住宅ローン

質問

土地と家の購入を考えています。私は40代前半で年収400万ちょっと。妻が30代後半で同じぐらいの年収です。二人とも正社員。子供が3人で高校・中学・一歳。諸費用込みで頭金なしのフルローンで3200万のローンを新生銀行で審査してもらおうと思っています。二つの銀行で仮審査が通ったんですが一つは合算で妻の振り込みの遅延が引っ掛かり今年中は3000万しか出せませんとの回答。一つは団体信用保健が付いてません。今後30年のローンを考えています。定年後も返済が続くようになりますので保健は付いていたほうがと思っています。新生銀行は審査が厳しいと聞いています。大間かに何を基準に審査は行われるのでしょうか。あと返済中でも借家にする事はできるのでしょうか。

回答No.2

kandglose

No.1です。ご返答ありがとうございます。

あくまでも、住宅ローン借入に真っ向から反対する気は全くございません。
しっかりした返済の見込みが立つのなら、むしろ積極的に借りて
マイホームの夢を実現してもらいたいです。

ただ、質問文の中に
＞あと返済中でも借家にする事はできるのでしょうか。
と後向きな気持ちが垣間見える文があり、とても気がかりだったもので。
持家を借家に出さねばならなくなりマイホームを手に入れる喜び以上に
ダメージが大きいような気持ちになるだろうと思うと、回答する私も
いたたまれない気持ちになります。

＞ありがとうございました。少し考えてみます。
是非ともご考慮下さい。頭金を貯金されて懐具合に余裕を持たれてから
購入を考えるのも悪くないと思います。

質問者さん家族が、充実した生活ができている実感が持てるような
日々を送れることを心から願っています。

回答No.1

kandglose

はじめまして。

＞（住宅ローンは）大間か（おおまか）に何を基準に審査は行われるのでしょうか。

銀行の立場に立って考えると以下のような観点で、審査は行われているものと推察されます。

1.資金計画上無理のないやり方で、ローンを組もうとしているか。
（自己負担比率がいくばくかあるか。返済開始後も家計的苦境なく預貯金を貯め
　繰上返済に回すほどの余力があるか、定期預金や積立性預金を着実に溜めているか）
2.返済が始まってから、滞りなく返済は行われる見込みがあるか。
（現在借りている個人ローンの債務返済状況や、公共料金支払い状況が判断材料に）
3.サラリーマンの申込みの場合は、定年後のことを考えた資金計画となっているか、
　また主たる債務者が無職になった際、代わりの家族が返済を続けられるか。
（夫婦で連帯債務者とか、親子２世代ローンでは特に重視）
4.主たる債務者に万が一の事故があって返済ができなくなった場合に、
　残りの返済の目途が立つか否か。
（団体信用生命保険の保証がこれに当たりますね。）

＞一つは合算で妻の振り込みの遅延が引っ掛かり今年中は3000万しか出せませんとの回答。
はたして公共料金等の支払いの遅延なのか、それとも奥さんの勤め先からの
給与振込の遅延なのかはわかりませんが、どちらか一方に当てはまる場合は
融資判断に影響を与えることは否めないでしょう。

＞一つは団体信用保健が付いてません。今後30年のローンを考えています。
＞定年後も返済が続くようになりますので保健は付いていたほうがと思っています。
団体信用生命保険（団信）が保証の一つとして付くか否かは、行って帰って来るほど違います。
主たる債務者が亡くなったり重度の障がいを負って返済できなくなったときに
団信が債務者になり替わって債務を全額返済するんですから。
これがなければ残った家族に相続させて残り債務を返済してもらわねばならず、
貸付が焦げ付く危険性がかなり高まることからも、団信の保証が付くか
銀行としても重視しているのです。
只、主たる債務者に健康上の問題となる病気を抱えているのでは、
幹事の生命保険会社が団信加入を断る（謝絶する）ことになります。
何か質問者さんには、健康上命にかかわるような病気を抱えてらっしゃるのでしょうか。
なければ問題なく団信に加入でき、保証を付けられると思うんですが。

＞あと返済中でも借家にする事はできるのでしょうか。
住宅ローンは、原則債務者がそこに住まわれることを前提にして貸付を行うものであり
他人に貸すのは「事業」とみなされ、住宅ローンの貸付が資金使途違反と判断されると
巨額な債務の一括返済を求められかねません。ですので、厳に慎むよう願います。

あと、借り入れる際、住まわれる住宅の建物とその底地である土地に、抵当権が付けられます。
もし返済が滞って、団信や預貯金、第三者（親族等）からの繰上返済がなければ
抵当権を行使し、居宅と底地を競売にかける権利です。
その前に任意売却と言って売却先に当てがあれば、より高い額で居宅一切を銀行の承諾を
得た上で売却することができます。（競売の場合、売却価格が低くなる傾向があり）
しかし、期待できるほど債務を減らすことはできないと思われます。
恐らく一部の債務が残ることになるでしょう。
何らかの無担保ローンに切り替えられ、返済継続の目途が立たない限り銀行が
居宅の任意売却に応じることは無く、極めてシビアな資金対応を迫られることとなるでしょう。

その点をよくよく考え、途中で破綻をきたす可能性が高いのならば
引き返せる今の内に引き返し、居宅取得計画を白紙に戻すのもご家族のためかと思います。

よくよく奥さんと相談し、熟考を重ねて下さい。子供さんの将来のためにも大事です。
先行き不透明な世情の昨今、ご夫婦共々余りのご無理をなさらないことを願っています。

お礼

ありがとうございました。少し考えてみます。