住宅買い替え時の税金

質問

親名義の自宅（土地、建物（木造2階建て1800万で平成2年築））を売却し、新たに土地を購入し、共同名義の自宅の新築をしようとしています。
現在の自宅の土地は借地で、底地買いをしてから売却する予定です。

底地購入金額　1000万

底地購入後の自宅（土地、建物）の売却予定金額 6500万
不動産屋への仲介手数料　210万

長年の借地（昭和30年頃より）で、最初の契約書などは残っておりません。毎年、借地料を払っていました。

この場合の売却時の取得費は

1000万（底地買）+210万（仲介手数料）＝1210万
と建物の減価償却した価額となると思いますが、そこで以下の質問があります。

１．その他認められるものはあるのでしょうか。
元々（底地買いする前）の土地の権利分は売却金額の5%を取得費して認められるのでしょうか？
（6500万-1000万）x5% = 275万

2．また、自宅売却時の3000万控除の特例を考えています。親がこの特例を受けると考えています。新築する家の住宅ローンは私名義で組みます。この住宅ローンに関しては、住宅ローン控除を受けることはできますか？

3．上記を踏まえて、支払う税金はどのくらいになるのでしょうか。

色々とネットを調べておりましたが、複雑でいまいちわかりませんでした。何卒、ご教示のほどお願いいたします。

回答No.2

koniyann · ベストアンサー

質問　1　について
　　記載されたもの以外には、売却する際に測量を行った場合の測量費や契約書に貼付する印紙代等が　　　考えられます。

　　借地権部分の概算取得費（譲渡価額×５％）の必要経費算入は認められます。但し（6500万円ー1千　　万円）×５％＝275万円ではなく、（6500万円ー1000万円ー家屋の譲渡代金）×５％となります。こ　　の場合の家屋の譲渡代金は家屋の取得価額1800万円から減価償却累計額（H2年～売却時までの減価　　償却費の累計額約1000万円かと思われます）を控除した金額（約800万円）で実務上問題ないものと　　思われます。

　質問　２　について
　質問者様自体は、居住用不動産を売却していませんので、住宅借入金等特別控除を受けることがで
　きるものと思われます。ただし、購入される新居の取得価額×あなたの持分　を基礎に控除額を算定
　します。

　質問　3について
　まず譲渡価額6500万円を(1)底地に対する代金（即時売却であれば1000万円で大丈夫です）(2)家屋
　に対する代金（質問１参照便宜上８００万円とします)(3)借地権に対する代金（6500万円-(1)－(2)）
　の３つに分けて考えます。
　　(1)　底地部分の譲渡所得　１０００万円ー１０００万円　＝　０円
　　(2)　家屋部分の譲渡所得　・・・　質問１により０円
　　(3)　借地権部分の譲渡所得　
　収入金額：　6500万円ー1000万円ー800万円＝4700万円
　取得費：　4700万円×５％＝235万円　譲渡費用：　仲介料210万円
　4700万円　－(235万円+210万円）　－　3000万円（居住用の特別控除）＝　1255万円
　　(4)　税額の計算・・・借地及び居宅とも10年超の所有のため、税率の特例（国税１０％地方税４％） 　　　　　　　 が適用されると思われますので、上記の場合約180万円が不動産譲渡にかか 　　　　　　　　　　 る税金となります。

お礼

大変分かりやすく丁寧なご説明ありがとうございました。

回答No.1

O次郎（@stokesia）

1　認められます
2　控除可能です
3　シミュレーションサイトがありますよ

お礼

早々のご回答ありがとうございました。