地番の与えられた土地の境界と敷地境界線は同じですか

質問

家を建てようとしております。

公図と呼ばれているものか何図かわかりませんが、それを見て、所有している土地が宅地・農地・道などで構成されているのがわかりました。

建築基準法でいう敷地境界線は上述した分筆されている境界が敷地境界というわけではないんでしょうか？
違うとしたらどのように調べたらいいのでしょうか？
うちはとても田舎で、敷地境界の杭らしいものが見当たらないのですが…。道路境界はあったかもしれません。隣地はありません。
役所等でわかるものでしょうか？
例えば道路境界は道路を管理している課でわかるとか…。
でも隣地はお互いの問題で役所は管理してくれてないのでしょうか。

ご教授ください。

回答No.2

inon

一番早いのが土地家屋調査士に依頼して境界確定をすることです。
認定された道路に接していないなんて事もたまにはありますよ。
境界確定は役所ではしてくれません。隣地がないと言うことは四周道路か、一面が湖、沼、川とかですか。

補足

ご回答ありがとうございます。

隣地はあるのです。
境界杭が見当たらなかったということです。

土地家屋調査士に依頼すると隣地との境界でトラブルになっている場合もスムーズに決まるものでしょうか？

これのために家を建てられないなんてことがあっては困るので。

回答No.1

guess_manager

まず自分の整理のためにも一般論を述べ、その後、質問者様の実情に応じ回答いたします。

建築基準法でいう敷地とは、道路や川などで区画された一団の土地、というだけで、それが誰のものであるかは全く関係ありません。そもそも、確認申請という行為において、土地の所有権は確認しません。

このため、敷地の二重使用が問題になることがあり、公図と所有者の確認を求める自治体もありますが、上述のごとく建築基準法は所有権という概念が無いため、他人の土地であっても建築を差し止めることはできません。（これに関しては後述）

したがって、建築基準法の敷地がどこか、ということを確定させるためには境界画定（確定）という作業を行うことがあります。

一般に、敷地は「道路境界」と「隣地境界」に分かれます。道路境界については、道路は公のものですから、官民境界というものを行います。隣地境界は、誰か他人の土地ですから、民民境界確定というものを行います。
http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/kyoukaikakutei.htm

具体的には、所有権を主張する両者立ち会いのもと、此処が境界点である、ということを合意し、標識杭を設置します。これには土地家屋調査士や測量士事務所などの専門家に依頼します。

ちなみに、2項道路の場合、中心線から2m後退した位置が道路境界となりますので、道路中心線がどこか、つまり道路の反対側の敷地の位置も確定させる必要があります。

官民境界については、行政が境界位置を示さなければなりません。建築基準法には建物は道路につきだしてはいけない、と書いてありますので、道路の位置がどこにあるかということは厳密に調べないと確認申請は通りません。筆界特定制度という制度があり、一定の手数料（測量が必要な場合は測量費を加えた額）の元、確定してくれます。

一方、民民境界については、両者が主張する位置が異なり、合意に至らない場合も少なくありません。この場合、現況測量図をもって敷地の位置を推定するしかありません。ひょっとしたら他人の土地に建ててしまっているかもしれませんが、確認申請上は通ってしまいます。これが紛争になることがあるかもしれませんが、それは民間同士での争い事ですので建築主事にとっては関係のないことです。

ただし、明らかに他人の土地を自分の土地であると偽って建てたりすると、建築士は虚偽の書類を作成したということで罰せられるでしょう。また、敷地の二重使用が行われていないことを全くチェックしなかった行政機関が、裁判において行政の不作為に寄る不法行為である、という判決を受けたことがあり、二重使用はしていませんよね、と確認されることがあります。ここで嘘をついてあとで問題になっても自己責任、というわけです。

また、隣地との境界が確定した場合、それは大抵の場合公簿（土地の登記簿）と面積が異なっていたりしますので、地積測量図とともに修正登記します。

さて、質問者様の場合ですが。。。

＞建築基準法でいう敷地境界線は上述した分筆されている境界が敷地境界というわけではないんでしょうか？

→法律上はリンクしていません。登記簿は所有権や抵当権など、土地に係る権利関係を示し、租税を収める元になるもので、建築基準法の敷地境界線には権利のあるなしと関わりがありません。

＞違うとしたらどのように調べたらいいのでしょうか？

→上述のように、民民境界、官民境界ごとに専門家に調べてもらわないとなりません。

＞うちはとても田舎で、敷地境界の杭らしいものが見当たらないのですが…。道路境界はあったかもしれません。隣地はありません。

→隣地がないのなら話が早いかもしれませんね。道路さえ決まれば、あとは現況測量のみで境界画定は不要かもしれません。

＞役所等でわかるものでしょうか？
例えば道路境界は道路を管理している課でわかるとか…。

道路境界は道路管理課に備え付けられている道路台帳で概ねわかります。同時に、建築審査課とか建築指導課にその結果を持って行き、どのようにすればよいか相談してください。経験上、地方で、人があまり住んでいない土地の確認申請では境界確定は求められない事が多いです。ただし、開発行為や市街化調整区域内の建築のように、許可を要する建築行為の場合、境界は確定させないといけないことが多いように思います。特に、今回地目に農地が含まれているということで、農地転用を行う際には農業委員会の許可が必要になり、同時に土地の区画形質の変更にあたり開発許可を要するかも知れません。十分な注意が必要です。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%BE%B2%E5%9C%B0%E8%BB%A2%E7%94%A8

＞でも隣地はお互いの問題で役所は管理してくれてないのでしょうか。

→民間同士の話し合いで境界に同意し、確定が済み、お互いが登記を行った暁には、法務局に登記され、法律上の対抗要件を有する私法上の権利となります。そこまで至らない場合は、お互いに所有権の争いのある土地として残り続けることになります。境界確定訴訟を起こして積極的に確定させることもできます。もちろん、境界が大体このあたり、というくらいの認識でお互いがなんとなく合意していればそれに越したことはありません。山林の境界なんて明確に一本の線で区切られているわけではなく塀がなくてもお互い問題ありませんよね。

まずは、道路課に行って道路を調べて資料をコピーし、公図と登記簿謄本、できれば境界付近の写真を添えて建築指導課に相談に行かれることをオススメします。

補足

ご回答ありがとうございます。

＞敷地の二重使用が問題
隣り合った土地でそれぞれ建築するときの確認申請の敷地境界が一致せず、土地の一部がどちらの敷地にもカウントされているということですか？

隣地は存在します。境界を示す杭等が見当たらなかったということです。
そのせいで何十年も前からお隣と言い合いしております。
私は仕事の都合上役所に赴く時間がないため、親族のものが話を聞いてきたのですが、土地の一部を農転する際には隣接しているところ（こういう言い回しだったようです）から測るということです。
農転する土地は直接おとなりさんと接していないのですが、隣接しているところから測るとは、「許可を要する建築行為の場合、境界は確定させないといけない」にあたると考えればよいでしょうか？
そうなると厄介です。
http://naltd.biz/NewFiles/shikichikyokai.html
こちらに書かれているように「境界杭がなく測量図もない」のですが、「実は、こちら側の敷地境界は親の代からトラブッテルのではっきりしない。どうすればよいか。」というケースに当てはまりまして、読んでいくと「将来の話し合いのとき30センチくらいこちら側になる可能性があると予想したら、その位置を境界とみて建てればいい」とあります。
これは確認申請の話になり、それで通用するのでしょうか？
しかし今回は農転する必要があるため開発行為となり境界確定させる必要がでてくるのか。

いずれも役所で確認する必要があるかもしれませんが、その前段階で色々知っておかないとまずそうですね。
建築のことはなんとなくわかっても土地関係がまったくわかりません。

次の機会には道路課で道路との境界を調べ、法務局で色々な資料をもらってきてもらいます。
境界を確定することになる場合、世代交代まで先延ばしになりそうですが第三者を介してうまく境界を決めることはできないものでしょうか。