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賃貸契約の締結 家主側

家主側としての質問 1、店舗について申込者と契約締結の予定でした。   使用するには設備で不備だと入居者側の設備業者の調査で判明。   1年の内に解決する予定で、その間は申込者の費用にて仮の設備を   完備してもらうことで一旦は口頭にて承諾しました。   不動産会社が重要事項説明書と契約書の読み合わせをしたのですが、   私のまわり(弁護士)では設備も整っていないのに契約するのは   おかしいといっています。   契約書には設備が整わなかった時の白紙解除条件は入れています。   入居者との読み合わせ後にお会いしています。金銭の授受あり。   私としては、こちらの印を押していないのでこの契約は成立して   いないと思っており、解約したいと思っています。   このような場合に解約は出来るのでしょうか。 2、上記の件があり、別途他の部屋についても取引をやめたいです。   そこも、重要事項、契約書を入居者と締結しています。   申込内容は事前にもらっています。   契約条件も電話にて教えてもらっています。   そちらにしても私は捺印していないので契約は終了してはいないと   いう認識です(弁護士に確認すみ)   先方では契約書を交わした時点で今住んでいるところを解約する旨の   連絡をしてしまって、それが取り消しできないのですごく困っている   ようです。 1、入居者が納得しないので直接いってくれといわれました。   こういう断りは不動産会社の仕事ではないのでしょうか。 2、重要事項、契約を先方と終えた場合の契約については有効ですか。 3、賃貸の契約というのは家主は先に印等を押さないのでしょうか。   契約書のチェック等は家主に対して行う必要はないのでしょうか。 4、通常の賃貸契約についての流れを教えて下さい。     

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みんなの回答

  • 回答No.5
noname#65504
noname#65504

#4です。 実務においては文書化するのが普通ですが、法的には必要ないことになっています。だから法的に当場合原則として必要ないといえると思います。 なお、いくつかの法律で文書化が義務となっている契約もあります。 例えば、借地借家法により定期借家契約は契約書の文書化が義務となっていますが、一般の借家契約は文書化は義務になっていません。 文書化が義務になっているのは、重要事項説明書と37条書面が宅建業法により仲介業者の義務となっています。 重要事項説明は契約前、37条書面は契約後すぐに交付することになっています。 この他売買における仲介業者との媒介契約書も文書化が必要です。 少なくとも借地借家法、宅建業法や民法では契約書の文書化の義務はないと思います。仲介業者も契約は有効に成立していると判断しているので、その後の問題は立ち入らないようにしていると思います。 なお、関連する法規としては、借地借家法は借り手保護が強いので、場合によっては解約が認められないことがあります。 消費者契約法は賃貸契約について適用されますが、消費者(借り手)を保護するので、大家(事業者)の契約上の問題を問うことはあっても、その逆はないと思います。 契約の成立を何時とするのは諸説があるようですが、私の回答は以下の大阪府建築振興課のサイトの「契約はどの時点で成立するか」を参考にしています。 http://www.pref.osaka.jp/kensin/sido/chotto_chintai.html#5d なお、 >1、契約書を最初に私に見せてくれなかった 問題なのは不動産業者の行動ですので、業者の記載した書類内容に問題があるのなら、業者に対して損害賠償を請求できる可能性はあります。 ただし、仲介業者のミスが問題であっても、賃貸契約自体には影響しない(賃貸契約は大家と消費者の契約であって、業者と大家の間の媒介契約に問題があっても、善意の第3者である借り手との賃貸契約については影響しない)ので、これをもって契約解除とするというのは根拠にならないと思います。

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  • 回答No.4
noname#65504
noname#65504

>口頭にて承諾しました。 この時点で契約が完了していると思います。特に賃貸住宅の場合、一般に借り手が申し込みをし、大家が了承を仲介業者に伝えた時点を契約完了時点として取り扱うことが多いです。 また、一般に契約書といわれている書類は、契約書ではなく、宅建業法で仲介業者に対して文書の交付を義務つけた書類(37条書面)であることが多いです。この書類は基本的に契約が完了したらこうすることになっています。 また別の部屋に対しては、金銭の授受が行われているということですが、その内容が敷金とか家賃などであれば、相手が契約を実行しており、それを受領しているということは外形的に見て契約を了承したと見えるので、契約が完了していると思われます。 なお、違約金・損害賠償金を支払ったり、代わりの住居を紹介・提供できれば入居前のようですから、なんとか解除できるのではないかと思います。 1、入居者が納得しないので直接いってくれといわれました。   こういう断りは不動産会社の仕事ではないのでしょうか。 間に入ってくれることが多いと思いますが、仲介業者は契約成立までを行うことが(37条書面を交付するところまでは義務です)仕事ですので、完了した契約を自己都合で解除するについては、契約後のトラブルですので、避けているのでしょう。 2、重要事項、契約を先方と終えた場合の契約については有効ですか。 契約を終えているということは、法律違反などなければ、有効でしょう。 なお、重要事項説明がなされていなくとも、契約自体は有効です。重要事項説明をせずに契約に結びつけた場合は、仲介業者は業法違反となり行政処分を受けますが、基本的に契約自体には影響しません。 3、賃貸の契約というのは家主は先に印等を押さないのでしょうか。   契約書のチェック等は家主に対して行う必要はないのでしょうか。 契約は口答で完了します。文書へのサインは不要です。 また、契約書といっている書類が37条書面の場合は、業者がきちんと交付したこと及び成立した契約内容を確認したことを認める程度の意味合いでしょう。 4、通常の賃貸契約についての流れを教えて下さい。 仲介業者による物件の公告・案内 重要事項説明(業者→借り手) 借り手の申し込み(借り手→業者→大家) ときに申込金の授受 保証人に関する書類の提出(借り手→業者→大家) 大家の審査 大家の承諾(大家→業者→借り手):契約成立 37条書面の交付(業者→借り手・大家) 仲介手数料の授受(借り手・大家→業者) 物件引き渡し、家賃などの支払い

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質問者からのお礼

有難うございます。 弁護士さんの見解と違うようですね。印を押していなくても 契約成立とみなされるのでしょうか。 また口頭でも問題ないのですか? 民法ではそうでも不動産は高額で持続性があるので契約書を締結するのが 契約の条件だと思っていました。 いろいろアドバイス頂き有難うございました。 とても参考になりました。

  • 回答No.3
  • chinya
  • ベストアンサー率34% (107/314)

私もアパートを所持しています。 しかし、今回は大屋様側を支持することはできません。 設備の不備については事前に了承済み、解決方法まで合意しておきながら、一方的な破棄は社会通念上許されるものではないでしょう。 しかも、「おかしいと友人の弁護士が言ったから」だけが理由ですか? おかしいの根拠は何でしょう? もう一部屋については、全く根拠もなく、論外ではないでしょうか? 契約については、押印のあるなしではなく、双方の意思の合意があった時点で成立していると考えるのが通常です。 あなたの押印がなくても、審査をして了承の意思を伝えた時点であなたの意思表示は成り、相手が契約書に押印していることで、契約は成立していると見なされるのではないかと思います。 ですから、もし、強引な契約解除により相手方に損害を与えた場合(賃貸解除の連絡済みなど、相手に損害が出る可能性はあります。)は、当然賠償をしなければなりません。 また、借り手が先に押印し、大家が後で押印するのは、ごく一般的な手順です。 失礼ですが、ご友人の弁護士は、この案件で本当に「勝つ」ことができるのでしょうか?弁護士がいつでも訴訟に勝てるとは限りません。 自信があるなら、やってみても良いとは思いますが。

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質問者からのお礼

確かにおかしいといったのは弁護士です。 弁護士がいつでも正義とは限りませんが、 法律のプロとして少なくても小さな町中の不動産会社よりは 信じてしまった私がいて、すごく不安になってしまいました。 弁護士がいうには契約書を普通は家主から承諾するものだとか、 いろいろ契約書の条文に対しての駄目だしがあったのです。 この業者とは10年近くお付き合いをしていますが、 今回弁護士を通してみて初めてそういう指摘をされて 私の知識の浅はかさも含めて、この業者との取引をやめたいと おもったのです。 いろいろご忠告等有難うございました。

  • 回答No.2
  • m_inoue
  • ベストアンサー率32% (1654/5015)

大家してます 契約自体は口頭でも有効と思われます 相手の立場で対応されてはどうでしょうか? 特に 「先方では契約書を交わした時点で今住んでいるところを解約する旨の連絡をしてしまって、それが取り消しできないのですごく困っているようです。」 ですから訴訟問題に拡がる恐れも有るでしょう 書類上不備でも「契約=約束」ですから裁判でもかなり不利になると思われます 1.既に相手と直接逢っているのですからそれも仕方ないでしょう 2.口頭でもほぼ有効と考えられます、しかも後は押印だけの手続きですから有効でしょうね 3.どちらが先に押印しても同じです、契約は対等の立場で交わすものです 4.条件を提示し、相手が納得すれば後はその内容を書類にするだけでしょう 今回の場合は貴方に実質的な損害も出ていないのでしょ? 問題は「設備も整っていないのに契約するのはおかしい」これだけでしょ? それに対する条件が契約書に書かれていれば問題ないと思いますが...。 大家が「設備を整えられないときはどうなるか」がハッキリと書かれていれば良いと思います 入居者から考えると「理不尽な内容での契約拒否」としか考えられないでしょう

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質問者からのお礼

入居者からみればそうですよね。 でも弁護士に言われて、契約しないほうがよいと アドバイスされたので、正直この弁護士とは知り合いなので それを押し通してまで不動産会社に義理をたてる 必要がないので、強引といえば強引かもしれないですが 弁護士のアドバイスもあってこのような形をとっています。 しかし、やはり私自身も借主様には迷惑掛けているのは 認識しており、本当によかったのだろうか・・・と 思っていることもあり、今回質問させて頂きました。 私の弁護士のアドバイスは世間的にはよくないみたいですね。 有難うございました。

  • 回答No.1
noname#96023
noname#96023

質問と状況の説明がばらばらで意味がわかりません とりあえず >1、店舗について申込者と契約締結の予定でした。 この文では、入居者と口頭で合意したのに、貴方の周り(弁護士)がおかしいと言っている。これは単に知識のない貴方がOKした後に、契約の不備があったために、貴方は不誠実に契約を反古にしようとしているとしか読み取れません。 解約はできるでしょうが。。。貴方の人間性は??疑問が残ります それ以下の文は、読む気も起きません。 常識と契約のごり押しを踏まえもう一度考え直した方がよいのではないでしょうか

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質問者からのお礼

早々のお返事有難うございます。

質問者からの補足

設備の不備は3ヶ月前からわかっていたことです。 今月になってようやく分譲会社が手配して設備を整えてくれる ことになったのですが、 私が解約したい理由は 1、契約書を最初に私に見せてくれなかった 2、設備が整わないのに契約することは危ないと弁護士に言われた からです。 やはり私の対応はおかしいでしょうか。

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