口約束での賃貸継続条件を反故にされた貸主の困惑

質問

御相談申し上げます。
現在私は単なる<修繕義務履行違反>の貸主になってしまったところの者です。
口約束での賃貸継続条件を、七年後に借主にあっさり否認されました。
しかし、<法の下には無効となる借主に不利な条件>ですから、貸主の言い分は一切通らないのでしょうか。
以下、ややこしい事情をわかっていただこうと、事象羅列のぶっきらぼうな書き方となりますが御理解御願い致します。

七年前、老朽化を理由として次の更新に応じられぬ旨申し出、借主一旦は退去を承諾したが、契約終了間際、退去に対する意義申し立てがあり、話し合いの結果、修繕無しでよいからという事になり、賃貸継続となる。
不動産屋を介した口頭によるもので書面としては残っていない。
(そのような条件での書類は作れないとの配慮による)
貸主・不動産屋・借主の三者とも、「とりあえずの事、そう長く続くものでもない」
と考えていたと想定される。
貸主病床にあるため合意更新なされないまま契約期間終了となり、以後法的更新つづく。
貸主死去のち私が貸主となる。
滞納が続いた事をきっかけとし、借主と面談。
修繕無しを条件に賃貸継続した事を否認し、修繕を要求。
賃料不払いは家主を呼び出す手段だったとの弁。
解決策として買い取り案が双方より出される。
借主買い取りに向けて融資活動を続けたが、土地買い取りは出来ても新築費用までには到らぬ故、買わないとの回答、再度修繕の要求。
修繕しないのだったら売却価格の４割を要求(退去料の意と想定、家賃の8.33年相当)。
「新築ではなく不本意だろうがリフォームではどうか」と私が提案し、現在検討中。

その後連絡途絶えたままですが、修繕を要求してきたらどう対応したらよいのでしょうか？修繕費用はこちらにはありません。売却して借主の要求額を支払うしかないのでしょうか。

回答No.2

gradnormal

大家してます。

随分、弱気でお人良しの貸主さんですね。
私が借主だったらラッキー、いくらせしめてやろうかと試算しているところでしょう。

売却価格の４割なんていうのは法外もいいところ、足元見られまくりです。
物件価格が１００万円とかならあり得るでしょうがね。
とにかく、そんなやつに私だったら１銭も渡したくないのでとことんやりあうでしょうね。

物件がどのような状態かがわからず、憶測でしか言えないのが歯がゆいですが、
リフォームしてそのまま住んでもらうのはもう選択肢にないんでしょうか。規模に関わらず、事業を営んでいる場合、修繕費用は銀行から借りられます。私も現金が無い時は銀行から借りてます。

本文にある老朽化がどの程度深刻なのかはわかりませんが、倒壊して借主が死んだ場合、多額の賠償金を払うのは貴方です。なので、本当に建て直しが必要なくらいの老朽化かつリフォームだけでは安全性にも費用対効果的にも適切でない場合、借主の安全確保のため、即、退去してもらう必要があるわけです。

という事を裁判もしくは当人との話し合いで主張し、退去費用（一般的には家賃半年相当、もしくは引っ越し費用全額＋新居の礼金＋慰謝料）を払って出て行ったもらうのがいいと思いますよ。この手の話、ほんとによくある話なんで、いくらでも事例があります。

お礼

アドバイスありがとうございました。
「言ってない」と相手に言われると、「あそうだったんですか、すみません」となってしまう自分です。
不動産屋も親族たちも一様に勘違いしていたというのも解せない話ですし、口約束が無効であるならばそもそも日常のほとんどが成立しなくなるわけでして、まして否認だの反故だの嘘こくでねえと言いたいが、なんせ証拠がありません。
相続とはいえ度量も無いのに家主などやるもんじゃあありません。

昭和４４年築、軽量鉄骨瓦葺平屋、二軒長屋の二軒分を一家族に貸しています。不動産屋さんの判断では建替えしかないという状態です。
口約束だろうが書面があろうがどちらにせよ法の下に無効であるという事ですから、実地査定の金額から解体費用・過去頂いた賃料全額差し引いて、借主の予算内の価格(付け値、と言うんですか)で譲ることにしか円満解決の道が見出せません。
「買えないから修繕せよ」との返事が来たら、賃貸条件付きで他へ売却するしかないと考えています。再度、ありがとうございました。

回答No.1

caf-caf

兼業大家です。

そもそも論になりますが、

＞修繕無しでよいからという事になり、賃貸継続となる。

賃貸人の債務不履行を全部免除できる特約は消費者法で禁じられていますから、口約束だろうが書面があろうがどちらにせよ借主有利の問題ですね。

＞貸主病床にあるため合意更新なされないまま契約期間終了となり、以後法的更新つづく。

合意更新なされていないのではなく、法定更新されていれば合意されています。

借主が病床であるなら代理人がその代理をすべきところ、それをせずにいたのですから通常の法定更新として充分成立です。

＞修繕無しを条件に賃貸継続した事を否認し、修繕を要求。

そりゃあそうでしょうね。賃貸人の修繕義務は民法で定められていますし、特約も無効ですから修繕の主張をするのも当然でしょう。

＞修繕しないのだったら売却価格の４割を要求(退去料の意と想定、家賃の8.33年相当)。

これは高過ぎです。退去費用であれば、６か月以前の通知と家賃６カ月程度＋引越費用で充分です。
しかし、修繕義務を果たしていないのですから、その分の家賃減額、またはそれまでの賠償は必須でしょう。
そのうえで、あまりにも高過ぎるから、相場通りの額にしろと相場を提示すれば良いのです。

水道が使いにくい程度で家賃減額は５％程度／月、完全に止まれば家賃半分以下＋宿泊費用＋交通費等が相場のようです。（僕は実際に減額したことはありませんが、大家業界の集会では時折聞く話です。）
最終的には修繕は必須ですが、例えば周囲の平均家賃相場が数万円のところを、月額数千円で賃貸しているといった物件であるならば修繕費用が出せない旨を裁判なりで主張すれば良いです。
裁判であっても、債務不履行の全免除の特約をしたツッコミどころは確実にマイナスで、負け要因を自ら作ってしまったことに変わりありません。

＞修繕を要求してきたらどう対応したらよいのでしょうか？

人が住むには危険だと言う老朽化を証明（鑑定）してもらい、老朽化による建て替え、または取り壊しを理由に退去請求をし、６カ月待って退去してもらうというテもあります。
その際は、家賃減額やこれまでの不便に対する損害賠償で和解しておき、確実に書面の取り交わしで合意しておくと良いです。

費用は、敷金（取り壊し・建て替えの場合は原状回復無し）＋新居への入居費用（敷金・礼金・その他手数料など）＋引っ越し代です。

＞賃料不払いは家主を呼び出す手段だったとの弁。

このような理由は通用しません。家賃はきっちり請求、修繕義務とは別物です。

お礼

御教授ありがとうございました。
よく理解できました。
実地査定の金額から、解体費用・過去頂いた賃料全額相当など差し引いて、借主の納得のいく金額での売却、それしか円満解決の方法が無いと考えています。