父の借地を父子で購入して子が家を建てる

質問

地主Ａから借地権者父Ｂが子Ｃ、Ｄと共に底地を購入予定です
資金は子Ｂが済む家をローンで建てるため多くの分を
これに依存します
ここで登記の名義人と借地権譲渡の贈与税で質問をさせて下さい

１．所有権移転登記の時の名義を　１）　Ａ→Ｂ　　２）　Ａ→Ｂ，Ｃ，Ｄ，
　　３）　Ａ→Ｃ，Ｄ，　の３パターンを考えました
　　売買契約は夫々に応じた形を考えています
２．税務署では夫々の持ち分に応じた贈与税がかかると申します
　　この時に住居用資産の３千万の特別控除がある事は申しませんでした
３．因って登記名義は　Ａ→Ｂ　にして後は相続の時に繰り伸ばす事を
　　考え覚書として使用貸借を交わして置く選択を考えましたが
４．税務署で見せてくれた書類に「借地権の使用貸借に関する確認書」
　　があり　上記　３．のＡ→Ｂの場合にはこの確認書は不要との事
５．土地を購入しても子に使わせる場合上記の書類では未だ
　　Ｂは借地権者である点もわかりません
６．子Ｃは何れ空きスペースに自家を（或いは貸家を）建てる予定です

節税と相続の面倒を少なくする為に調べるほどに判らないことが
出てきますので上記の文面から状況を判断頂き宜しくお知恵を
願います
因みに大都市圏市街化区域Ｄ地区です

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

1番回答者です。補足を拝見しました。ちょっと混乱しております。（以下、数字の番号は質問者さんがつけたものです）

１、２、４絡みで確認ですが
　現在の借地権者はＢ（父：質問者さん）なのですよね？
　土地購入資金の出所はＣの住宅ローンなのですね？
　将来空きスペースに自宅もしくは貸家を作るのはＤなのですね？

　だとすると、購入者は「Ｃ」でないとまずいです。

　登記すると税務署に連絡が行きますから、ＢやＤ名義で登記すると、後日「購入資金についてのお尋ね」が税務署からＢやＤに届きます。

　「Ｃから借りた」という形は、住宅ローンの制度上、まずいと思います。

　住宅ローンで借りた資金は自分の住宅などの購入に使わなければならず、投資資金に使ったり転貸しは禁止のはずだからです。Ｃが銀行から「法律違反だから、すぐ全額返してくれ」と言われたら、全額をすぐ返さないといけません。

　加えて、例えば契約書の内容（相当な利息の定め）や契約内容の履行状態（キチンと返済しているかなど）等々しだいでは、税務署が「借りたのではなくて、ＣからＢ・Ｄへの贈与だ」と見なす危険もあります。見なすとは、「反論を許さない」ということです。200万、300万の贈与ならともかく、1000万を超える贈与となると、贈与税も莫大になります。

　質問者さんは借地権をお持ちなので、その分を（いわば現物出資のような形で）出すことで、実際には資金を出さなくてもＣさんとの「共有登記」は可能のような気もしますが、そういうことが実際に可能なのかどうか、あるいは、いくらくらい出したことにできるのか（その土地の借地権の正確な価額）などは、とても素人にわかることではありません。

　その土地の借地権の正確な価額（具体的金額）は、調査しないと税理士でもわからないと思います。土地土地によって違うからです。

　リスクが非常に大きいと思います。バレなきゃいい、という進め方もあるのかもしれませんが、とてもお勧めはできません。

　質問者さん（Ｂ）さんが、単独で資金を用意して、借地権があることを前提にした安い価格（Ａと合意できればいくらでもいい）で買われることをお勧めします。当然、登記名義もＢさんになります。

　Ｂさんが資金を出して買った土地を、２でお書きのように子供に使用借させるのはかまいません。念書を交わすのはよいことです。

　３でお書きのことは本問とは関係ないことと思いますが、余談ながら書けば、奥さんが相続を放棄してもしなくても、免税額は同じです。相続税の高い・安いで相続したりしなかったり、変える必要はありません。

　５、買主と登記名義人は一致させるべきです。一致させないと、贈与と見なされたりする危険があります。危険というより、断定したほうがいいかな。

　６、私にはご趣旨がわかりません。私としては、上記の通り、Ｂさんが単独で買われるのをお勧めします。

　７、おそらく「借地権の使用貸借に関する確認書」というのは、質問者さんがその土地を買った後、質問者さんとお子さんたちとの間で書いて、税務署に出すことが必要になる書類です。

　現在の、質問者さんとＡさんの間の関係は、使用貸借ではありません（質問者さんの権利は地上権か賃借権な）ので、使用貸借の書類の出番はありません。

　質問者さんがその土地を買って、子供たちに「使用借」させると、家が建っていてもその土地は「更地」扱いになって、相続税は更地並みに高いのです。

　質問者さんがお子さんに「賃借」させると借地権が生じ、借地割合分、相続税も安くなります。が、質問者さんは賃料を受け取り、その分確定申告して納税しなければなりません。

　で、それは「税務署様へ。　賃貸借ではなくて間違いなく使用貸借です。だから家が建っていても借地権は発生せず、更地並みの高い相続税を払うことに異議はありません」「使用貸借だから地代はもらいませんので、地代分の所得税納税はしません」という趣旨で出させられる書類であろうと思います。そうハッキリは書いてないかもしれませんが。

　私らは「無償返還の届出書」というのを税務署に出させられていますが、それと同じものだろうと思います。

お礼

ご返事が遅くなり申し訳ありませんでした
お知恵を頂き又色々調べましたら相続贈与に係る事は
税理士に相談する必要がある事が判りましたので
もう少し勉強をして年が明けてから改めて
不動産のカテゴリーで質問をさせて頂きます
たいへん有難うございました

補足

ご丁寧な回答を丑三つ時に頂き恐縮です
考えを纏めてから数日後に改めてお訊ねします
尚、１、２、４絡みの事は今迄考えていた
事としては正です

回答No.1

fujic-1990

わからないのは、

> 資金は子Ｂが済む家をローンで建てるため多くの分を
> これに依存します

　という言葉の意味です。

　Ｂは何時子供になったのでしょうか？『借地権者父Ｂが子Ｃ、Ｄと共に・・・ 』と書いてあって、Ｂは父親のはず。書き間違いだとすると、Ｃの間違いなのか、Ｄの間違いなのか（たぶんＣだと思いますが）。

　正しくはＣだとしても、Ｄだとしても、ちょっと文の意味がわかりませんし。

　もっと平たく書いていただけるとありがたいのですが、要するに、父上にはお金がないので、Ｃ（またはＤ）が家を建てるために借りたローンを、父が土地を買う資金に転用するということですか？

　だと、住宅ローンとして成り立つのかどうかなど、別個の問題が生じます。

　的外れな想定でいろいろ書いてみても意味がありませんのでスルーして、ザックリと私なら、という話を書きます。

　相続をめぐる争いを大きくしないためには、関係者を極力少なくすることが重要です。よって、Ｄにはタッチさせないのがよかろうと思います。

　つぎ、価格その他、現実市場の話と、税務署がする話とは別論です。どうしたって、噛み合いません。

　そういう状況ですので、シンプルであることが最善であろうと思います。

　ということで、私なら、父上がその土地を買う。Ｃさん（質問者さん？）は、その土地を相当の賃料（もしくは相当な権利金）を払って賃借する、その賃借権を登記する、という方式にします。

　しっかりした権利にしておかないと、その土地がいくらなのか、それぞれどういう権利を持つのかなど、相続の時にＤさんともめますから。

　とりわけ、貸家などを作って家賃を取ると、その家賃を誰が懐に入れるのかなど、争いの元ですから。

　それに税務署が加わってきます。

　へたに複雑なことをして逆鱗に触れると（贈与税の）脱税扱いされかねません（税務署員の指示に従っていても、後年、別な税務署員から間違いだとされることは時々あります）。

　ということでくどいですが、しんぷる・いず・ざ・べすと。

補足

夜遅くに難解な問題に回答を有難う御座います
混乱させて申し訳ありませんでした
Ｂ，Ｃの書き間違いが有りましたので訂正します
１．資金はＣ(子）（が正）が住む家を（父にお金がないので）Ｃの
　　住宅ローンでＣの住宅建築費全部と底地の購入代金の多くを
　　使いたいという事です
　　即ちＢ（父＝質問者）が購入資金の一部に転用予定という事です
　＊将来空きスペースにＤが自家１棟又は＋貸家＝２棟を建築
２．一番単純な方法は　Ａ→Ｂで売買契約
　　所有権移転登記はＢ
　　ＢはＣ，Ｄに使用貸借させる（念のため覚書を交わす）
３．相続が生じたら法定相続人で相続
　　Ｃ，Ｄ２名　配偶者（妻）は相続放棄但し概算で相続税が高ければ
　　３名で相続（Ｂの土地家屋も相続対象）
４．税務署に土地の購入代金の出所を尋ねられた時の事を考えると
　　売買契約で買主はＢ丈では具合が悪いかなとも考えます
５．買主と登記名義人は必ずしも一致しなくとも良いでしょうが
　　複数人で登記をすると持ち分割合で贈与税の問題が出ましょう
６．Ｂが出す何がしかのお金は契約の手付金にして税務署にも
　　説明できると考えています

７．税務署が見せた「借地権の使用貸借に関する確認書」は
　　どの様なケースの時に使うのかが判りません
　　何故なら現在の借地権者Ｂは購入後は借地権者では
　　無くなると思うのです
未だもやもやしていて疑問点を汲み難いでしょうが
宜しくお願いします　不足の点があれば補足します