給与所得者の不動産収入について

質問

転勤族の給与所得（年末調整あり）の会社員です。

転勤のため、自宅マンション（本人名義）を賃貸に出しております。

この、不動産所得は経費（ローン金利・固定資産税）を差し引き、
所得が２０万円を超えなければ、確定申告不要、税金も発生しないと認識しております。

さて、このたび、田舎の実家（本人名義）も賃貸に出そうかと考えておりますが、
合算すると、２０万円を超えてしまうので、確定申告かつ総合課税により税金の追加が
発生すると思われます。

そこで、妻（専業主婦・所得０円）の収入としたいと思うのですが、
本人名義の建物で、妻に収入があるというのはルール違反でしょうか？

税金に詳しい方教えてください。
よろしくお願いします。

回答No.3

ben0514 · ベストアンサー

中途半端なことでは問題になりますよ。
税務では、実態が重要ですからね。

私であれば、不動産の収入である所得の申告を青色申告とし、奥様を事務や不動産管理の従業員としますね。
家族への給与支払では、事業専従でなければなりませんので、外で働くおつもりがなければ、事業専従の従業員として給与を出すようにしますね。

計算としては、
不動産収入－経費－青色事業専従者給与－青色申告特別控除＝不動産所得
となり、
あなたは不動産所得＋給与所得で確定申告を行い、奥様は給与所得のみで申告するのです。
また、奥様の給与で注意が必要なのは、あなたの税務上の扶養になれなくなること、社会保険上の扶養には、その給与次第ということです。

青色申告特別控除は、不動産所得の計算の際に控除前で赤字であれば引くことはできません。しかし、控除前で赤字であれば、その赤字をあなたの給与所得と通算することができますので、年末調整の還付の後に確定申告の還付も受けられることでしょう。
いくらぐらい利益が出るかわかりませんが、青色事業専従者給与をあなたの社会保険の扶養の範囲内で、かつ配偶者控除の金額以上で大きめの金額で設定し、赤字を作る。そしてあなたの所得税の還付を受ける。

具体的な数字で言えば、毎月の給与を８万円とすれば、年間で９６万円の経費を作ることができます。すでに配偶者控除や配偶者特別控除より大きい恩恵となるでしょう。所得税の計算では、給与所得控除が６５万円と基礎控除が３８万円で１０３万円以下になっていますし、住民税の計算では、給与所得控除が６５万円と基礎控除が３３万円で９８万円以下にもなります。そうなれば、奥様に課税されるのは、住民税の均等割の数千円程度でしょう。
そして、青色事業専従者給与が９６万円あり、青色申告特別控除の６５万円を考えれば、不動産収入の利益が１６１万円以下の範囲は所得税や住民税は、給与だけの場合と同じになるでしょう。さらにその利益が９６万円以下であれば、赤字となり、あなたの所得税や住民税が安くなることになりますね。
ただし、あなたについては確定申告が必要となりますし、奥様の所得税をあなたの名で天引きし手続きしなければなりません。これは天引きが０でも手続きが必要となりますし、あなたが会社で受けているような年末調整の計算と同じように行う必要がありますがね。

事務の家族のパートのようなイメージであれば、８万円程度までであれば、問題視されることは低いと思いますからね。これを、あなたから不動産を賃貸し、さらに賃貸するようなまどろっこしい、ごまかしのような方法より、良いと思いますね。

お礼

丁寧な解説ありがとうございました。

回答No.5

hata79

不動産から発生する家賃収入は「その不動産の所有者に帰属する」です。

税法を勉強されてる方だなと思いながら読んでいて、最後になにを言い出すのだと驚きました。
おもちの知識は所得税法第１２１条の規定ですが、それを知ってて確定申告書を提出しない方が、妻の収入としてるのでという言い訳は「からかってるんですか？お戯れをおっしゃるのはおよしください、お殿様」って言われるレベルですよ。

つまらない事はやめたがいいですよ。

回答No.4

sakura_910

一般サラリーマンに確定申告は、結構大変ですよね。
私も次から、賃貸での収入を確定申告に加えないといけないのですが、今から気が重いです。

他の回答者様のおっしゃるとおり、本業の給与収入に対し基礎控除が適用され、分離課税となる不動産収入に対して重複し控除は使えません。
確定申告書は、給与＋不動産収入を記載する必要があり、源泉徴収票も提出書類になりますのでご注意ください。
これをしないで申告書を作成すると、不当に低い税額が算出されてしまいますので注意してください。

また、すでに自宅を賃貸に出されているということは、昨年以前の収入についても納税が必要になるかもしれません。
ちなみに、個人間の賃貸契約では、税務署も認知することができず、現に質問者様のように申告が不要と思いこんでいたり、面倒だから申告してないサラリーマンも少なくないのではないでしょうか。
納税は国民の義務ですので、政治に不満があろうと、手続きが面倒でも、漏れなくしましょう。

あと…
不動産の所有者である質問者様が、その不動産の受益者です。奥様名義で賃貸借契約書を作成しているとも思えませんので、賃料収入を直接奥様にするのは、申告上不可能だと思います。

回答No.2

mukaiyama

＞所得が２０万円を超えなければ、確定申告不要…

それは、本業で年末調整を受け、医療費控除や株など他の要因による確定申告の必要性も一切ない場合限定の話です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1900.htm
他の要因で確定申告が避けられない場合は、20万以下の所得も素別申告しないといけません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1900_qa.htm

＞税金も発生しないと…

前述の要件に合うなら、確かに所得税は増えませんが、住民税にこの 20万以下申告無用の規定はありません。
確定申告しないことを選択した場合は、別途、「市県民税の申告」が必要になります。

＞田舎の実家（本人名義）も賃貸に出そうかと考えておりますが…

不動産所得は、不動産の持ち主に帰属します。

＞そこで、妻（専業主婦・所得０円）の収入としたいと思うのですが…

妻から見て、たしかに所得税の対象にはなりませんが、贈与税の申告と納付が必要になります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm
夫が所得税を払った上で、妻が贈与税を払うということです。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

回答No.1

Willyt

これはルール違反ですね。下手をすると贈与と見做されて贈与税の対象にされるおそれもあります。会社を作って不動産をこの会社に投資するという形で収入を会社のものとし、会社運営の諸経費を引き、その会社の社員としての報酬を貴方なり奥さんなりが受け取ればいいのです。ただ、会社設立の登記には有限会社だと１７万円、諸費用を含めると２５万円くらいかかります。ただしこの費用は会社の経費として計上できます。