ちですでに使用してるなり順位の上の人が
後順位の人のエゴで取り上げられてしまうのが
公平なことであるのかよく考えたほうがいいと思います。

駐車料とかが管理費に充当なのか修繕積立金に充当なのか
わかりませんが、また運用や残高にもよりますが
段階的に料金を上げるくらいだと思いますよ。

回答No.1

poolisher

案としては、
１案　定期的に利用者を抽選する。
２案　管理組合が外部駐車場を借り上げて、組合員に転貸借する。
３案　敷地内の駐車場料金を外と同程度に値上げする。
４案　現状維持（上記１案２案３案の否決）
でしょう。

２案は、管理会社ではなく管理組合で行います。
＞※管理会社が外部駐車場を借り上げるのは無理との事で却下。
そりゃそうでしょう。管理組合の負担と責任でやるべきです。

案を整理して次の総会で採決すればいいと思います。