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父の借地を父子で購入して子が家を建てる
地主Aから借地権者父Bが子C、Dと共に底地を購入予定です 資金は子Bが済む家をローンで建てるため多くの分を これに依存します ここで登記の名義人と借地権譲渡の贈与税で質問をさせて下さい 1.所有権移転登記の時の名義を 1) A→B 2) A→B,C,D, 3) A→C,D, の3パターンを考えました 売買契約は夫々に応じた形を考えています 2.税務署では夫々の持ち分に応じた贈与税がかかると申します この時に住居用資産の3千万の特別控除がある事は申しませんでした 3.因って登記名義は A→B にして後は相続の時に繰り伸ばす事を 考え覚書として使用貸借を交わして置く選択を考えましたが 4.税務署で見せてくれた書類に「借地権の使用貸借に関する確認書」 があり 上記 3.のA→Bの場合にはこの確認書は不要との事 5.土地を購入しても子に使わせる場合上記の書類では未だ Bは借地権者である点もわかりません 6.子Cは何れ空きスペースに自家を(或いは貸家を)建てる予定です 節税と相続の面倒を少なくする為に調べるほどに判らないことが 出てきますので上記の文面から状況を判断頂き宜しくお知恵を 願います 因みに大都市圏市街化区域D地区です
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1番回答者です。補足を拝見しました。ちょっと混乱しております。(以下、数字の番号は質問者さんがつけたものです) 1、2、4絡みで確認ですが 現在の借地権者はB(父:質問者さん)なのですよね? 土地購入資金の出所はCの住宅ローンなのですね? 将来空きスペースに自宅もしくは貸家を作るのはDなのですね? だとすると、購入者は「C」でないとまずいです。 登記すると税務署に連絡が行きますから、BやD名義で登記すると、後日「購入資金についてのお尋ね」が税務署からBやDに届きます。 「Cから借りた」という形は、住宅ローンの制度上、まずいと思います。 住宅ローンで借りた資金は自分の住宅などの購入に使わなければならず、投資資金に使ったり転貸しは禁止のはずだからです。Cが銀行から「法律違反だから、すぐ全額返してくれ」と言われたら、全額をすぐ返さないといけません。 加えて、例えば契約書の内容(相当な利息の定め)や契約内容の履行状態(キチンと返済しているかなど)等々しだいでは、税務署が「借りたのではなくて、CからB・Dへの贈与だ」と見なす危険もあります。見なすとは、「反論を許さない」ということです。200万、300万の贈与ならともかく、1000万を超える贈与となると、贈与税も莫大になります。 質問者さんは借地権をお持ちなので、その分を(いわば現物出資のような形で)出すことで、実際には資金を出さなくてもCさんとの「共有登記」は可能のような気もしますが、そういうことが実際に可能なのかどうか、あるいは、いくらくらい出したことにできるのか(その土地の借地権の正確な価額)などは、とても素人にわかることではありません。 その土地の借地権の正確な価額(具体的金額)は、調査しないと税理士でもわからないと思います。土地土地によって違うからです。 リスクが非常に大きいと思います。バレなきゃいい、という進め方もあるのかもしれませんが、とてもお勧めはできません。 質問者さん(B)さんが、単独で資金を用意して、借地権があることを前提にした安い価格(Aと合意できればいくらでもいい)で買われることをお勧めします。当然、登記名義もBさんになります。 Bさんが資金を出して買った土地を、2でお書きのように子供に使用借させるのはかまいません。念書を交わすのはよいことです。 3でお書きのことは本問とは関係ないことと思いますが、余談ながら書けば、奥さんが相続を放棄してもしなくても、免税額は同じです。相続税の高い・安いで相続したりしなかったり、変える必要はありません。 5、買主と登記名義人は一致させるべきです。一致させないと、贈与と見なされたりする危険があります。危険というより、断定したほうがいいかな。 6、私にはご趣旨がわかりません。私としては、上記の通り、Bさんが単独で買われるのをお勧めします。 7、おそらく「借地権の使用貸借に関する確認書」というのは、質問者さんがその土地を買った後、質問者さんとお子さんたちとの間で書いて、税務署に出すことが必要になる書類です。 現在の、質問者さんとAさんの間の関係は、使用貸借ではありません(質問者さんの権利は地上権か賃借権な)ので、使用貸借の書類の出番はありません。 質問者さんがその土地を買って、子供たちに「使用借」させると、家が建っていてもその土地は「更地」扱いになって、相続税は更地並みに高いのです。 質問者さんがお子さんに「賃借」させると借地権が生じ、借地割合分、相続税も安くなります。が、質問者さんは賃料を受け取り、その分確定申告して納税しなければなりません。 で、それは「税務署様へ。 賃貸借ではなくて間違いなく使用貸借です。だから家が建っていても借地権は発生せず、更地並みの高い相続税を払うことに異議はありません」「使用貸借だから地代はもらいませんので、地代分の所得税納税はしません」という趣旨で出させられる書類であろうと思います。そうハッキリは書いてないかもしれませんが。 私らは「無償返還の届出書」というのを税務署に出させられていますが、それと同じものだろうと思います。
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- fujic-1990
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わからないのは、 > 資金は子Bが済む家をローンで建てるため多くの分を > これに依存します という言葉の意味です。 Bは何時子供になったのでしょうか?『借地権者父Bが子C、Dと共に・・・ 』と書いてあって、Bは父親のはず。書き間違いだとすると、Cの間違いなのか、Dの間違いなのか(たぶんCだと思いますが)。 正しくはCだとしても、Dだとしても、ちょっと文の意味がわかりませんし。 もっと平たく書いていただけるとありがたいのですが、要するに、父上にはお金がないので、C(またはD)が家を建てるために借りたローンを、父が土地を買う資金に転用するということですか? だと、住宅ローンとして成り立つのかどうかなど、別個の問題が生じます。 的外れな想定でいろいろ書いてみても意味がありませんのでスルーして、ザックリと私なら、という話を書きます。 相続をめぐる争いを大きくしないためには、関係者を極力少なくすることが重要です。よって、Dにはタッチさせないのがよかろうと思います。 つぎ、価格その他、現実市場の話と、税務署がする話とは別論です。どうしたって、噛み合いません。 そういう状況ですので、シンプルであることが最善であろうと思います。 ということで、私なら、父上がその土地を買う。Cさん(質問者さん?)は、その土地を相当の賃料(もしくは相当な権利金)を払って賃借する、その賃借権を登記する、という方式にします。 しっかりした権利にしておかないと、その土地がいくらなのか、それぞれどういう権利を持つのかなど、相続の時にDさんともめますから。 とりわけ、貸家などを作って家賃を取ると、その家賃を誰が懐に入れるのかなど、争いの元ですから。 それに税務署が加わってきます。 へたに複雑なことをして逆鱗に触れると(贈与税の)脱税扱いされかねません(税務署員の指示に従っていても、後年、別な税務署員から間違いだとされることは時々あります)。 ということでくどいですが、しんぷる・いず・ざ・べすと。
補足
夜遅くに難解な問題に回答を有難う御座います 混乱させて申し訳ありませんでした B,Cの書き間違いが有りましたので訂正します 1.資金はC(子)(が正)が住む家を(父にお金がないので)Cの 住宅ローンでCの住宅建築費全部と底地の購入代金の多くを 使いたいという事です 即ちB(父=質問者)が購入資金の一部に転用予定という事です *将来空きスペースにDが自家1棟又は+貸家=2棟を建築 2.一番単純な方法は A→Bで売買契約 所有権移転登記はB BはC,Dに使用貸借させる(念のため覚書を交わす) 3.相続が生じたら法定相続人で相続 C,D2名 配偶者(妻)は相続放棄但し概算で相続税が高ければ 3名で相続(Bの土地家屋も相続対象) 4.税務署に土地の購入代金の出所を尋ねられた時の事を考えると 売買契約で買主はB丈では具合が悪いかなとも考えます 5.買主と登記名義人は必ずしも一致しなくとも良いでしょうが 複数人で登記をすると持ち分割合で贈与税の問題が出ましょう 6.Bが出す何がしかのお金は契約の手付金にして税務署にも 説明できると考えています 7.税務署が見せた「借地権の使用貸借に関する確認書」は どの様なケースの時に使うのかが判りません 何故なら現在の借地権者Bは購入後は借地権者では 無くなると思うのです 未だもやもやしていて疑問点を汲み難いでしょうが 宜しくお願いします 不足の点があれば補足します
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