賃貸契約の継続拒否(家主側）

質問

皆様のご意見をお聞かせ願いたく相談させて頂きます。
さて、昨年7月に会社より転勤を命ぜられ大阪より東京に赴任しました。その際、購入1年ほどのマンションをやもえず賃貸にすることとし、地場の不動産会社を経由して昨年８月に賃貸契約を法人と結びました。契約は一般的な賃貸契約となっており、２年契約の自動更新型です。
実は、転勤１年で再度大阪転勤を言い渡されて近々大阪に赴任する予定です。その際、会社側より住宅を所有している者には社宅等の補助は無いと言い渡されており住居確保に苦慮しています。
当方の勝手な事情もあり、２年の契約期間は小生が賃貸で生活することは当然と考え、不動産会社経由で契約更新の意思のない事を打診いたしました。
契約書には記載されていないのですが、借主側法人の代理人として某不動産業者から継続拒否には最低でも敷金礼金の全額返済を条件とし、その後の条件（引越し費用、新規契約手数料などなど）は借主との交渉で追加項目は追って連絡するとし、条件を全て受けることを前提に継続しない旨の申し入れ書を文書で提出して欲しいとの回答が来ました。
更新を前提とした契約と考えれらるとされるのは理解しますが、ご迷惑をかけるので早めの打診と考えたのですが、返還条件が非常に厳しいものとなり小生の生活が成立たないものに成りかねません。
不動産契約をよく理解しないまま賃貸契約を結んだ小生の不徳であるのは理解していますが、対応に苦慮しておりますので、助言や情報を頂けますようお願い致します。

回答No.1

noname#19073 · ベストアンサー

借地借家法
第28条　建物の賃貸人による第26条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

あなたが貸している部屋をあなたが使う事は、何となく正当事由としては認められる内容かと思います。
上記法令によると、その場合でも「財産上の給付」が必要となる可能性は有り、実際の慣習上でも不動産業者が提案している内容は妥当であると考えます。

助言という程では無いですが、立退き料については厳密な定義や算定方式が存在するわけではありません。あなたの切実な状況を訴えて、負担を少しでも軽減して貰うことが肝要かと思いますし、その位しか方法が浮かびません。当事者同士で合意に至らない場合には最終的には司法判断に委ねることになると思います。

お礼

早々のお返事ありがとうございます。
参考にさせていただき、借主法人と話し合いをしたいと思います。

回答No.5

walkingdic

>如何なものか、このような交渉経緯をたどるものでしょうか？
ご質問のような場合には、こちらから先手を打って提案します。提案内容は私が書いたご質問者の法的な立場を考慮してください。
どうゆう経緯をたどるかは、相手次第でかなり変わります。
ご質問者の提案内容にもよります。

>代理人で交渉権を持っていれば条件提示は明確に出来るのではないか
不動産の代理人とは交渉代理人ですよ。通常代理人(agent)といえば、事前にクライアントの意向を聞いている範囲では提示出来ますけど、決定権はあるはずもありません。

>これが不動産業界の常識で、一般社会と異なる世界
いえ、同じですけど。
代理人(agent)と言えば通常は決定権は有しません。たとえばスポーツでの年俸を決める時に介入する代理人もそうですし、法的な代理人である弁護士もそうです。決定権はあくまでクライアントです。

決定権があるのは代表者（representative)といいます。

お礼

度々のご意見ありがとうございます。
参考にして、対応を検討いたします。

回答No.4

myv165

こんにちは。
借地借家法で借主の権利が強いのはもうお分かりだと思いますので、言いません。

＞また、代理人で交渉権を持っていれば条件提示は明確に出来るのではないかとも思いますが、これが不動産業界の常識で、一般社会と異なる世界と言うものでしょうか？
これは、不動産業界でなくても一般的によくある事ではないでしょうか。今回も明らかに相手方が有利な立場にありますので、いきなり手の内を見せる必要は無い、と言った感じかと思います。

＞条件を全て受けることを前提に継続しない旨の申し入れ書を文書で提出して欲しいとの回答が来ました。
基本的に立ち退き料と言いますか、それなりのお金は必要だと思いますが、向こうの条件が分からないままでは、回答の必要はないかと思います。
ちょっと前に歌舞伎町の地上げに伴い、そこに住んでいた生活保護１歩前のおばあさんが立ち退きに１億円もらった話を聞いた事がありますが、双方で納得すれば良いので、向こうの希望を聞いて、wagaya様もどこまで出せるか（やはり次の契約にかかる初期費用と引越料位は最低必要だろうと思います。）話合い、コジれたら裁判で話合う事も１つだと思います。
ただ、最低でも上記した費用の捻出は当然かと思いますので、いっその事、法人とは契約の更新をして、ご自分は別で賃貸で借りられてはどうですか？
その方がこじれずに安く済むかと思いますが。

お礼

お返事ありがとうございます。
ご意見ありがとうございます。

回答No.3

walkingdic

>契約者との交渉であれば実態の当方の状況説明も可能
これはこちらの勝手な都合の話としてしかとられませんので、言うだけ無駄です。
単に転勤が解除となりまた持ち主が居住したいのでということが伝わるだけで十分です。

>契約書に記載のない不動産業者が窓口として出て、交渉の前に条件を設定してくる
借り主の代理としての不動産業者ですよね。全く問題ありません。

相手は法人ですよね？
であれば通常法人は不動産取引関係については不動産業者に一任することもままあります。契約書に記載があるかどうかは関係ありません。

要するに交渉の前にとかかれていますけど、その借主側の不動産業者が相手の代理と言うことです。不動産の用語で言えば媒介の一つです。

ただ条件をすべて受け入れることを前提といってもその条件が明らかではありませんので、相手先の条件について明らかではない部分はその条件が明らかになってから検討するという立場でよいかと思いますよ。

お礼

ご説明ありがとうございます。
先方代理人である不動産業者は当方からの継続を拒否する旨の書面には如何様な条件も了承するので継続をしない旨の内容を求めています。
ご指摘のように条件を聞かなくては対応できるものかは不明であります。如何なものか、このような交渉経緯をたどるものでしょうか？
また、代理人で交渉権を持っていれば条件提示は明確に出来るのではないかとも思いますが、これが不動産業界の常識で、一般社会と異なる世界と言うものでしょうか？

回答No.2

walkingdic

ご質問からするとかなり困難な内容です。
ご質問者は既にご承知になっていると思いますけど、借地借家法により強力に借家人は保護されています。
一度これをおさらいしてみましょう。

どんな契約内容になっていようと定期借家契約でないかぎりは、契約は自動的に更新できます。
（契約を更新しなかった場合には借地借家法第26条の適用があり、無期限の契約更新となります）

更に、解約の申し入れは６ヶ月以上前に行わなければなりません。（これも同法２７条にある強制規定です）

更に厄介なのは、解除出来る要件です。

借地借家法　第28条　建物の賃貸人による第26条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

このなかでの「正当の事由」という部分が一つ目のネックになります。
ご質問の場合には自らの居住するところであるということだけでは認めてくれません。残念ながら。
初めから契約において転勤の間のみ貸し出すなどと明記している場合には一抹の望みはありますけど。

更にたとえ正当事由が認められても、上記条文にあるように、「建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して」判断されますので、立退き料などは支払わねば一層たちのきは困難となります。

これが法的にご質問者が置かれている立場です。つまり法的には、相手が同意してくれなければ立ち退きすらしてもらえないという状況なのです。なので、

>当方の勝手な事情もあり、２年の契約期間は小生が賃貸で生活することは当然と考え、
だけではすまないのです。

この借地借家法はその昔に賃貸人が賃借人に対してあまりにも強引なことをしていたために、改正が行われて現在のような非常に賃貸人に不利な法律になってしまっています。

従いまして、

>最低でも敷金礼金の全額返済を条件とし、その後の条件（引越し費用、新規契約手数料などなど）は借主との交渉で追加項目は追って連絡する

この程度の要求は当然あるものと覚悟してください。それでもこれで立ち退いてくれればましなのです。
下手に相手がじゃあいやだといわれたら立ち退きすらしてもらえなくなります。

ご質問者の場合には締結した契約が定期借家契約でなかったので、借地借家法の強制規定が優先されますから、契約内容がご質問者有利に書かれていたとしてもどうにもなりません。法律の強制規定が優先し、貸借人に不利な特約などは無効にされてしまいますから。

いまさらやり直しは出来ませんので、とりあえずは立退き料について妥協点を探るしかありません。
引越し費用等については、立ち退きに合意してもらってからの家賃を無料とする形での取引の仕方もあります。

お礼

早々のお返事ありがとうございます。
契約者との交渉であれば実態の当方の状況説明も可能と思うのですが、契約書に記載のない不動産業者が窓口として出て、交渉の前に条件を設定してくることは同なのでしょうか？
取り急ぎお礼申し上げます。