賃貸マンション。確認しなかったもの負け？

質問

初めての一人暮らしで、築20年の賃貸マンション、3階角部屋を借りました。
住み始めて1週間経ちますが、カビ臭さが消えません。、
築年数もありますし、長いこと空き部屋だったようなのでこんなものかと思い契約しましたが、引渡後、換気して掃除してみても、玄関に入るとすぐにカビ臭さが鼻を突くような状況です。居間に入ってしまえば問題ありません。

内件の際も臭いと見た目の汚さが気になったので、仲介業者に（まさかこの状態で引渡しって事はないですよね？入居前にはクリーニングとかありますよね？）という意味で、「これってきれいになりますよね？」という聞き方をしたのですが、「退去時にクリーニングはしていると思いますが、長い事空き部屋ですし、方角的にも湿気が云々・・」という感じでちゃんと確認ができず、浅はかだったと後悔しています。

そして他にも気になる点がいくつかあります。

【状況】

１．入居前に分かっていたが確認しなかったこと。

　　・風呂の換気扇は動作に問題はないが、カバーが外されて中が丸見え。
　　　　⇒カバーは近くに置いてありました。それを入居前に修繕してもらえるのかどうか。

　　・カビ臭さ、ホコリが気になる。
　　　　⇒入居前にクリーニングしてくれるかどうか。

２．入居前には気づかず、入居してから分かったこと。

　　・風呂の換気扇のカバーが内見の時のまま変わらず外されていた事。
　　　　⇒現在管理会社に問合中。

　　・水道水、しばらく出しっぱなしにしたのに黒い粒が出てくる。
　　　　⇒内見時に水道を確認しなかった自分の責任。もう少しして改善されなければ問合予定。
　　　　　 浄水器は使用予定。

　　・ユニットバスの洗面台、水を流すとポタポタと水漏れがある事。
　　　　⇒同上で、自分の責任ではあるが、このままでは困るので修繕できるか現在管理会社に問合中。　

　　・カビ臭さが変わらない事。
　　　　⇒様子見て、改善されなければ、管理会社に問合せ予定。

以上です。
これって、全体的に私の自己責任で片付けられてしまう事でしょうか？正直、この水で生活できませんし、カビ臭い家にいるのも辛いです。
入居前から住環境が悪いのをわかっていたと言えばわかって契約したけど、改善されなくて体調に支障をきたした場合、特別に契約解除（通常の退去とは少し違う形）という形にはできるんでしょうか？
単純に退去予告して、1か月後に出る事は可能だとは思いますし、完全に自己責任だったらそうするしかないと思うのですが、今回の場合、契約内容や状況によっては、仲介業者の落ち度や管理会社の管理不足などを問う事はできるんでしょうか？

ぶっちゃけ、退去したいです。でも「通常の退去」として扱われて、払うべきお金を全部取られるのも痛い。。こんな環境だとわかっていたら契約しなかったです。それを実証できればどうにかなりますか？どうにかなりますか？というのもどういう意味なのか自分でもわかりませんが、別に裁判沙汰にしたいわけではなくて、退去するにしてもなるべくお金をかけたくないんです。

退去時にかかる費用として、
・１か月フリーレント分を支払（2年以内の退去の場合、フリーレント無効の為）
・退去予告から退去日までの家賃（最低1か月分）
・インターネット解約代金（契約は2年縛り）
・その他（敷金全額償却で返還なし）

20万もしないと思います。

自分で選んでおいてなんなんですが、業者の責任、問えますか？
上記の【状況】をふまえて、アドバイスやご意見お願いします。

回答No.6

sou-brs

＃５の者です。＃５の最初の文の訂正させてください。
＞私がいまでも不動産業者であったなら、このような対応をしていたと思います。

（訂正）私がいまでも不動産業者であったなら、次のような対応をしていたと思います。

では、再度のご質問についてです。

＞それに管理会社が電車で一時間以上かかる距離で（略）
貸主（家主）と管理業者の管理委託契約とかの内容がわかりませんが、家賃を管理業者に振り込んでいるとすれば、どんな管理ができるのか、不明です。緊急の事態にすばやく対応してくれますでしょうかねー。（例えば、夜間の水漏れとか）　また、大家さんが近くにいるのかどうかは、重要事項説明書の貸主の欄をみれば、わかると思います。また、同じ重要事項説明書に、仲介業者の署名・押印があると思います。

＞しかし二年以内の借主都合の退去の場合に、敷金全額償却って普通ではないんですか？確かに現状関係なく全額貰われてしまうのは、損な気もしますが、途中解約された分のペナルティとみていんでしょうか？

普通の賃貸借契約では、期間の定めがあっても、お互いの解約条項（例えば、借主は１ヶ月前に退去通知をして、契約解除できるという条項）が入っているものです。

これに対して、平成１２年３月から新設された「定期建物賃貸借契約」というものは、期間を自由に設定できるが、公正証書（公証人役場で、貸主、借主が公正証書）で契約を作成するというもので、宅地建物取引業法にもいろいろと制約があります。

私は、あなたが契約したのは、フツーの賃貸借契約だと思って回答しております。

私の記憶では、敷金償却という概念というか、考え方は、関西地方から全国に広がったと記憶しております。でも、これは貸主（家主）側の考え方であり、償却といっても会計上のことではありません。ようは、築年数が古いので、敷金の精算をやらず、没収することで退去時の利益を確保したいということでしょう。（敷引というのも、概ね同じ概念だと思います。）　その方式では敷金をめぐるトラブルはなくならないでしょう。だって、築年数にあった賃料があり、それでも貸す大家さんは、最低限の住環境を提供しなくてはなりませんし、設備の更新も必要であります。そして、厳格に「原状回復の手続き」をしないといけないのです。

そうですねー、畳の部屋があったとしましょう。あなたが入居する前に新品の畳表になっておりました。で、退去しますが、家具がおいてあったところが、他の部分と色が違ってしまいましたが、畳交換費用は、発生するの？。　しません。　誰でも使用すればそうなるのです。　また、畳１枚が大きな刃物によると思われる傷がありました。あなたが、誤って傷をつけたとすると、畳１枚分の費用負担が発生するだけなのです。このようなことを、部屋の全てにおいて、退去時の精算を、善良な不動産業者は行なっている訳です。
（ちなみに、私が廃業する前までは、入居時の物件写真、退去時の物件写真、内部を含めてＤＶＤに記録として保存しておりました。裁判になった場合、公正な証拠になるために・・・）

＃５の
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「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
のリンクをお知らせいたします。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
を参照しましたでしょうか。

一部、引用します。
－－－－－－－－－－－－－－－－－
原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること」
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

敷金は、法的には、借主から貸主（大家）に預けているお金です。あなたからすると、債権ということになります。預け入れ金であり、預託金です。　それを、原状回復の手続きをしないで、無条件に退去時に大家が没収するのは、法律に違反しております。いくら契約書に書いてあっても。

契約書の解約条項をみてくださいませ。一ヶ月前に退去通知が必要とはかいてありませんか。

ちなみに、国土交通省が推進している「『賃貸住宅標準契約書』について」のリンクアドレスをお知らせします。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000023.html

また、「民間賃貸住宅の賃貸借関係をめぐるトラブルの未然防止に関する制度　解説映像」（ＹｏｕＴｕｂｅで約４０分）を、ご覧になるのもいいでしょう。リンクアドレスを示します。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000022.html

尚、このリンクを短縮して、参照ＵＲＬに掲載します。
http://p.tl/7d5D

最後に、
＞途中解約された分のペナルティとみていんでしょうか？

契約時に想定したこと以外のことが起こるから、予め、先に述べたように、解約条項が入っているのですよ。その条項も、法に反するのは無効になったり、取消になったりとしますから。

どなたかの回答で、賃貸借契約は双務契約だ　ということをいっておりましたが、借主、貸主のお互いが、権利と義務をもつものです。大家は、適正な住まいを提供する義務があるし、賃料を受け取る権利がある、あなたは、賃料を支払う義務があるが、適正な住まいに住む権利を有している　ということになるでしょう。だから、お互い円満解決になるように、仲介業者や管理業者が行動しないといけない　と感じるのは私だけでしょうか。

参考URL：

http://p.tl/7d5D