第一種低層住居専用地域の家を会社にしたいのですが。

質問

第一種低層住居専用地域の土地を購入する予定です。その土地には2棟の独立した住居があります。一つを家(80平米)にして、一つを会社(120平米)にしようと思っております。ちなみに隣の家とはやや距離があります。

株式会社で自分以外に社員は３人います。
洋服を作る会社ですので、小売りはしません。使用するもの布、紙、鋏、ミシン、アイロンです。
音、匂いは出ませんし、危険物等も使用しません。来客もほぼありません。
近隣への影響と言えば、生地が運び込まれたり、製品の服の発送があるので運送会社は毎日来て、大きな荷物の出し入れがあります。敷地内に車は止められるので道路に関する部分で迷惑にはならないと思われます。

第一種低層住居専用地域について調べたところ、兼用住宅ということで『非住宅部分の床面積が、50m²以下かつ建築物の延べ面積の1/2未満のものなら可能』とありました。
それに従うと１棟(120平米)を会社に使用する事は不可になると認識した方が良いのでしょうか？

もしくは５０平米で使用するという呈で届けを出して、実際はそれ以上の面積を使用しても良いのでしょうか？(駄目だと思いますがグレイゾーンなのでしょうか？)

詳しい方がおりましたら、教えて下さい。
よろしくお願い致します。

回答No.3

mofl · ベストアンサー

＞第一種低層住居専用地域について調べたところ、兼用住宅ということで『非住宅部分の床面積が、50m²以下かつ建築物の延べ面積の1/2未満のものなら可能』とありました。
＞それに従うと１棟(120平米)を会社に使用する事は不可になると認識した方が良いのでしょうか？

まず敷地には「可分・不可分」という考え方があります。
今回の場合は、住宅部分と会社（用途上は良くて事務所でしょう。作業の内容によっては工場。）部分がそれぞれ独立して用途が発生していますよね。
なので併用住宅にはなりません。
今現在、２棟が独立しているんですよね。
つまり２敷地で２つの建物をまとめて購入しようと検討しているんでしょ？
なのでお互いに関連はありません。
敷地も別々で単独の建物です。

かつ、一低専での併用住宅は、たとえば非住宅部分が店舗なら近隣住民のための便宜を図る目的です。
遠方から不特定多数が来るお店なら規制規模以下でもダメです。
一低専での併用住宅には、非住宅部分は規制規模以下なら何でもいいわけではないので注意が必要です。

参考に、
「建築確認にための基準総則集団規定の適用事例」
（日本建築行政会議　編）
より。
ソーホーってありますね。
ちょっと前にはやった「Small Office Home Office」です。
これの判断ですが、

※形態上、トイレ、流し台（台所）浴室、のいわゆる住宅要件の「３点セット」を備えている場合は、「共同住宅」と判断し、それ以外は「事務所」と判断する。

ただ実際はこの判断一律では行いません。
個別に案件を確認し、実態で判断します。
無理やり３点セットを「事務所」に設置し、
「共同住宅だろ。」
は通じません。
「居住者の人数分の寝室はどこ？」
と聞かれたら答えられないでしょ？
社員分のフトンや食器って備えてありますか？
それに行政会議の判断って、参考程度ですからね。

＞１棟(120平米)を会社に使用する事は不可になると認識した方が良いのでしょうか？

そのとおり。
一低専でこの規模で、専用住宅から事務所への用途変更はできません。

＞もしくは５０平米で使用するという呈で届けを出して、実際はそれ以上の面積を使用しても良いのでしょうか？
(駄目だと思いますがグレイゾーンなのでしょうか？)

届けを出す、とは確認申請ですよね。
平面図や配置図ですぐ見抜かれますよ。
怪しいと思えば、特定行政庁は竣工時や使用開始後に現地をパトロールしますしね。
それに違反建築に加担するような建築士はそうそういないし、もしいたら関わらないほうがいい。
暴力団と同じで、あとで尻の毛まで抜かれますよ。
ちなみにグレーではありません。
宇宙以上に漆黒のブラックです。

確認を通すだけなら書類の操作はいくらでもできます。
要は、申請と違って違法な用途の現地が発覚するかどうかでしょ？
確率はほぼ１００％。
なぜかって？
近所の目って、一般人が想像してるよりはるかに厳しい。
簡単に通報が入ります。
近くのオバチャンから、
「何かヘンだけど、ちょっと見てください。」
で終わりです。
発覚し違反指導を受けたあとを想像してください。
用途を適合させる（専用住宅へ戻す、つまり今後は事務所として使えない）、建物の取り壊し（除却）、ドアや窓の開口部に板を打ち付け物理的に使用できないように閉鎖、など。
従わなければ特定行政庁から警察へ告発され、48条第1項の用途違反の場合は最高で100万円の罰金が待っています。

バレる確率の大小の質問ではないですよね。
あなたをおとしめる回答のつもりではありません。
注意喚起の話です。

回答No.2

antarctica-2001

第一種低層住居専用地域で店舗併用住宅を認めている理由はあくまで、そこに住んでいる住民の利便性を考えての事です。
ですから許可されるものは生活するうえで日常的に無いと困る物が中心となります。（建築基準法130条の3）
しかしながら住居地域で有ることになんら変わりはないので、例えばいくらパン屋さんがＯＫだとしても工場みたいなものだと騒音も有り良好な住居環境が守れないため規模が規制されます。
あくまでも自分の店で販売する程度の規模であって、他所で販売するような事は出来ません。原動機を使用する場合の出力制限も有ります。
第一種低層住居専用地域では何も機械が無い事務所ですら許可されない程ですから。

今回の場合はミシンで縫製作業をされるわですから用途としては工場　区分08340（自動車修理工場を除く）に分類されるでしょう。
工場となれば特殊建築物ですから用途制限以外の規制も付加されてくるので注意が必要です。
それに既に面積要件の1/2や50m2制限も超えているので、その点からもアウトです。

質問者さんは住宅みたいな場所でも仕事が出来るからとお考えのようですが行政はそうとは考えません。

行政は市民からのクレームを一番嫌います。
近隣住民からのクレームで「誰が許可したのか？」となった場合「市が許可した」となるような事は先ず許可しません。

このケースだと「危険性や環境を悪化させる恐れが非常に少ない工場」（下から４段目）に該当すると思いますので120m2程度の面積が必要であれば商業系・工業系の地域から探す方が良いでしょう。
勿論「住宅」も建っていますが（一番上の段）問題有りません。

http://madoriguide.com/houki/yototiki.html

お礼

ありがとうございます。
市役所にお話しして相談しようと思います。

回答No.1

toro1964

第一種低層住居専用地域に指定された区域の法的な立法趣旨として、閑静な住宅街と形成する都市計画が目的です。例外規定があるのは、その地域に必要とされる小規模商店だったり、家庭内手工業、用途地域指定前からの商店などです。

行政に相談にいき、、不実記載の書面で届けをだして受理されたとしても
業種は製造業ですし、社員さんがいらしゃるので家庭内事業でもない、
＞近隣への影響と言えば、生地が運び込まれたり、製品の服の発送があるので運送会社は毎日来て、大きな荷物の出し入れがあ＞ります
とのことなので、近隣住民からクレームがきたら、行政の立ち入り検査があるかもしれませんね。

お礼

ご回答ありがとうございます。
一度、行政へ出向いてきちんと話してみようと思います。