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マンションの大規模改修について
something2013の回答
独断と偏見で １）「大規模修繕工事」について 「修繕」とは、「元あった状態に戻す」と言う意味です。 大規模修繕を検討していると、あらゆる「改善要望」が発生してきますが、 この定義を明確にしておかないと、予算が幾らあっても足りなくなります。 「修繕」は「改善」、「補修」等とは、意味が異なります。 ２）「大規模修繕工事」のサイクル 「大規模修繕工事」のサイクルは、決定的に、「屋上等の防水保証期間」に 左右される、と思います。 防水の保証期間は、一般的に10年あります。深く考えない業者は、「防水の 状態が良いので、補修程度にすれば、充分です。」と言います。 しかし、万一、防水保証が切れた状態で、漏水が発生すれば、「どこも 保証してくれません。」 結局、「何故、保証が切れた状態で放置したのか。」と言う住民の叱責を 受けながら、管理組合の積立金を使って、住民の方への弁済、修繕を行う 事になります。 つまり、「屋上防水の保証期間の10年」と言うのは、非常に重要な要素であり いくら状態が良い防水であっても、１２～１３年が限界で、「修繕工事」を 行う必要がある、という事です。 ３）足場工事（損料） 一般的に、屋上で防水工事を行うことを考えると、「足場」が必要になります。 この足場損料とは、「リース」代と考えれば良いですが、簡単に〇千万円に なります。 勿論、期間とエリアの問題が影響しますが、想像以上に大きい費用です。 この為、せっかく多額の費用を掛けるのなら、同時に関連する「修繕工事」も 行った方が、理屈に合っている、という事になります。 ４）シーリング、外部塗装 シーリングは一般的な耐用年数は5年前後です。塗装は塗装の仕様によって 異なります。 一般的にシーリングは、亀裂が入っても、直接的な漏水まで至るには、実際は かなりの年月がかかります。 それは、シーリングの大部分が、垂直面に施工されていて、雨水に浸る時間が 比較的短期だからだと思います。 このことと、足場の発生から、大規模修繕時に、外部塗装とシーリングの 打ち直しが合理的なものとして浮上します。 業者によっては、「この塗装は15年保証です。」「20年保証です。」と高い 塗装を売り込んできますが、この選択は２つの意味で間違っています。 イ：「修繕」の定義から、逸脱すること ロ：13年で大規模修繕をすると、2回目は26年の理屈。15年保証では、2回目までの 11年間をどうするのか？と言う問題です。 結論は、8年から10年間は何とかなりそうな塗装であれば、充分だし、少なくとも 原則は、本来の塗装で行うべきだ、ということです。 ５）タイルについて タイル貼りは、経年劣化も少ない、と思われていますが、タイルには 目地があり、その目地の劣化は確実に進行している、と言う事です。 実は、これは処置の方法がありません。 経年とともに目地の劣化が進行しますので、大規模修繕時に全数「打診検査」を 実施して、裏側に水が入り、浮いている箇所を張り替えます。 この為にも、タイル貼の外装のマンションでは、四周に足場を設置し、打診検査を 実施することになります。 万一、放置すると、タイル壁面の部分落下が発生し、場合に依り、管理組合の 責任になります。これが人命に係るような事故で有れば、大変なことになります。 ６）コンクリートの劣化 コンクリートの劣化は、実は、空気に触れているかどうかで、大きく違いがでます。 これは、工事に先立って、建物診断を行うにあたり、「中性化試験」を行う ことで現状を確認することができます。 普通に管理されていれば、それ程大ごとになる事は無いと思います。 ７）建物診断 大規模修繕工事で、何を、どの程度行うか、という工事範囲を決定する為には 建物の現状を、ある程度、正確に把握する必要があります。 その為に建物診断が必要となりますが、大規模修繕工事が得意な設計事務所が 有りますので、大規模修繕工事の「設計」「工事監理」を含めて、依頼される 事を、お勧めします。 見つけるのは簡単で、建設新聞等に、「公募」すれば、参加してきます。 ただし、一級建築士事務所であること、大規模修繕の経験が豊富であること等 条件を事前に詰めるひつようがあります。 この辺りは、マンション協会等の機関に相談されれば教えてくれます。 ８）その他 少し疲れてきましたので、最後 「透明性」「公平性」を留意して、行う事が必要です。 住民の方も千差万別、どのような意見が出てこないとも限りません。 それを乗り越えて、成功させるためには、「透明性」「公平性」をもって 事にあたることが重要です。 大規模修繕工事にあたり、管理組合の理事会の下部組織として、「大規模修繕委員会」 を設置し、大規模修繕委員会が金額的な暴走をしないようにするのも、透明性に よって、癒着等からコントロールする手段となります。
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