更新契約の横入りをする不動産屋

質問

大家と直接賃貸契約を結び、近日更新手続きがあります。
その際、入居後に建物管理を依頼した不動産屋より、更新は会社を通し、更新料は全て更新手数料として不動産屋が受取ると言ってきました。これは不動産屋の正当な主張でしょうか？それとも単なる横入りでしょうか？

詳細状況として
・大家とは市販の契約書で不動産を挟まず直接契約、文中には更新手数料、更新料についての一切の記載がない。
・ただし大家とは契約の際、口頭で一ヶ月分の更新料を支払うことを了承しており、支払う予定。
・私と大家が直接契約になっている旨は、大家が建物管理契約を行った時点で伝達済。ただし、大家と不動産屋で管理契約の契約書は交わしていないとのこと。
・私以外の賃貸契約者とは、以前管理を依頼していた不動産屋を通して契約しており、今回の不動産屋に管理を引き継いだとのこと。

・私は大家との直接契約を希望しており、大家も了承済。ただし、不動産屋から「更新用契約書は市販の契約書は使用できないため、弊社が更新契約書を作成する必要がある」と言われているとのこと。

質問１：不動産屋の言葉は正しいか？市販の賃貸契約書やテンプレートをそのまま使用しても問題ないか？
問題があるとすれば、新規契約書と更新契約書では何が違うのか？

質問２：不動産屋が更新契約書を作成した場合、更新料を更新手数料として全て受け取ることは、現状では正当か？
大家は「そういうものだ」と言われたとのこと。

質問３：もし問題があった場合、相手がこちらの要求を無視してきた際はどこに相談すればよいのか？

私としては、不動産屋の主張が正しいのであれば従いますが、どうしても不動産屋の主張が正しいと思えません。
最終的には大家さんが決めることではありますが、不動産屋が横入りした上、慣例という言葉を盾に、手数料を余計に取ろうとしているように見えます。

またこれと別に、更新の際の火災保険は不動産屋指定のものを強制してきます。
私としては二年以内に出る可能性を考え、毎月支払いにできる県民共済の保険を使用する予定ですが、これも強制された保険を契約する義務があるのでしょうか？

いくつも質問があって申し訳ございませんが、どなたかご教示頂けないでしょうか。

宜しくお願いいたします。

回答No.3

bluefox-13 · ベストアンサー

質問１への回答：
契約書の形式は、法令に定められておりません。
市販でも自作でも、必要な要件さえ備えていれば、何の問題もないはずです。
要は、当事者同士が合意すれば済むことです。
ただし、市販や自作のものなどは、必要な要件が抜けている可能性もあります。
詳しい方にアドバイスを求めるのが良いでしょう。

質問２への回答：
大家さんと不動産業者との間で、「○○アパートの契約に関することは、すべて当社を通す」という契約をしていれば、正当である可能性もあります。
ただし、契約の更新にあたって高額な更新料・更新手数料等を徴収することの可否は争いがあります。
最近は、事務手続等に必要な限度を超える更新料等は払う必要がないという判決も見られます。

質問３への回答：
相談するのは、以下のような機関が考えられます。

１、宅地建物取引業協会、全日本不動産協会などの業界団体
　　その不動産業者が所属する団体に相談するのが良いでしょう。

２、国民生活センター、消費生活センターなど

３、都道府県庁の相談窓口
　　部署名は県によって異なりますので、広報などでご確認ください。

４、弁護士、法テラスなど

火災保険についての回答；
入居の条件として、契約書か何かに「当社指定の火災保険に加入すること」などと定められていれば、加入する必要があります。
ただし、その保険料率や補償金額は正当なものでなくてはなりません。
安いワンルームのアパートで補償が何千万円もある高額な火災保険に加入させることは合理性を欠くので、無効です。
また、賃貸借の契約期間と比べて、合理的な範囲を超えて長い補償期間の保険に加入させることも正当性を欠きます。

以上、参考にしてください。

回答No.4

turbotjc

業者してます。

＞質問１：不動産屋の言葉は正しいか？市販の賃貸契約書やテンプレートをそのまま使用しても問題ないか？問題があるとすれば、新規契約書と更新契約書では何が違うのか？

不動産会社仕様の書式を使う理由の一つは内容の不足です。市販のものでは必要最低限のことしか書かれていません。トラブルになった場合には書かれていない部分について争いが起こる可能性がありますね。もう一つの理由は不動産会社のシステム上の問題です。今時の会社は契約管理をパソコンで行い、契約書等もそこから印刷する様になっています。なので違う書式の書類を使うのでは管理に支障が出るという訳です。

＞質問２：不動産屋が更新契約書を作成した場合、更新料を更新手数料として全て受け取ることは、現状では正当か？大家は「そういうものだ」と言われたとのこと。

借主さんとしては支払う金額だけを考える方がいいのかもしれません。更新料として貸主に支払い、それが最終的にどこへ行くかまでは気にしない。もちろんそれでは気が収まらないという事もあるとは思いますが。

＞質問３：もし問題があった場合、相手がこちらの要求を無視してきた際はどこに相談すればよいのか？

不動産会社の所属協会や監督官庁等に相談は可能ですが、質問の内容では明らかに宅建業法等の法令に違反するという様な内容ではありませんので、アドバイスはもらえても積極的に関与してもらうことは難しいと思われます。

保険に関してですが、不動産会社の対応にも依りますが、保険は中途解約が出来ますよ。それでもどうしても共済が良ければその様に交渉する他無いと思います。大切なのは借家人賠償や個人賠償に必ず加入しておくことです。

回答No.2

basket333

はじめまして。
随分、悪どい不動産屋ですね。
あなたは大家さんに従い、この件は大家さんにまかせるべきです。
火災保険にしても、不動産屋指定のものに入れば、高い保険料を払わされるだけですよ。
大家さんもこんな不動産屋とは取引するべきではありません。
宅建協会とか、不動産屋協会？みたいな所に名指しで相談がてら訴えて、正当な答えを知ってください。

回答No.1

atelier21

大家と不動産屋間には書かれた文以外の事情が有るのでしょう
今後交渉しかつ住み続ける上で出来るだけ知って置かれた方が良い
不動産屋にもピンからキリまでいます
民事ですから公的な相談窓口は当てにならないでしょう
弁護士に相談できませんか、知り合いなら電話で聴ける
もし知る弁護士居なければ、弁護士会にTELし誰ぞ紹介受けたら
弁護士から不動産屋に連絡して貰うのが、即効薬だと思いますが