不動産賃貸契約

質問

１０年ほど前に不動産屋さん経由でビルの１室を賃貸契約をしました。
借主さんとは懇意にしており、不具合や要望などは借主から直接に弊社に連絡があり、対応をしています。
　契約は２年契約で２年ごとの更新となっておりますが、他の部屋は別の不動産屋さんにお願いしており、この不動産屋さんからは８年近く新しい借主の紹介もなく、問い合わせや挨拶等もありません。
　今回、借主さんから２年ごとに支払っている更新料の〇十万円は無意味な支出であるため契約が切れた時点で直接契約に切り替えできないか？と相談を受けました。
　この場合はどのような方法で切り替えをすればよいのでしょうか？
弊社は、不動産業を行っているわけではありませんが、宅建の保持者もおります。

回答No.5

y-bankrupt · ベストアンサー

更新手数料まで取るとは中々えげつないですね。

手順というより賃貸借契約書に借主、貸主、仲介業者の三社の名前が署名されていると思いますが、その契約書の中に更新手数料の表記ってありますか？
あれば、一旦契約の解除を行って新規に借主、貸主のみのシンプルな賃貸借契約を締結すればいいと思います。
仲介の契約書にはさすがに更新手数料の項目はないとは思います。

賃貸管理の契約上にあるならば、単に管理会社を変更すればいいと思います。

お礼

再度のご回答ありがとうございます。
契約書を確認しました所、更新手数料など手数料の記載はありませんでした。
　とりあえず、不動産屋さんに確認して更新手数料が必要ということでしたら次回の更新を行わずに契約解除として直接の契約を結びたいともいます。

回答No.4

KZ1105A1

更新手数料は業者さんの決めた事なので、もしそれについて減額が出来ないというなら、それは契約解除とし、別な業者に実費かそれなりの％でやって頂く様な条件を出しても良いと思います。
主張としては、更新に関して1ヶ月取るだけの作業が実質的にあるか？ですね。契約書の発行、改正法等の説明、他です。
物事には相場、仕事に対する対価があります。

お礼

繰り返しのお答えありがとうございます。
不動産屋さんには契約の時にお世話になりましたが、ここ８年ほどは一切の連絡はありません。
もちろん最初の契約以外での更新で新規に書類が発行されることもありませんし、更新の連絡もありません。
改正法についての説明も１０年来一度も聞いたことがありません。
教えていただきましたように契約の解除を検討したいと思います。

回答No.3

KZ1105A1

更新料の分配ですが、普通は1ヶ月分貸主に入るモノと認識しています。又、それが一般的慣例です。
不動産業者はそこに事務手数料として少し加算し借主に請求か、又は貸主から少し謝礼をもらい受けます。
管理委託の契約内容にもよります。

他の回答、返信の通りなら、別な業者に変更しても良いですね・・
酷い話です。因みに本件は、その業者の加入する不動産保証協会に相談すべきです。ヘタすれば横領ですね・・・

お礼

回答ありがとうございます。
更新料ではなく、更新手数料の間違いでした。
更新手数料を借主さんが這わななくてよくなるようにするには具体的に不動産屋さんとどのような話をすればよいのでしょうか？

補足

回答ありがとうございます。
私の表現が間違っていたようで、更新料はなしで、不動産屋さんの更新手数料が１か月分の家賃となっているようです。
　今回の借主さんには徐々にスペースを広げていただいており更新手数料が１００万を大きく超えることになりそうで今回の相談となりました。
　この不動産屋さんにはここ数年何もしていただいていませんので直接契約にしてもよいのかと考えております。
　具体的にどのような手順で不動産屋さんと話をすればよいのかわからず、ここで相談させていただきました。

回答No.2

y-bankrupt

まずお伝えしたいのは、相談者様は不動産業ではありませんので不動産業の免許はいりません。不動産賃貸業に該当します。
ですので、借主とは直接契約することは問題ありません。

では具体的な話
更新料については地域的な慣習があり、主に関東圏では発生しますが、関西圏は発生しない場合が多いです。
実際更新料の授受があれば貸主にとっては無意味ではないですね。更新料を払いたくないという借主の意図だけです。
関東圏でも最近は更新料がない場合もありますが人気物件などはやはり更新料ありますね。そのため更新料の記載ない契約に切り替えることがメリットになるのかよく考えてください。

では切り替えの方法は以下が想定されます。
1.全く新しく契約書を締結する
2.原契約書をもとに覚書を締結する
などです。賃貸管理会社経由で家賃が入ってくるのであれば直接支払ってもらうようにすることになるのかと思います。
ただ、家賃管理していないと支払いが滞った時に自ら催促しなければなりません。
それだけはご注意を

お礼

回答ありがとうございます。
家賃につきましては現在も借主から直接の支払いを受けております。
　現在は、こちらの借主に別の部屋の賃貸も検討していただいておりまして、弊社としては非常に重要な顧客である借主の希望にできる限り沿いたいと考えております。
　補足にも書かせていただきましたが、仲介いただいた不動産屋さんにどのような対応をすべきでしょうか？
　新しく募集しております賃貸は別の更新手数料のかからない不動産屋さんに依頼しておりますのでこの物件を仲介いただいた不動産屋さんとこの後の付き合いは気にする必要はないと考えております。

補足

回答ありがとうございます。
現在は、更新料は不動産屋さんが借主から受け取っているだけで弊社には入りません。
　賃料も借主から直接、弊社に送金されております。

今回は、弊社の別の部屋もまとめて借りたいという話がありましてそうなりますと今の契約ですと不動産屋さんに２年ごとに数百万円の更新料の支払いが必要となります。
　弊社としては、大事な顧客である借主さんの要望にできる限りこたえたいと思います。
　もう一点お聞きしたいのは、直接契約に切り替えるときは、最初に仲介いただいた不動産屋さんにはどのような連絡をすればよいのでしょうか？

回答No.1

KZ1105A1

更新に関しては特段不動産業者が介入しなくても、貸主で出来ます。
もう仲介としての重説も不要です。更新契約書を交わせば良いです。

しかし、貸主として法的知識、改正法はよく理解していますか？

業者は、年数回も追加、変更される業法、民法を常に指定講習や、保証協会からの通知で学んでいます。現場で反映させていきます。
貸主も借主も無知識で問題が起きた場合、法的判断も出来ません。
借主が弁護士に相談～依頼すれば、あからさまに負ける事が多々あります。
それこそ、ハザードMAPの説明、連帯保証人の範囲記載、事故物件となる条件、通知等ご存じですか？（書面交付、説明義務ありますよ）
宅建士免許なぞ現場を知らなく所持しているだけでは何ら使い物になりません。へたすれば「所持していた？じゃ何故履行指導しない？」となり指導、処分されます。

手数料とはそれなりに意味があります。

お礼

回答ありがとうございます。
ご指摘いただいた「貸主として法的知識、改正法はよく理解していますか？」につきましては残念ながら全く無知です。
　メリットとデメリットを考えて検討したいと思います。