マンション管理員業務費の変更

質問

総会に於いて管理員業務費の変更についての議題が上がりました。管理会社が昨年の１０月に替わり以前と同条件の管理内容でより優秀なフロントマンを配置することで管理委託費を１４万円アップすることで契約に至りました。今回管理会社より残業がいろいろ有り管理員業務費の値上がりの相談があり理事だけでは対応がむつかしいので承認をお願いしますとの内容です。
残業と言っても管理委託費内の業務ですので議題としてはおかしいのではないと思うのです。
管理会社も変えて更にサービスが悪くなり費用ばかり高くなり理事も管理会社の言いなり、
顧問と理事を兼ねたマンション管理士が居る中で管理規約を無視した議題が上がったり、議事録も事実と違った意図的な文章が書かれ区分所有者の無関心の中、管理組合としては壊滅状態です。リゾートと居住者は半数で高齢者がほとんどで介護状態の方もおおいいなかで、業者に
いいようにされていると思えるのです。
優秀なフロントマン、残業等の理由での再度の値上げ、納得いかないのです。
この議案を否決に持ち込みたいのですけど議長委任が多くあるので困っています。
何とかできないか悩んでいます。

回答No.3

ゆのじ（@u-jk49） · ベストアンサー

一番のポイントを言い忘れていたので、失礼ながら、追加回答させてください。

＞今回管理会社より残業がいろいろ有り管理員業務費の値上がりの相談があり理事だけでは対応がむつかしいので承認をお願いしますとの内容です。

これはね、国交省の標準モデルでも、「一週間の勤務時間」というのは決まっていて、もし、ある日、所定の時間内に帰ることが出来ずに残業ということになったら、とにかく、その一週間で全体の所定勤務時間になるよう、翌日が塵の収集日でもなければ、遅い出勤を許すとか、または、早退などして調整するというのが普通の対応。

そういうことが、「管理契約書」に付随する「仕様書」に明記されているはずなんです。そういうことが明記されていないと、つまり、管理員人件費が確定していないと、「【定額】委託管理料」が成立せずに、年間「管理費予算」に大きなズレが生ずる。で、管理費予算が余剰気味と管理会社が判断すれば、フロントマンが、妙な出費案件を理事会に提案して来る。理事会は食い物にされる。

しかし、まあ、24時間機械警備のあるご時世で、残業をさせられる管理員、管理会社は、たまったものではないと思われ、おそらく、当該管理会社は、撤退を望んている。貴方のマンション管理組合理事会からの「今季契約期間満了を以って契約打ち切り」を望んでいる。「値上げ」を総会否認された時点で、管理会社は撤退するので、それを分かっている理事会(理事長)、そのように通告されている理事会は、なんとしても、総会で「委託管理費の値上げ議案」を「可決承認」して貰わないと困る。

否認された時点で、現理事会役員は、自らも役員として否認された(役員不適格)と判断して、全員が退く。管理会社がいなくなり、理事会役員が居なくなり、さあ、どうしましょうか、ということ。もう、総会は開催できなくなるということ。

そういう最悪の事態を想像できたら、ここは、諦めて、黙認するというのが大人の分別のような気がするのです。おそらく、理事長は、そういう最悪の事態が見えている。だから、管理会社とグルと思われようと、無能なマンション管理士を顧問に据えて馬鹿な判断を敢えてしている。法的に間違っているのは承知の上で、しかも、国交省にバレたら大変なことになるのを承知の上で、でも、今後も毎年、総会を開催させるためには、それしか方法が無いという判断をしているのだと思う。

因みに、国交省による管理会社の業務停止処分と言うのは、とりあえず、貴方のマンションの管理業務が滞ってしまうということではない。業務停止処分と言うのは、既に管理を請け負っているところは、そのまま業務を遂行して良いわけでして、簡単に言えば、「業務停止処分」とは「営業行為」を禁ずるということ。だから、新規のマンションとの契約が出来なくなるというだけの話。

お礼

いろいろ教えていただきありがとうございます。参考になりました。

回答No.2

ゆのじ（@u-jk49）

国交省に通告すれば、当該管理会社は業務停止処分を受けることになる。

つまり、「管理委託業務契約書」の締結に際して、必ず実施されなければならない「重要事項説明会」を開催せずに、「月間定額委託料」を値上げしようとしている管理会社があると国交省に通告すれば、後は、国交省が適正に指導してくれる。

月額委託料の値下げなどですと、それは、管理組合に益することなので、その場合は、管理組合理事長一人に変更部分などを説明すれば良いという決まりだが、「値上げ案件」は、全組合員に対しての「重要事項説明会」の実施が法的に義務付けられている。管理委託契約書や管理仕様書も、説明会の事前に全組合員に配布することが義務付けられている。たいていの場合、「総会案内」「総会上程議案説明書」「出欠票(委任状・議決権行使書)」と同封で「重要事項説明書」が各組合員(区分所有者)に届けられる。

重要事項説明会が総会前に開催されて、その中で、値上げの要請と説明がなされ、そして、組合員が了解するという手続きを経ずに、総会で値上げ承認をしてはいけない。総会議案にさえしてはいけない。そういうことがあれば、法的な違反行為として、国交省が動く。

本当に何とかしようと思うのならば、まずは、そういう常識さえ知らないマンション管理士を解雇しましょう。

しかしね、マンション管理士を解雇して、もう一度、序にリプリイスをしたとしても、誰かひとり、ちゃんと全体を把握できる人が居ないと、管理業務引継ぎの度に、設計図とか、各種、重要書類が紛失することになる。理事長が業務引継ぎに立ち会えるということが無いと、銀行通帳自体が訳が分からなくなる。通帳の数さえ分からないという事態になる。確かに残高は少なくなっていたがという感じの通帳が何時の間にか消えたりする。

ちゃんと勉強して、そして、全ての人を敵に回してでも戦い抜くという強い決意が湧き上って来るということでなければ、諦めた方が良い。

正しいことを大きな声で言う人を世間は嫌う。もし、貴方が理事長にでもなり、それで、皆のことを思って最大限の努力をしても、誰も貴方を褒めてはくれない。それどころか、やり過ぎのワンマン理事長と非難を帯びる。何の得にもならないことを一生懸命やるからには、何らかのバックマージンが、管理会社とか、専門工事会社から入るはずと思われてしまう。残念ながら、世間というのはそんなもの。ある程度、諦めてね、ほどほどにしておくのが得策。

総会の前に必ず「重要事項説明会」をしようね、とだけ、管理会社と理事長に言っておきましょう。誰かが、国交省に通告したらまずいことになるよと教えてあげましょう。

お礼

ご丁寧な説明ありがとうございます。大変参考になります。

回答No.1

noname#208768

来期は無理でもその次の理事に立候補します。
理事会で、フロントマンの業務費業務内容をしっかりその目でたしかめてください。
ちなみにフロントマンとは、管理会社のデスクにいる物件担当者のこと。

管理委託費値上げは総会議案でいいのですが、理事会はたしかにずさんですね。
あなたが自ら乗り出すしかないです。頑張ってください。
マンション管理なんて自分が理事になって変えていくしか手はないですよ。
それこそ、議案書さえつくれば、その先は議長一任ですからｗ議案書作ったもの勝ちです。

お礼

口下手ですので1年くらいかけてじっくり勉強し自信を信念をもって機会を待ちたいと思います。ありがとうございます。