売却した土地と、購入した建売で差額が＋だと？

質問

こんばんは

　できるだけわかりやすいように、金額は（たとえば）と、ご理解ください。

　１億で、自分の土地家屋（上物は更地にするかどうかわかりませんが）を売却し、
　建売3500万で購入（要するに住み替えですがマンションの可能性も有り）した場合、差額のプラスに関して　とても高い税金がぼったくられる（？）という話を聞きます。

　この場合、掛かる税金の総額を、足し算、引き算程度で考えると、どのくらい持っていかれてしまうのでしょうか？

　1億から３５００万円を引いた後に、どの程度残るのか？或は税金でマイナスになってしまう（そんな馬鹿な？）という、単純な疑問です。

　現状土地１００坪、（路線価格だと、２３万/m2くらいの住宅専用区域だと思いますが、売買価格は何割か高い様ですので））

　老後の計画で、およその見当をつけておきたいのですが？
ひょっとして、３５００万の買い替えより、４０００万の物件にした方が、固定資産税も含めて「お得？」なんてこともあるのでしょうか？（場所によりけりでしょうが）・・

　この先、１０年位で、税制改正が決まっていれば、その辺も分かりましたら、参考にしたいと思います。

　素人ですので、わかりやすくお願いいたします。

回答No.4

ma-fuji · ベストアンサー

No.３です。

＞土地権利書には、祖父の代で、購入価格は　180坪￥3,000とあったように思います。
　この桁数が、まかり通るものでしょうか？
え～坪１６円？？ですか。
戦前に買ったんですかね。ずいぶん安かったですね。
それなら、その数字を使わず、「譲渡価額」の５％を取得費にすればいいです。
取得費が譲渡価額の５％に満たないときは、土地の「譲渡価額」の５％を取得費としてみることができます。

＞固定資産評価額は、現状の価格（毎年30万くらい、家屋は37年たっていながら、5万くらい持っていかれるので）その計算が成り立つのかどうか、
家屋は木造ですよね。
耐用年数超過ですね。
家屋の固定資産税額はいくら古くても、０円にはなりませんね。

お礼

こんばんは

　解答ありがとうございます。

　そうなんですよ。どうやら購入したのは大正の時代なので、戦前です。

そんな時代だたのでしょう、田んぼ、畑を祖父の時代から持っている人も、そんな値段だったはず。
私の件に関しては「評価額」との乖離には　唖然とする次第です。

　＞「譲渡価額」の５％を取得費　＜　の方が現実的ですね。

戦後の農地解放で、とんでもなく離れた、祖父の出身地に、買い手のつかない山林が有り、そちら方面に寸エイル親戚に依頼して、「売れるものは売っちまえ」と思ったら、実勢価格が￥1,000/m2にもなりませんでした。

　おおよその計算方法の回答が出ましたので、多分実勢価格での売却、もちろん、新たに家を買った場合、今の税金がかかることはわかりました。

　あとはあんまりお世話になりたくない「税務署」で、聞いてみようと思い、この質問を閉じさせていただきます。

　有難う御座いました。

回答No.3

ma-fuji

＞この場合、掛かる税金の総額を、足し算、引き算程度で考えると、どのくらい持っていかれてしまうのでしょうか？
居住用財産なので、３０００万円の特別控除が受けられます。
１億円－（取得費＋譲渡費用（仲介手数料など）－３０００万円＝課税所得
課税所得×１４％（税率）＝税額
です。
買い替えた住宅との差額に税金がかかるわけではありません。
取得費とは、その土地や建物を購入したときの購入代金（ただし、建物は減価償却分（年数がてば価値が下がる）を引いた額）です。
なので、取得費がわからなければ税額は出ません。

なお、「居住用財産の買替え特例」というのもありますが、それは課税される税金の繰り延べができたり、譲渡が赤字の場合に受けられる特例です。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/pdf/16.pdf

＞1億から３５００万円を引いた後に、どの程度残るのか？
３５００万円を引いた後ではありません。
前に書いたとおりです。

＞ひょっとして、３５００万の買い替えより、４０００万の物件にした方が、固定資産税も含めて「お得？」
いいえ。
固定資産税は土地の評価額が上がれば、当然高くなります。

＞この先、１０年位で、税制改正が決まっていれば、その辺も分かりましたら、参考にしたいと思います。
ありません。
なお、税制改正って、通常、決まるのは１～２年前くらいです。

補足

解答ありがとうございます。

　土地権利書には、祖父の代で、購入価格は　180坪￥3,000とあったように思います。

　この桁数が、まかり通るものでしょうか？

　固定資産評価額は、現状の価格（毎年30万くらい、家屋は37年たっていながら、5万くらい持っていかれるので）その計算が成り立つのかどうか、

　また　参考になるような情報をくださいますよう、しばらくこの質問は開けっ放しにしておきます。

　有難う御座いました。

回答No.2

simazuka

少々、混乱されています。

(1)売ったときの税金ですが

１億の土地家屋が売れた額－１億の土地家屋を買った時の額の差額に対してかかります。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htmを参考にしてください。

＊所有年数によって税率が異なります。

差額（利益）がある場合には、

差額－３０００万円（控除適用の場合）に２０～３０％の税金がかかります。

(2)買う場合には
販売価格の８～１０％の費用が掛かります（税金を含む）

(3)固定資産税は土地家屋の価値に対して
掛かり、毎年払うものです。

３５００万の物件の方が固定資産税が安くなるのが一般的です。
しかし、町は生きているので、
駅が新設されたりすれば、逆転して４０００万の物件より
価値が高くなり、税金が高くなります。

(4)これからは、一般的に（立地を無視して）
土地の価格は下がり、（人口減少による需要減）

建物の価格は上がります。（建築資材の品薄による高騰、人件費高騰）

お礼

解答有難う御座います。

　築３７年の物件は、無価値である、むしろ、価値が着くと面倒です。

　これから勉強させていただきます。

回答No.1

ohkinu1972

自宅を売却した際にかかる税金は、新たに自宅として購入した土地家屋の価格とは
関係ありませんので、質問者様のおっしゃるようなことは杞憂です。

ただし、自宅の売却、買い替えではいくつか税法上の優遇がありますので、
そちらは確認されてもいいかもしれません。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto305.htm

お礼

解答感謝します。

　これからの勉強です。参考にさせていただきます。