雑種地に住宅を建てる都市計画法の許可申請について

質問

雑種地を買って住宅を建てる場合に都市計画法の許可申請を設計事務所と契約すれば、数十万の多額の費用が掛かるという事ですが。多額の費用を使いながら許可申請の許可がおりない場合があるのですか。売主と許可申請の許可がおりない場合は元に戻す契約であっても、多額の費用を使った費用が全くの無駄になるのですか。買主にとっては、土地を買うことができず無駄な費用を使う事だけに成ってしまうのですか。詳しいことを教えていただきたく、お願いします。

回答No.1

江戸川 コナン（@hanasuke12） · ベストアンサー

こんにちは。

＞雑種地を買って住宅を建てる場合に都市計画法の許可申請

申し訳ありませんが、都市計画法第何条の許可申請でしょう？
たとえば、市街化調整区域に建物を建てたいのでしょうか？

許可がされないのが確実なのに、申請手続きを引き受ける設計事務所は無いと思いますよ。
開発担当の窓口で確認すれば、許可のテーブルに乗るかどうかくらいは答えてくれます。

都市計画法に限らず、建築基準法でも各許可の手続きがあります。
当然、許可申請する側も、それを受理し審査する側も、初めから許可をする前提で話を進めています。
事前協議の時点でダメなら、なぜダメなのか、どうすればＯＫになるのか、可能性を追求します。
建築確認申請も同じ。
目的は建物を建てることですから、合法になるよう頭を悩ませ努力するわけです。

事務所の対応がイマイチのようですが、できれば質問者さんご自身が直接担当課に尋ねてみてはいかがでしょうか？
許可のテーブルに乗るか、門前払いか、くらいはわかると思いますよ。
で、ＯＫそうだったら手続きを委任すればいいのでは？

お礼

この度はお忙しいところ貴重な時間を割いていただき、丁寧なご回答をありがとうございました。何分、私にとって高額な土地を売買する事は初めての事であり心配事が多く、先々に難しく考えてしまいこの度、大変参考に成るご回答をいただき、もう少し前向きな考えで進めてまいります。本当にありがとうございました。

回答No.2

oyazi2008

不動産業者です。
どのような許可なのかわかりませんが、雑種地という地目と、開発許可などの関係性はありません。
市街化調整区域やその他何らかの規制があり、開発許可を取得するということですよね？
通常ですと、不動産業者は管轄する都道府県や政令指定都市なら市などの担当課で調査をして、例えば一般住宅の建築が手続きを経れば許可が出る旨の確認はしているはずです。また、同様に建築士事務所でも、それを受託する以前に、調査して可能かどうか確認後に進める筈です。
ですから、役所と協議した内容の通りで申請するならば、許可が降りないことは、「ほぼ」ありません。
しかし、役所での調査はあくまで机上の地図や聞き取りであり、申請すると役所は現地調査を行います。ここで、周辺の環境や地勢などで、何らかの条件をつけられる場合もあり、それの費用負担が大きければ、実際は無理な計画となる場合もあります。（排水関係や雨水処理などの問題が多い）これも業者などは現地調査で察しはついていると思います。
しかし、これの可否はあくまで役所の担当課で判断することで、不動産業者や建築士事務所が100％通りますとは言えません。市街化区域などの建築確認とは審査される内容が違います。
例を挙げれば、住宅ローンの事前審査が通っても売買契約書には、ローン条項を附帯するような程度のリスクです。

上記の担当課への確認をしているかどうか？目処はついているかどうかは？業者へ確認してください。

尚、この1宅地の開発許可を取得する場合は、建築確認同様建物規模や構造、図面等すべて添付しますので、簡単に言えばその土地にこの建物を建築できる許可となり、また、申請人が権利を得ることになりますので、費用負担は当然に質問者さんとなります。

住宅ローンなど利用するならば、当然にこの許可が無ければ利用できないですし、現金決済の場合も万が一の所有権移転後のトラブルを避ける買主保護が主旨です。

最初に記載した開発許可で無い場合も、内容としてはさして変わりません。事前に役所へ確認済みであれば、問題ないでしょう。

不安なだけなら良いですが、費用負担など納得できないならばやめたほうが良いのでは？業者もそれを100％保証は出来ません。

お礼

この度はお忙しいところ貴重な時間を割いていただき、丁寧なご回答をいただきありがとうございました。ご回答の内容を教えていただくことにより、担当課に行き相談することができることを知りました。さっそく出向き相談の上、建築事務所とも相談の上、進めていきたいと思っています。費用が高額の為に心配していましたが、安堵しております。本当にありがとうございました。

補足

大変申し訳ありません。何の知識もなく、質問の的すら明確に表すことができていなく。回答をいただき自分の質問の的が見えてきた次第です。