貸店舗の購入を検討中！不動産との交渉方法や代理人の選び方を教えてください
- 貸店舗の土地購入を不動産（大家さん）と話し合っています。破格な値段を言われて困っています。どのように交渉すれば良いでしょうか？また、代理人を頼んだ方が良いでしょうか？
- 不動産のほうが詳しいので、代理人として不動産に頼みたいですが、引き受けてくれるでしょうか？また、万が一にも話し合いでまとまった場合、手数料は発生するのでしょうか？
- ６年間支払った家賃は土地の価格に考慮されるのでしょうか？詳しい方に教えていただきたいです。
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貸店舗の購入
貸店舗の土地購入を不動産（大家さん）と話し合っています。 破格な値段（土地のみ。建物は価値なし←大家さんからの不動産より）を言ってきて困っています。 簡単な経緯は… 売買の話は、契約時から大家さんに言われていました。 私は、いずれ購入との意思を示し契約しました。契約条項に記載なしです。 しかし今回の更新時、家賃の値上げ、更新年数の削減、できなければ、退去を要求してきました。（これに関しては、応じなくて、いいと分かったので解決済みです） これを機に、貸店舗の購入を考え、銀行や不動産に相談した所、「2重ローンが組めない」と銀行、不動産両方に言われたので、自宅を売りに出すことにしました。 大家に「購入をします。」と伝えたところ、破格の値段を言ってきて、困っています。 感情論や、言った言わないと言ってもしょうがないので、今は、相手の返事待ちです。 そこで、疑問1、 契約時、売る時は声をかけ…第一優先権（？）があるからと言っていました。 今回、買って欲しいと言わず、家賃の値上げ、更新年数、応じなければ退去…という出方に、 こちらから、買いますと言わせ、購入金額を上げようとしているように、素人の私にも感じました。 交渉は、どのように、進めていけば、いいのでしょうか？ 疑問2 正直、心が落ち着かないので、代理人をたてて話をしたいです。 この場合、誰に頼むといいですか？ 気持ち的には、不動産のほうが、詳しいので、仲介をお願いしたいのですが… このような案件、引き受けててくれるでしょうか？ 疑問3 万が一にも、話し合いでまとまった時、こちらが不動産を仲介した場合でも、大家側の不動産に手数料が発生するのでしょうか？ 疑問5 今まで払った家賃（６年間）は、土地の価格に少しは、考慮されるのでしょうか？ 詳しい方、教えてください。
- 不動産売買・投資
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質問者が選んだベストアンサー
不動産業者です。 収益物件の売買価額の査定法は収益還元法です。簡単に書けば年間家賃と利回りで算出します。 これは土地の価額がいくらであっても自由にその土地を利用することは、賃借人がいる限り出来ない事からくるものです。 その管理業者というのも、免許がある不動産業者で売買になれば手数料は発生するのでしょうから、大家の希望価格は、それとして、業者として第三者へ売却する場合の適正な売買価額の提示を求めるべきです。 これは、仲介業者として根拠を求められれば、示す義務があります。 土地価額の根拠 近隣の公示価格や基準地価などの数字や路線価、更地の販売募集価格や取引事例など これで、更地の状態でのおおよその取引価格はわかります。 それと収益還元法を用いた価額を比較検討すれば、質問者さんも高い、適正、の判断が出来るでしょう。 これはその地域性があるので、ここで想定利回りはわかりませんから、回答できません。 一戸しかない賃貸収益物件ですと、更地価額より、収益還元法を用いた価額の方が大概安く弾かれてしまいます。ですから、大家は更地の土地値で質問者さんへ売りたいのでしょう。第三者はあくまで質問者さんからの家賃収入で割が合うのか？どうかの投資判断となりますから。 売買は価格が折り合わなければ、纏まり様が無いのですから、あくまで適正だと思わなければ借りておけば良いだけです。事業用でも借主の方が絶対的に守られていますから。 質問者さんも商売をされているなら誰か知り合いで不動産屋ぐらい知っている方がいるのでは？ 上記の価格の算出ぐらいはむずかしいことではありませんから、（机の上で10分もあれば）土地の広さや現在の支払家賃さえわかれば、そのぐらいは聞けると思いますがね・・・・・
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- AR159
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１．家賃の値上げ、更新年数の変更等が可能かどうかは、当初の契約書の内容による。「応じなくても良いと分かった」ということなら無視するだけです。賃借物件を購入するかどうかは質問者さんの意向次第であり、金額が折り合わなければ今のままにすればよい。 ２．「不動産」というのは「不動産管理業者」のことですか？ 仲介を依頼するのは自由ですが、大家側の仕事をしている業者なら偏る恐れはあります。しかしどのような形を取るにせよ、質問者さんが考える「適切な価格」が世間一般の合理的なものでないと、交渉はなかなか実らないでしょうね。 ３．業者との交渉次第です。 ４．考慮されません。何故なら、質問者さんは支払った家賃に見合う収益を得てきたはずだから。 なお土地の価格というのは、実ははっきりと決まった値決めルールはありません。近隣の売買事例や路線価や公示価格を参考にした価格、あるいはその土地を使ってどれだけ収益を生むかという収益還元法などを参考にしながら、最後は双方の歩み寄ったところで価格が決まります。
お礼
ご意見、ありがとうございます。 不動産とは、不動産管理業者のことです。 そうですね… このように回答を頂いて、お返事をかく上で、わかったことは、私の悩みは、管理不動産業者が、信用が出来ないと言うのが、悩みです。 不動産管理業者が、大家さんの提示した金額が、高いから、話します…と言って、結局は、大家さん側の意見しかいわないので、困っています。 価格については、値切っていません。 まだ、こちら側の金額すら、尋ねません。 大家さんの提示した金額がたかいから、話します…と言って、音沙汰なしなんです。 更新や、値上げも更新月、ギリギリに話したことなど… 不動産管理業者の対応が、信用出来ないんです… でも、今は、詳しく書けなかった私の質問にきちんと答えが聞けて、良かったです。ありがとうございます。
- doctorelevens
- ベストアンサー率36% (1543/4186)
回答１ 相手は高く売りたい。 こちらは安く買いたい。 折り合えば契約成立。 折り合わなければ不成立。 折り合わなかったら賃貸借で続けるということにどれだけのメリットがあるかによります。 回答２ 不動産屋が信頼できるのかに尽きます。 普通は代理はしないで双方の言い分を伝えるだけです。 不動産屋も営利でやっているので、個人の味方にはなりません。 当然のことですが、今関わっていない別の不動産屋には頼めません（受けてももらえないです）。 回答３ 見積や交渉、契約のどれかに絡めば手数料が発生します。 まったく絡まないなら発生しません。 事情が不明だから実際のところはわからないです。 回答４ 疑問なし：省略 回答５ もともとの契約条項にあればともかく、普通は考慮しない。 過去の支払はその期間に使用するための費用。 売買はこれからの話。 取得時効の話を言っているなら、「今回は該当しないだろう」と思います。
お礼
ご意見、ありがとうございます。 的確な答えで助かりました。 代理を立てないで、双方の言い分を伝えるように不動産管理業者に、また、お願いしてみます。 ありがとうございました。
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