訴えてやる。ローン１千万も残ってるのに騙れた。

質問

Ｈ１６年、一敷地に２棟（母屋とアパート付）中古土地建物物件を仲介で相場の\3500万で購入、本年建替え企画で新築不可が判明しました。
県、市、協会と調査で色々の違反が解り、仲介業者と話合いしましたが43条の但し書きは重要事項に記載され印も貰ってますし、現状説明で販売したものと思いますので責任は無いと物別れです。
素人なりに、違反事項を記します。
重要事項説明違反、不当広告、重大瑕疵物件、接地義務、不実告示、４２条位置指定道路（すみ切り）、業務不履行、詐欺的事項、の説明も記載も無いのに４３条は説明したとは疑わしい、悪質だと思いませんか？
普通仲介業者が周辺調査をするのが義務で何の為の許可業者ですか？
別にこの物件がどうしても欲しい訳でわ無く、こう云う説明が有れば購入意思は変ってます。
それ相応の価格なら文句は云いません。新築不可で二束三文価格では無く、相場価格で免許の持った仲介業者だから信じた私が悪いのか？

状況説明
敷地は私道４３条但し書きの道路に接して、その接道は４２条の位置指定道路を取らないと新築不可ですと市と県に指導された。
売主はＨ４年母屋に隣接してアパートを建築、（母屋を撤去が条件で許可された）が撤去せずに
新築出来ないのでＨ８年に増改築してます。なぜ母屋を撤去かというとアパート建てると母屋の接地義務が満たされないから撤去の条件でした。
不当広告・・母屋の接地義務を果たす為には私道を広げないと駄目でその分販売坪数の減少です
撤去違法建築、再築不可能と記載されて無い。
重大瑕疵物件・・撤去の母屋建物説明記載無。
不実告示違反・・母屋の建築確認書は紛失（隠ぺい疑惑）でアパートの確認書は有り、図面に母屋撤去と記載されている。仲介者は調査するのが義務だから当然目を通しているので知って入りながら告げなかった。知らないと業務不履行か詐欺的事項に該当すると思います。
４２条の位置指定道路・・国道と接する角を三角にすみ切りをしないと建築許可がでません。
明らかに重要事項説明違反です。
ここで、質問です。
売主は全て承知で仲介業者には告知せずに、騙されやすい町不動産屋を選んだと思いますので、売主、仲介業者の両方を共謀で訴えた方がいいのか？又売主の財産は使い果たしてる可能性が大で、仲介不動産屋は不景気で支払い能力がなさそうで？勝っても弁護士に成功報酬でごっそり持って行かれて、訴え損になりかね無い様な気がします。どうすれば良いのかご指導願います。

回答No.6

tamasakura111 · ベストアンサー

No5です。

そもそも43条但し書きというものは、42条道路ではない通路に接しているだけで本来なら建築できないところでも、その名の通り「但し書き」=条件つきで、建築を許可されたということです。
今回のケースではアパートを建てるときに、母屋は壊す約束だったんですよね、それが「但し書き」の部分なのでしょう。
アパートの図面に母屋撤去と書いてあるというのは、そうしないと建築確認が下りないからであって、役所がわざわざ見に来ないと踏んで危ない橋を渡ったんでしょうね。

「それほど重要な43条とは意味も解らず印を押してます。」
これはマズイですね。というか決定的です。
説明もロクにされなかったから意味が分からずに印押したのでしょう。
ですが重要事項に43条についての記載があるならば売主も仲介業者も当然再建築は現状のままでは不可能、それはよくわかってて売ったわけです。
しかし印を押してしまった以上、「説明はなかった」といくら訴えても通りません、それが契約というものですし、社会通念なのです。
「で４３条だけ説明したは、不自然で筋が通らない。」
不自然ではなく、この物件に関して説明すべき重要事項は「43条だけ」だったのでしょう・・・。
あなたが不自然だといっても、通らないのです。
土地・建物を買うという人生の重大な決断のとき、なぜあなたはよくわからない重要事項説明書に、よくわからないのに印をしてしまったのか・・・。

「＊４３条に印を押してると接道の４２条のはし切りも認めた事になるのですか？」
説明しにくいのですが、建築基準法には「接道義務」というものがあります。参考URLご覧ください。
この義務を果たせる予定がなければ建築できません。
あなたのケースでは、国道から母屋まで道がありますが、これはただの「通路」であり、建築基準法上の「道路=42条に該当する道路」ではないのです。
だからまずは母屋の前の道を建築基準法上の道路にしましょう、そのためには「すみ切り」が必要ですよと、そういうことなのです。
ですから「すみ切りを認める」とかいうのはおかしな話で、建築したいなら42条申請してね→42条申請するなら地権者の同意とかすみ切りは必要です→出来ないなら建築出来ないよ、とういうことです。
もうこれは建築基準法という法律のことですからあなたにはどうすることもできません。

で、43条但し書き道路であることが書いてある重要事項説明書に同意して印を押したということは、第3者から見れば「建て替えや新築は出来ないのはわかってます」ということなのです。
もしくは「建て替えや新築したいときは自分で42条道路を申請して許可を貰います」という意味なのです。

わかりやすく言えば、あなたが「ブラックコーヒー」を注文するなら、「砂糖とミルクは入っていないことはわかってます」もしくは「砂糖とミルクが欲しい時は自分で入れます」ということですよね？
測量や不動産の関係者ならブラックコーヒーに砂糖とミルクがないのと同じくらい、当たり前のことなのです。
あなたが今していることは、第3者から見れば、人に勧められたブラックコーヒーを意味もわからず注文して、あとから砂糖とミルクがない！と言っていることになってしまうのです。

「購入の重要な判断材料を隠して売り抜けた行為は詐欺事項に該当しませんか？」
43条について重要事項説明書で説明していて、あなたが印を押しているなら、重要な判断材料を隠してはいないのです。
「瑕疵物件を告知されずに　」
先程の例でいえば、業者は「ブラックコーヒーですよ」といってますから、告知しています。
あなたは「わかりました」と印をしているのです。
「ブラックコーヒーってなんですか」とあなたが確認しなければいけなかったのです。
ブラックコーヒーがなんなのか知らずに飲んじゃったのです・・・。

☆今後
あなたの希望である「最終目的は契約時での、この物件の不動産鑑定士評価価格での差額請求です。」というのが、通らないのはわかっていただけるでしょうか。
43条だと告知して売っている時点でその価格は、新築も建て替えもできない土地と家屋の値段なのです。
43条但し書き＝新築も建て替えもできませんよ、こういうことなのです。

前向きに進んでいくなら、まずは通路の部分の所有者を調べて(隣近所でしょうが)、自費で整備して、隅切りもするしかありません。
これはもう隣近所の協力が必要です。
国道に面している土地の人(すみきりの土地をもってる人)にとってはなんのメリットもないですから、あなたが買い取ってやるしかありません。
他の人にとっては、他人ごとではない(つまりあなたと同様新築も建て替えもできない)わけですから、比較的協力してもらいやすいでしょう。

素人には43条なんてわかりません。
当然です。
その業者は悪質ですけど、しかしギリギリのところで重要事項説明書に43条について記載して印を貰っているので、法令違反にはならないのです。
家や土地を買うという大事なときに、あなたはもっときちんと確認すべきでしたし、安易に印をせずに内容を深く理解すべきでした。
とても残念です。

参考URL：

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%8E%A5%E9%81%93%E7%BE%A9%E5%8B%99

補足

NO,5　詳しい説明有り難うございます。弁護士さんですか？
すごい説得力がある説明で感心しました。
文書の構成もしっかりしているし弁護士に依頼したいくらいです。
でも,コーヒーは飲みませんので^0^
決定的に不利な事が解りました。
　判 省とは良く云ったものだ一生後悔するでしょうね。
でも未だ解らない処があります、重複して申し訳ありません
＊４３条但し書きだけなら市議会で新築許可出来るでしょう。
　本件は４３条の印を貰えば、位置指定の４２条のすみ切りの説明は無用なのですね？
＊それと母屋撤去瑕疵物件、買主が是正義務を引き継ぐ告知も無用ですか？
＊又、売主もそれを知っていても告知はしなくていいのですか？
＊現状雄姿での販売であれば、母屋の接地義務はどうなるのですか？

＊広告に４３条但し書きとはありますが、再建築不可の文字は無くても良いのですか？
　購入が８年前だから、それ以後に出来た条例なのかな？
＊差額請求の為、大手不動産屋に販売時の瑕疵物件価格見積を依頼してますが無駄ですかね？
協会へ調停依頼中ですが、妥協点はどうすれば良いでしょうか？
それとも、取り下げたほうがいいのか？

回答No.8

tamasakura111

No5です。追って説明します。

「本件は４３条の印を貰えば、位置指定の４２条のすみ切りの説明は無用なのですね？」
母屋とアパートの前の道路が43条但し書きで前回新築を許された経緯がありますね、つまりは今回も43条の許可が下りればもちろん新築できます。
42条は無関係です、というより42条でいうところの道路になれないから、救済的に43条があるのですから。

「＊それと母屋撤去瑕疵物件、買主が是正義務を引き継ぐ告知も無用ですか？」
母屋は撤去されているべきものですが、あなたが土地を見たときに、母屋はありましたね？
そして今まで存在を知っていて(住んでいた？)なにも言わなかったものです。
アパートの建築確認の段階で「母屋撤去」と書いてあるのなら、あなたがそこを突っ込んで確認しなければならないところを確認せずにそのままにしておいたのです。
現状引き渡しというのは、あなたが母屋の価値も含めて買ったということですから、どうにもなりません。
世の中にはよくあることで、役所が見に来る時だけ図面通りにしておいて、あとから勝手に変更なんてこともままあるくらいですので、どうにもならないのです。

「＊又、売主もそれを知っていても告知はしなくていいのですか？」
43条の項目に買主が納得していれば、すなわち「新築も立て替えもできないことをわかってて買う」わけですから、母屋のことについて告知する必要はないわけです。

「＊現状雄姿での販売であれば、母屋の接地義務はどうなるのですか？」
接道義務は果たしていません、要するにアパートが違法建築でした。
だからといって何かアパートに対して罰則があるわけでもなく、違法だから壊せということもありません。

「＊広告に４３条但し書きとはありますが、再建築不可の文字は無くても良いのですか？」
不可とまでは言い切れないのです。
実際に再建築できないわけではないので・・・難しい、お金がかかるというだけです。

「＊差額請求の為、大手不動産屋に販売時の瑕疵物件価格見積を依頼してますが無駄ですかね？」
これは私にはわかりません。
買った値段が「43条但し書きつきの所謂再建築の難しい物件」なりの値段だったのか。
それともごく普通の宅地分譲と同じ価格だったのか、それは不動産鑑定士の結果待ちでしょうね。
あなたの買った物件は当然いわくつき物件ですから、通常よりは安くなっているのが普通ではありますが、しかしアパートの築年数が浅いことから見ても、あなたは多分「いわくつき物件の値段相応」で買ったと思いますよ。

「協会へ調停依頼中ですが、妥協点はどうすれば良いでしょうか？」
私なら、母屋の取り壊しだけを請求するかもしれません。
それだけでも仲介業者が負担してくれれば御の字かと・・・

そもそも現地を見ていないのでなんともいえませんけど、接道義務とは42条の道路に2m以上接しているということです。
アパートの分2mはあるけど、母屋の分2mがないのでしょう。
あなたの場合あと2mの間口があればよいのではないですか？
母屋のところから2mの道路を、43条但し書き道路へつなげればokということはないのですか？
いまいちよくわからないのですが。
そのぶんの土地にこだわっているようですが、あくまで私道部分はあなたの所有権ですから、あなたのものです。
土地が減っているわけではないので、その点はなにも追及できません。

補足

素人の私でも解る様に説明して頂きありがとうございます。
実は訴訟しょうと総合弁護士事務所と打ち合わせもしてました。
で販売時に価格査定見積の話が出て来たのですが、大手不動産は関わりたく
無くて避けてます。
それと、あなたみたいに素人にも解る様には説明して貰えませんでした。
裁判になってもお金だけかかり負ける事がはっきりした以上あきらめが最良策と判断しました。
明日はきらめく、アキラメが一番　及ばぬ事とアキラメました。世の中は不公平これが現実。
もう諦めて訴訟も取りやめて、大地震も近いので４３条道路にするように
ご近所さんと相談します。初めはカッカしてましたが、あなたのアドバイス
と適解説に、悔しいけど全て事業自得と納得して落ち着きました。
春の季節に　珠桜、人人人　で満散るかな。
ありがとう御座いました。

回答No.7

tamasakura111

追記します。
一部分誤解を招きそうなので書き足します。

「４３条但し書き道路は良くあり、市協議会で許可されれば新築可能とされ
４２条の位置指定道路は、はし切りをしないと許可不能と聞きましたが？」

アパートを建てたときに許可されて新築可能になったわけですよね。
そのときの条件が母屋の撤去。
あなたの土地の中には「一軒」しか建物が建てられないからです。

アパートを取り壊せば、母屋部分に新築が建てられる許可がでるかもしれません。

42条が申請できない場合の救済的な意味合いでこの43条但し書きがあるのです。
そもそも建築基準法なんてなかった時代にも土地家屋はあったんですから。

補足

はい、仰せの通りで市との相談では、アパートと母屋を解体すれば許可は出ます。
がアパートは解体出来ませんローンが残っているので返済に必要です。
で、カーちゃんの為に母屋だけの新築企画でこの問題が判明です。
補足でも書いてますが現状雄姿での母屋を販売したなら接地義務は満たしていません？
満たせば販売坪数が減少します。何か相手を追及する方法はありませんか？
でないと、内のカーちゃんに又ののしられる^0^・・・助けて下さい。

回答No.5

tamasakura111

測量会社勤務です。

実際にはこういった件はたまにあります。建築確認がおりない物件ですね。
方法としては、一番多いのは「改築」と称して建物全体をビニールで覆ってしまい、密かに立て替えてしまう方法です。
大規模な改築と、立て替えの見分けをわざわざつけに現地に役所はきませんしね。
これは不動産屋と交渉してあくまで「大規模な改築」「修繕」である建前でやってもらうしかありません。

まともに建築確認とろうとすると、私道を広げる部分は自分の土地ですから良いとして、すみ切りがネックになってきますね。おっしゃる通り、かなり難しいでしょう・・・

あなたが今後すべきことですが、この件は「不動産売買契約」でのトラブルですから、国民生活センターにまずは相談するほうがよいと思います。
または、不動産業界も自分たちで組織を立ち上げていますから、参考URLに載せたところへ急いで連絡してください。

この件は業界の人が見れば「ああ、騙したな」とすぐにわかる事件ですから対応してくれるはずです。
売買契約をしたときの契約書、重要事項説明書、アパートの建築確認書、現況の写真など揃えて持って行ってください。

しかし気になるのが一点。
重要事項説明書に43条但し書きの件はきちんと記載されていたんですか？
「説明した」「説明されていない」の水掛け論を防ぐための重要事項説明書です。
これにあなたは判子を押したのですか？
説明されていなくとも、説明書にハンコをついてしまったら、あなたは説明されたことになるのですよ。
契約時に重要事項説明書をきちんと読んで、わからないところは説明を求めましたか？
そのとき43条の部分については、あなたはどう質問したのですか。

ネックはそこの部分になってくるのでは。

参考URL：

http://www.ecolife.jp/trouble/sodan-kikan.htm

補足

アドバイス有り難うございます。
それほど重要な43条とは意味も解らず印を押してます。
43条だけしか重要事項にありません他は記載も無い簡単な物です。
普通は分厚い本見たいになるそうです。
他の色々な罪状を説明も記載も無い
で４３条だけ説明したは、不自然で筋が通らない。
現に説明は有りません（この物件がどうしても欲しい訳でわなく、新築不可の
説明があれば誰が周辺との同相場で買いますか）
普通の状況判断は通用しませんね。

＊４３条に印を押してると接道の４２条のはし切りも認めた事になるのですか？
　４３条は４２条も含んでいるのですか？（変な質問ですいません素人ですので）

４３条但し書き道路は良くあり、市協議会で許可されれば新築可能とされ
４２条の位置指定道路は、はし切りをしないと許可不能と聞きましたが？

又、県は５年経過で手が出せない。
協会では、業者と話し合え、業者は弁護士と相談で43条に印を貰ってるので問題無、
で４２条の位置指定道路、接道のはし切りを市と相談したので中止させた。

協会は協会員に味方の様ですが、今は調停を依頼中です。

最終目的は契約時での、この物件の不動産鑑定士評価価格での差額請求です。
瑕疵物件を告知されずに　仲介業者の業務を信じて契約する客は愚かで、自分自身で
調査して契約しなければいけないのであれば、資格等はいらないでしょう。
購入の重要な判断材料を隠して売り抜けた行為は詐欺事項に該当しませんか？

面倒な質問ばかりで申し訳ありませんが答えて頂けると助かります。

回答No.4

jimissyou

取り敢えず、アパートも母屋も撤去して、その金額を
不動産屋さんに請求すればどうでしょうか？
（評判を落としたくなければ、これで手を打つよう、
　交渉しましょう。）

アパート収入は無くなりますが、入居者対応とか設備維持は実際上、
経済的にも肉体的にも精神的にも大変です。
危ない隣人との遭遇から、天が救ってくれたのだと切り替えませんか？

早めに土地をすっきり整備し、ピカピカの新築を建て、生活を
安定させましょう。
戦うのはそれから、腰を据えて。

回答No.3

oyazi2008

不動産業者です。まったくいい加減な業者のいたもので・・・・・たぶん悪意は無く全く調査していないか？適当に調査しても把握できるだけの知識や能力が無かったのか？

契約時の重要事項説明書に同時に説明を受け売主も署名していますか？これが無いと売主の責任を問うことはなかなかむずかしいです。
売主が建て替え出来ない事実を完全にその時把握していながら告げなかったということを立証できなければ、なりません。
業者への責任は明らかに問えます。基本的に売主といえども、一般の方が自己の物件の建築制限や法規上の制限などを正確に把握できているとは言えず、そのために業者が調査して、取引主任者が重要事項の説明をするわけですから、今回の様な事例ですと「現状では、再建築出来ない旨を説明する必要があります」現状販売なので責任は無い・・・・ということは通用しません。
例を挙げれば、例えば同様の物件を買い取り物件として安く紹介されたとしましょう。私達が買い取る際は、この手の物件だと必ず自分たちで役所など廻り、道路の扱いや本当に再建築できるのか？の確認は行います。そのぐらい業者からすれば、危ない物件であるわけです。

業者への賠償はある程度は認められるでしょう。しかし幾らぐらいなのか？不動産屋が支払い能力があるのか？はわかりません。
不動産鑑定士への報酬や弁護士費用など最初に出て行くお金があります。判決では裁判に要した費用も、まけた方が支払えという判決となるので、回収は出来る権利はありますが、先方の懐次第でしょう。

まずは、都道府県の免許の監督課へ関係書類を一式以って、相談に行ってみては？賠償とは関係ありませんが、不動産免許や取引主任者資格への何らかの罰則は期待できると思います。
費用はかかりませんし、少しぐらい気休め程度にはなるかと思います。

補足

的確な返答ありがたく頂戴します。
現状は県に相談５年以上経過で手出し出来なく罰則は無いので協会へ行け
協会では業者と話せで、業者にも相手にされず結局は協会へ調停依頼中、
業者も協会員なので丸め込まれそうで、材料がそろっているので共産系の
弁護士に訴訟を検討してもらってます。少し冒険かもしれませんが、トントン
なら良しとします。売主とは面識がなく販売員で取引主任が代理人でした。
重要事項に売主のサインは無いけれど、アパートを建てる時に母屋撤去条件に建築して、
撤去せずに増築までしています。図面にも撤去と記載されてますので母屋瑕疵物件は
承知してる証拠です。業者にも告知していない様です。
販売手数料は￥１１０万は返金して貰えるのかな？
今弁護士から、大手の不動産業者から当時のこの不良物件の価格査定を取り寄せる様に
云われましたが、各社引き気味でそう云う物件は扱わないのでと断られて困ってます。
社員は迷惑が及ぶと困ると思ってるみたいですが、あくまで参考程度なんだけれど。
裁判になれば鑑定士に頼みますが、現時点は賠償額と弁護士料の目安を付けたいようです。
誰か価格査定の見積書を作れる人いないかな？（もちろんお礼付）

回答No.2

detekoiya

建替えは母屋だけでしょうか？

そもそもローンが残っているのに建替えが可能なのでしょうか？

私道を広げるだけで解決するならそれが一番早いような気もしますが・・・

補足

返答ありがとう御座います。
年配、病気持ちで死期も近く感じて地震が近いのですが、せめて古い母屋だけの建替えで家族へ快適生活を希望で企画し事実を知りました。私道を広げてただけでは（接地義務解消）駄目で、接道の42条の位置指定道路のはし切りで許可ですが、他人の土地です。この袋小路43条但し書き道路１角１０軒程は皆、増改築はできますが新築は出来ません。問題は仲介業者が調査せず新築不可の告知無で販売した責任賠償を問うものです。愚痴になりますが、2千万のローンを半分しか返してません。調べる義務を果たさず不良物件を高金額で売り抜けて過ちの責任を取らない無責任さは社会が成り立たず人生を不幸に変えてしまいます。
この物件購入金額と建築出来ない金額の差額の請求です。売主、仲介者を訴訟しても金銭的には赤字に
なるでしょうね。世の中は不公平で知らなければ幸せで、知れば不幸になる事が多いですね。浮気に人間関係、噂、等々・・何もせずに死を迎えれば幸せだったかも、良く云う触らぬ神にタタリ無しで終わります。

回答No.1

0621p

おそらく仲介業者の怠慢だと思いますが、裁判までして勝てるのかどうか？金を取れるのかどうか疑問ですよね。

売主・仲介業者を相手に裁判を起こすための費用と労力を、すみ切りをして建築確認を取るために使ったほうがいいんじゃないですかね？
可能性があれば、の話ですが。

補足

アドバイス有り難く思ってます。
すいませんお尋ねします。
素人なりに調べた罪状ですが？間違っているのかな？
これだけ罪条を並べても、勝てない？？・えっ・・驚きです。
裁判なんて、この様なものなのですか？
経験が無いので解りませんでした。
案として、会社は金が無くても社長個人の責任を問えばのアドバイス
が有りましたが、これは有効ですか？