賃貸マンション管理会社の対応

質問

投資型分譲マンションの賃貸に入居する者です。

家主との橋渡しである管理会社の対応が、入居者目線でなく、不具合があっても、こちらの要望を管理会社に都合のいい内容で家主に報告する為、改善されません。例えば、換気扇の臭いがひどく(業務用サイズで30年以上)日常の清掃では限界がある事から、破損はしていないが、気分が悪くなるなどがあり、クリーニングの打診を希望したのに、管理会社は、破損していないが、新品交換を希望している、と家主に伝えたらしく、家主の回答は、使える状態なら交換出来ないとの事。当たり前です。しかし何故、現在の状況を含めて、クリーニング要望の話をしてれないのか。との問いに対し、クリーニングも交換も、同じ値段(十万円)でかわらないから、だったら、交換の話だけで、クリーニングについては話さなかったとの事。しかし、破損もなく交換(高額)の話をすれば、断るのは当然。こういう事の繰り返しなんで、行政相談した所、賃貸契約とは、家主と居住者の間でしている事だから、直接家主に連絡する事を助言され、そうしたい。と話した途端、管理会社の態度が変わり、激しく抵抗するようになりました。わがままを通そうとするかのような言い掛かりをつけられました。

以前から、お金のかかる内容は家主に話せない、という姿勢なんですが、入居者が快適に生活出来るように整備する義務がある訳で、すっきりしません。

使えない管理会社の場合、交渉をスムーズに行うにはどうしたら良いですか。知恵を貸して下さい。

回答No.3

noname#182574

分譲賃貸の問題点は、この質問サイトでもさんざん出ていますので、お調べになってみて下さい。

その分譲賃貸について、基本的なところを誤解なさっていることは、No.1fujic-1990さんがお書きになっている通りで、大部分に私も同意見です。

ただ、家主に直接云々については、家主が転勤等で普通のマンションを賃貸に出しているというのなら（家主が温情派なら）まだ可能性はあるかもしれませんが、"投資型分譲マンション"とのことなので、直接言ってもほぼ無理でしょう。

家主の立場になってみて下さい。
"投資"として賃貸に出しているわけです。サラリーマン家主にしろ、他に何軒もかかえている家主にしろ。
部屋の設備が破損すれば、それを使える状態にする必要はあるでしょう。（それさえも渋る分譲賃貸の家主はたくさんいます）
でも破損していない。使える状態にある。

あなたが家主だったとして、今月の収入、給料を10万円減らしてまで、使える状態にあるものを交換なり清掃なりしようとしますか？

分譲賃貸の家主は、管理料を払って、煩わしいこと、手間のかかることは全て管理会社にやらせて、その管理会社からの報告をときおり受けるだけです。"投資"ですから、ドライなものです。
分譲賃貸の管理会社は、家主の代理人で、家主と同様、出費が増えることを嫌います。
で、貸借人の貴方が、管理会社を飛び越して家主へ直接連絡を取ろうとすれば、家主にまで「うっとおしい貸借人」と思われるだけだと思いますが。
大家は、「きちんと管理しろ、できないなら替えるぞ」と管理会社を怒鳴りつけるかもしれませんね。

どうすればよいかですが、そのことを十分に理解された上で、交渉なり出て行くなり決めればよいかと思います。
私なら自分で調べてその業務用の換気扇のサービスマニュアルでも入手して自分でやってみるか、ちょっと無理そうなら安い業者を自分で見つけてきて、管理会社にダメモトで相談して、お金が出ればやってもらって、無理なら安ければ自費でやってもらい、高くて割に合わなくてかつどうしても我慢できない臭いなら、さっさと他へ引っ越します。
（そもそも最初から分譲賃貸は選びませんが）

回答No.2

noname#203300

一棟賃貸物件の大家兼管理人です。

　『管理会社』と言うのは大家との契約で当該物件の管理業務（共用部の清掃や様々なクレームの取次ぎ等）をしているだけですから、『お客様』は大家であって居住者さんではありません。

　居住者さんが『管理費』などの名目で支払っているお金は大家が共用部の電気水道代等に充てるもので大家が『管理会社』に支払うお金とは関係ありませんし、大抵の場合大家が支払う金額の方が『管理費』等の名目で頂く金額より多いでしょう。
　従って『管理会社』にはNo1の回答者様が言われるように『入居者が快適に生活出来るように整備する義務』なんてありません。強いて義務があるとすれば、大家との契約に則って、『大家が快適に生活出来るように整備する義務』ってことになります。(笑)

　換気扇のクリーニングについてですが、大家には明らかな経年劣化の故障であるなら修理・交換をする義務はありますが、『クリーニング』をする義務までは課せないでしょう。元々汚れが酷いのなら最初の契約前の『内見』時にはチェック出来るはずですし、住み始めてからの汚れならそのクリーニングは居住者さんの『善管義務』の内になります。

　『使えない管理会社の場合、交渉をスムーズに行うにはどうしたら』ですが、大家は一般にはそのようなクレームの“窓口”として『管理会社』と契約している（多額の出費をしている）わけですから、直接のクレームなんて受けない大家は多いでしょう。要は、再三ここにも書いていますが、“大家の質＝管理の質”の問題で如何に厚く法で保護されている借主さんにもどうにもならない問題なのです。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

> 入居者が快適に生活出来るように整備する義務がある訳で

　誤解です。管理会社には、そのような義務はないんですねぇ。

　大家は、大家のためにだけ管理して欲しくて、大家のお金を出して管理会社を雇っています。

　したがって、管理会社は大家の使用人なのです。「大家の利益」にダケ注意を払う義務をおっており、賃借人の利益はどうでもいいのです。どうでもいいというより、賃借人の利益を優先するのは義務に反します。

　実にスッキリした話なのです。

　他方、質問者さんは「管理費」を負担していらっしゃるかも知れませんが、それはマンションの管理組合に支払う管理費であって、その管理会社に支払う報酬ではないはずです。

　質問者さんが管理会社と契約して、管理料を払って管理してもらっているなら話は別ですけど、そういう事例は聞いたことがありません。

　質問者さんに管理会社を相手にする義務が・・・ あるのかないのかは、賃貸借契約書を見ないと分からないのですが、ふつうは「ない」ものです。

　そういうことを規定した契約書というのは見たことがありませんので。

　契約書に「賃借人は管理会社のみを相手に交渉すべし。大家に連絡してはならない」とかの規定がない場合、管理会社からは無視される立場にある質問者さんとしては、管理会社をスルーして大家と交渉するのが正解です。

　契約書を見れば、賃貸人の住所氏名が書いてあると思いますので、そこへ手紙を書きましょう。

　管理会社が苦情を言ってきても、契約（管理会社と話し合う義務はない）を楯に話し合いを断ってけっこうです（話し合ってもよい）。

　あとは、大家の出方次第ですね。