不動産の買い替えの税金と建物の売却、購入方法
- 不動産の買い替え時にかかる税金や建物の売却、購入方法について説明します。
- 質問内容は、現在所有している不動産の売却と新しい土地建物の購入に関するものです。
- 売却手数料や税金、そして贈与に関する注意点などについて説明します。
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不動産の買い替えの時の税金
お世話になります。お願いいたします。。 A男、B女が夫婦で、甲県に住んでおります。 今の敷地はB女名義、相続により平成16年に取得しました。 B女の親は、その土地を登記上は平成11年に所有権移転しております。 実際は大昔からB一家が住んでおりました。よって平成11年のときに取得した資料なんかは全くありません。 建物は、その土地の上に、A名義で平成17年に建ててあります。 3000万円で木造で建て、ローンがほとんど残っております。 実質建物を売ってもお金は残りません。 この土地建物を、あわせて7000万円で売却し、 乙県で土地を購入し、家を建てたいと思っております。 (1)売買手数料などを考えなかった場合、上記事例で税金はいつ、いくらほどかかるのでしょうか。 (2)土地が5000万円くらい、建物が2000万円くらいなのですが、実質建物代はローンを返すだけです。よって乙県で土地建物を購入するには、ほぼ土地の代金になりますが、A男名義では贈与などにあたるのでしょうか。B名義にしたほうがよいでしょうか。 どうぞよろしくお願いいたします。
- teragoko
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土地と建物の所有者が別ですので、所有者ごとに「譲渡にかかる税金」を考える必要があります。 まとめて考えるのは誤りですので、気をつけて。 １ 土地 土地と建物を一緒に売る場合でも「土地に係る代金」は、所有者の譲渡所得になります。 敷地はＢ名義という既述と、Ｂの親名義という既述がありますが「登記簿上の所有者」が譲渡所得の申告義務者になります。 取得費用が不明の場合には、譲渡価格の５％が取得費になる特例があります。 平成11年取得時の資料が全くないとのことですが、例えば所有権移転登記手続きをした司法書士が保存してるとか、先の所有者が売買契約書を保存してるなど「所有権移転時に関った者」に照会をしてみる手があります。 ２建物 居住用建物と譲渡には特例があり３，０００万円控除が受けられるとか、損失額の損益通算を受けられるなどあります。 家の買い替えは現在「譲渡所得の繰り延べ」という制度があり、条件があえば家所有者に譲渡所得が発生しない可能性が大きいです。 詳細が不明ですので、具体的な回答ができませんが「居住用家屋の譲渡所得の特例」で検索すれば、色々出てきます。 ３重要点 土地と建物の売買代金は、上記のように「別人のもの」になる点です。 例えば土地家屋の売却代金から、ローンを返済して残りの金で土地建物を買いＡ名義として登記したとします。 ＢからＡへの贈与税が発生してしまいますので、要注意です。 売却代金は「家の代金はＡ」「土地の代金はＢ」と区別して、Ｂが「土地を売った代金を今度買う土地建物の足しにしなよ」とＡにくれたら贈与だということを認識してください。 ここで、ＢとＡが親子関係にあるなら、贈与税の特例（居住用財産を取得するための贈与税の特例、相続時精算課税制度）などを検討することになります。 買い換えた不動産の所有権名義を共有名義にする等、贈与税がかからないやり方も選択できます。 失礼ながら素人が、仮に専門書を買い集めて対応しおうとしても無理がありますし、ネット回答で間に合うほど「単純」ではありません。特に居住用財産の譲渡にかかる税制は改正が多く、特例適用を誤ったら「大きな追徴金」がでます。 加えて、Ａ，Ｂともに売却年の翌年に確定申告書の提出が必要となる事案ですので、その道に精通してるというのでなければ、報酬を惜しまずに税理士に相談をされるのがベストチョイスです。 なお老婆心で。 不動産売買時には仲介業者、登記をする司法書士など「貴方から見たら専門知識に富んでいる」方が多いので、色々と智恵を授かることもあるでしょうが、税金のことは、税理士に相談しましょう。 業種的に、税理士など顔負けの知識を持つ者もおられますが、しょせん無資格者です。誤った処理の責任は取ってくれません。
その他の回答 (1)
- chie65535
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(1) 不動産売却税 http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3211.htm 不動産取得税 http://www.zeikin-taisaku.net/2007/05/post_105.html マイホームを買い換えたとき https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto306.htm (2) 上記(1)も含めて、ぶっちゃけ、素人には難しい問題で、専門家に相談した方が良いでしょう。 ご質問のケースでも、取得日やら居住年数やらを詳細について良く調べないと、どうするのがベストなのか判断できません。 土地と建物の名義人が異なる場合は、借地権とか、借地権の売買とか、面倒な話が出て来るので、最大4000文字の回答欄じゃ回答するのは無理です。
お礼
ありがとうございます。 夫婦名義で借地もなにもしてないですが、そういったこともあるんですね。 ありがとうございました。
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