不動産投資に興味のある方へ質問です

質問

不動産コンサルタントです。

これから、不動産投資をはじめる方に向けて興味のあるトッピクの本を書いてみようと思います。

そこで、皆さんが、以下の内容から一番興味のあるものを選んで教えていただけませんでしょうか？

(1)相場より安い物件の探し方
(2)物件を満室にする方法
(3)価値を高める物件の調査方法
(4)状況に応じた資金調達方法
(5)不動産投資の基本的な考え方～失敗しないためにプロが抑えているポイント～
(6)不動産を割安で購入する交渉術
(7)節税方法
(8)相場の調べ方
(9)リフォーム、リノベーションについて
(10)購入後の管理の仕方～一番厳しい契約書の雛形もつけます～

また、不動産投資を通じて、皆さんが考えている不安や、不動産投資を行うことでかなえたい夢を教えていただければ幸いです。

回答No.6

yamadakaori

No.4です。ありがとうございます。

No.5さんも、リノベーションに興味を持っているようですね、やはり同じようなことに興味を持っているのは嬉しいです。

不動産は、表面利回りから、税金さっぴかれて、そこそこの利回り・・・。
でも、それ以上に、大規模修繕用にお金残しとく必要あるんだよね？それってどれくらい確保すべきなの？そのときが来たらまた借金ってこと？そのとき歳とってたら借金できるの？体が動かなかったら子供に迷惑かからない？など心配事も多いです。
そう考えると、不労所得というよりは、一時的に相当仕事が発生するのでは？と懸念しています。例えば、大規模修繕しないといけなくなるころ（建物に危険が迫り対応しないと被害が発生するような）に、自分は年老いてて、子供は一番本業が忙しい頃、、となってしまわないか。

地震があってからは特に修繕周りは気になります。人気がでるようなリフォームというような夢プランはよく描かれていますが、安全面からの修繕の方が現実的で知りたいプランです。

頑張ってください！　よさそうな目次になってたら購入します。

回答No.5

alienabili

(9)リフォーム、リノベーションについて
が一番知りたいです。
リノベーションというか、寿命を迎えた建物の今後について知りたいです。
マンションの寿命を迎えている建物がこれから出てくると思われるのですが、
どうなるのか。
今、全部で２３戸のマンションの一室（築３０年くらい）を持っていますが、
これからどうなるんだろう？
と思っています。
大型の建物なら容量を増やしてその分売ってただで建て替えるとかあるそうですが、
小さい集合住宅はどうなるんだときになっています。
現在実例が出ているようなら一番いい例と現状最悪の例を載せてくださると
参考になると思います。

あと私は不動産会社に任せきりで直接売っていただいた相手は知りませんが
(6)不動産を割安で購入する交渉術　
は購入者が交渉するものなのでしょうか？
そういう場合もあるのでしょうか？
私のときは自分の希望値を不動産会社の人を介して伝えて説得していただいたので、
こういう項目があることにびっくりなのです。

もしあれば、ものすごく割安物件があった場合、
それがなぜ割安なのかどういう理由があるのか調べることはできるのか知りたいです。
（不動産会社に聞く以外で）
また、すごい割安物件の実際の理由はこんなのがあるという例があればいいです。
たとえば人死にがあった部屋は本当に安くなるのかとか、興味があります。

不安や夢ですか。
不安は一番に書いた寿命ですね。
夢は働かなくても食べていける賃貸経営！（笑）

ではでは。できれば、生の声の感じられる本を希望します。
こういう本て絶対化された形式ばかりで感覚としてぜんぜん入ってこないことが多いので。

お礼

コメント大変有難うございます。

築年数の経った区分所有の建物については、修繕積立金と建物の構造、管理内容によってもどれくらい持つかはかわります。
実例で一番良い、悪いはわかりませんが、RCで50年から60年、鉄骨造で40年から50年程度が仮に修繕をしていたとしても、建て替えを検討しても良い時期です。

もちろん耐震補強や防水、給排水、電気などの設備を更新すればこの限りではありません。しかし、そもそもマンションの供給がはやったのは1970年代以降でして、これ以前の区分所有のマンションはそう実例がない状態かと思いますし、この年代の建物で取り壊し事例は結構あります。

管理がきちんと出来てないと悲惨な目にはあいやすいですね。RCだと水が回って爆裂し、かつ給水、排水管の更新するために壁壊さないとできないとか。

建て替えは既存不適格になっていないかをまず確認したほうがよろしいかと思います。容積率、建蔽率が当時立てられたときよりも今の基準に照らして消化率が低ければ大きい建物が建てれてあまった分売って皆に分配できますし、高いもしくは超えてしまっている場合には、建て替えて同じ大きさの建物が建てれませんから。

割安で購入する方法は一杯あります。一棟ものの収益物件でもそうですし、もちろん、住宅なども簡単な交渉術はいくらでもありますね。割安か否かは、収益物件であれば明確な指標（利回り、NOI、積算価格、築年数、構造）などを理由に交渉できる術があります。

回答No.4

yamadakaori

8.相場の調べ方を知りたいです。家賃の相場は分かっても、中古物件（一棟マンション）の相場は掴みにくいです。

あと、購入後すぐではなく、長期的目線で、いつごろ、大規模修繕が必要なのか、むしろ、大規模修繕せずに、他に売り渡したほうが良いのか、老朽化したあと、どのように物件と付き合っていくのかというところを知りたいです。

お礼

コメントありがとうございます。

一棟マンションの相場を形成している要因は、需給によります。
丁寧にリサーチするのであれば、地域を区切って、まずは出回っている物件の構造、築年数、種類（住居か店舗か事務所か）、利回り、NOI、積算価格などをきっちり把握したうえで、誰がどういう風に購入したかをつかんでおくことが大事です。

また自分が狙う物件の購入価格もつかんでおきましょう。１億の物件と３億の物件では買う人もだいぶ代わってきますので。

神奈川のとある地域の例では、ちょっと前までは１０００万超えの年収の方が、融資ひっぱれれば利回り８％とかでも購入していました。その地域の物件が人気あるとお金はあるところにはあるので高く売れていきます。どんな人がどういうふうに購入していったかを調べるという方法は、とてもレベルの高いやり方ですが、これが一番相場を調べるには適切です。

簡単なところでいえば、レインズで物件を見たり、楽街、建美家、不動産連合などのサイトでお探しの地域の物件をウォッチしているといいかもです。

大規模修繕は、ものによって大体何時ころやるべきか目安はもうすでに業界の中には指標があります。

しかし、実際は物を見て判断することも多いので、経験によるところが大きいきはします。大規模修繕するかしないかは、節税やその方の資産内容やキャッシュフローにもよりますので、一概にやったほうがよいか、打ったほうがよいかはいえません。

考え方などは紹介できるとは思いますし、具体的な実例などあげるとおもしろくなるかもですね。

回答No.3

oo14

どこかの新聞にすごい勇気だと思うのですが、あるコンサルタントさんが
業界から干されることを覚悟ですごい記事を書いておられました。
骨子は、販売価格に一般的な手数料を越え、お金を持っている方から
物件価格の2-3割を搾取するのは、
就職さえままならず、この業界にしか就職口がなかった人たちばかりだから、
勝ち組が負け組に対する、まさに富の再分配だとまで書いてありました。
まさにそういう感じさえ事実と思える業界です。
町の駅前で細々と何十年とやっておられる不動産屋さんなんかとは別世界です。
それをだまされるのが悪いのか、それさえ認識して、1年もたたないうちに
会社をつぶし、新たな会社を作って同じようなことをする会社に恵んであげる
という優しい方が多いのか。

コンサルタントさんって商売って大丈夫ですか？
良い本を書いてください。

お礼

コメントありがとうございます。確かに、不動産の世界特に売買は、ご指摘いただいたことや、もっとずるいことなどが普通にあると考えて行動すべき業界です。

ただ、きちんとした知識と視点を持って行動すれば、高値買いすることはまずありません。

最近は、購入した後どうなるのが目的なのかを見失い、購入することが目的となり、失敗する人が増えて、危機感を持っております。失敗することがないような良いものを作りたいと思ってます。

回答No.2

oo14

(7)節税方法
確実にもうかる方のケース
確実に損する方のケース
この辺を押さえておかないと、泣く方が増えるかも。
とにかく不動産投資というと、とんでもない業者が多い業界です。

お礼

コメントありがとうございます。
悲惨な失敗事例とともに、サクセスストーリーが、非常に多いのもこの業界の特徴です。とんでもない業者よりも詳しくなって、進めていけば良いのです。まずはしっかりと自分が勉強することが大事だと思います。

回答No.1

KoalaGold

(6)不動産を割安で購入する交渉術

交渉術は買う時も売るときも、不動産管理を選ぶ時も必要です。どういうアプローチが効果的か聞いて見たいです。

お礼

一言で言うと、望ましい結果が自分の中に見えていることとともに相手側の事情にも精通し配慮することが重要です。

ケース別に書いてみると面白いかもしれませんね。

コメントありがとうございました。