マンションの規約

質問

分譲マンションで販売当時から住んでいる住民がほとんですが
数年前に中古で購入した住民が一階の窓に面格子を積立金から
取り付けてほしいとのことで議題になり
全住民にアンケートをとり多数決で否決になり
規約でも今後入居してきた人が要望しても却下するとなったのに
数か月しかたってないのに、また同じ住民から
同じ要望を出してきて、ギャーギャー文句を言って弁護士を出すとか
言ってきてるらしいのですが
この場合、規約で一回決めてるのに弁護士をだされたところで
どうすることも出来ないと思うのですが、いかがなもんでしょうか？

この住民はセキュリティ面が甘いとかクレームをつけてるらしいのですが
中古で後から購入してるので、購入時に面格子もないことも
自分で納得して買ってるはずなんです。

とにかく自分の思うように事を運ばそうとしてるヤカラの様なので
このようなヤカラに対して
納得させるにはどのように言えばいいでしょうか？

アドバイスよろしくお願いします。

回答No.3

ゆのじ（@u-jk49）

マンション管理規約、読んだことありますか。マンション管理規約は、必ずあるはずですから、ちゃんと読みましょう。そこには窓の外側という共有部の扱いも明記されていますからね。そしてね、、そういうことに併せて、規約の変更は、総会での過半数ではなくして特別決議を要しますよ、ということも書かれています。「規約でも今後入居してきた人が要望しても却下」となったという質問文なので、これは、チョット妙ですね。はじめから、共有部変更はダメの筈ですよ。個人負担でもダメ。一階の居住者が勝手に違った形の格子を付けたら、マンションの美観が大いに損なわれます。資産価値が下がります。

しかしね、一階の新入居者が窓格子を付けて欲しいというのは防犯の観点からは正しい要求。正しい要求を権利のある区分所有者となってから要求しているということ。そして、「議題」として「アンケート」というのは論理的にダメ。議題とは意見交換を旨としていて、賛否を問わないもの。そして、アンケートとは賛否決定するものではなく、居住者の意向調査。お気持ち調査を、即、法的な決定とするのは間違い。

新入居者が同じ要望を出してきたという解釈ではなく、正式な手続きをしてくれというだけのこと。つまり、まずは、理事会に諮って、そして、総会「議案」として上程してくれということ。総会で3/4以上の賛成が得られなければ、それは、承認されず否認されたということで、多分、そういう正式な手続きを要求しているということ。

それからね、考えるべきこととして、一階住居に盗難被害があったら、マンション価値は低下するということ。それを避けるのが、あるいは、管理組合理事長の役目。面格子を付けるだけで、盗難防止になるのなら、是非、急いで付けるべき。私が当該マンションの理事長なら、即刻、格子を付ける。

で、窓は共有部なので、個人的に設置してはならない。共有部変更は、3/4以上の賛成承認が必要な、規約変更と同様レベルの特別決議。一階住人は少数派だから、全区分所有者の3/4以上の賛同を得るのは難しいが、明らかに、危険を感じる窓枠ならば、格子設置は急ぐべき。一階窓からして防犯意識が欠如しているマンションと外から見られれば、二階以上も推して知るべしと、犯罪予備軍に狙われる。それを受け容れるつもりなら、格子は要らない。私なら、慌てて格子を付けるよう理事会根回しをする。最終的に、一階の区分所有者が退去して賃貸に回し、そして、誰もその賃貸物件に入らなくなって、マンションがスラム化する。一階窓に格子が無い。防犯上の問題を感じて、一階に住んでいる人がいない。そんなマンション、価値がどんどん下がると思いませんか。

格子を付けないことは、犯罪の誘発と、マンション資産価値の低下を意味しているという論法で弁護士は動きます。そういうことを指摘されて、事前に察しているのに、それに対する回避行動を取らないのは、区分所有者全体に対する背信行為という主張ですね。