媒介契約書の報告義務

質問

媒介契約書の報告義務

　不動産業者です。
　売り物件を仲介する前に媒介契約書を締結しなければならないと定められてします。

　締結した以上は、売主は、仲介後、仲介業者に手数料を支払う義務が、発生します。業者にも、種々の義務が課されます。
　専属専任媒介契約の場合、一週間に一回以上の報告義務があります。
　これは、業者として、なかなか、大変な義務のように感じます。
　実際には、一週間でなかなか、反響を報告できないし、特に、変化が無いことが、多いので、報告することが大儀なのです。
　売主も、内容の無い報告を次々に受け取ることになります。
　この報告義務を怠っていて、成約した時、売主から、義務違反であるから、仲介手数料を払わないとなると有効なのでしょうか?

　売主は、仲介手数料の支払い義務から免れることになるのでしょうか?

　たとえ、一つだけでも、お知りのことがありましたら、ご教授方よろしくお願いします。

　敬具

回答No.1

oyazi2008 · ベストアンサー

媒介契約は、売主間であれば「売却する努力をし、成約させることを前提に」締結される委任契約です。一般的な協会書式などの媒介契約であれば、依頼者からの媒介契約解除条件等には該当しますが、
手数料の値引きや、支払い義務を逃れるという記載はありません。
売買契約を締結する以上、当初の依頼した最大の目的は達しているわけですから、その過程を以って売買契約における仲介手数料の支払いを拒否したり、請求出来ないということは無いでしょう。

逆に、売主は例え業者が努力して成約させようとして買い付けを取得しても、「売る意思が無くなった」とキャンセルしても業者は何ら請求できませんよね？経費の実費精算が限度です。

不動産に関する契約の場合、片方だけ利益を拝受できるような内容はそぐわないですから（業者間は除く）、媒介契約においても同様の解釈になると考えるのが妥当でしょう。

売主が主張できるとすれば、報告などが遅延して売却活動に支障が出た（売れるのが遅くなったなど）ので、その損害を賠償しろという主張は可能でしょう・・・・が実際はむずかしいですよ。
手数料を負けろとか、支払わないという主張は通りません。

実際に現在起きている事案なのでしょうが、契約は締結済みなのでしょうか？
当方では、当社に依らず契約時に仲介手数料の支払い約定書を書いてもらいますが、その様な慣習は無いのですか？無ければ、書かせたほうが良いですよ。
媒介契約というのは、売り出し価額で記載しその料率で仲介料を算出して、記載しますよね。しかし実際は指値等入ることが多く、契約する価額は媒介契約の価額とは違います。当然仲介手数料も違うわけですから、契約時には実際に受領する金額で、受領時期などを明確にして、支払いますという約定を取得しましょう。裁判時には媒介契約より強い証拠能力があります。

また当方の買い付けは、一般媒介と一緒になっており、買主からの媒介の取り忘れが無いようにしています。

質問者さんも不動産を扱うプロなのです。質の悪い素人にあたふたすることなく、毅然として振舞ってください。

お礼

oyazi2008さん、そして、皆さん、こんにちは、いつも回答ありがとうございます。

> 媒介契約は、売主間であれば「売却する努力をし、成約させることを前提に」締結される委任契約です。一般的な協会書式などの媒介契約であれば、依頼者からの媒介契約解除条件等には該当しますが、
> 手数料の値引きや、支払い義務を逃れるという記載はありません。

　媒介契約解除を請求される危険があることを知りました。ありがとうございます。

> 売買契約を締結する以上、当初の依頼した最大の目的は達しているわけですから、その過程を以って売買契約における仲介手数料の支払いを拒否したり、請求出来ないということは無いでしょう。
>
> 逆に、売主は例え業者が努力して成約させようとして買い付けを取得しても、「売る意思が無くなった」とキャンセルしても業者は何ら請求できませんよね？経費の実費精算が限度です。
>
> 不動産に関する契約の場合、片方だけ利益を拝受できるような内容はそぐわないですから（業者間は除く）、媒介契約においても同様の解釈になると考えるのが妥当でしょう。
>
> 売主が主張できるとすれば、報告などが遅延して売却活動に支障が出た（売れるのが遅くなったなど）ので、その損害を賠償しろという主張は可能でしょう・・・・が実際はむずかしいですよ。

　信託銀行に売却を依頼しておいて、予定期限内に売主の所有物件を売却することができずに、売主は、裁判所から、差し押さえと、競売を申し立てられ信託銀行に対して訴訟をするような事案がありました。詳しくは、分かりません。結局、競売を受けたと聞きました。
　このときの理由が、週に一回の媒介報告義務を守っていなかったと言うものです。売主としては、それだけ、積極的に売却に努力してなかったので、期限内に売却できなかったと言いたかったのでしょう。

> 手数料を負けろとか、支払わないという主張は通りません。
>
> 実際に現在起きている事案なのでしょうが、契約は締結済みなのでしょうか？

　週に一度の報告を怠って、いざ契約の時に手数料を支払い拒否されたり減額請求されるのだろうかいう危惧があったので、聞きました。

> 当方では、当社に依らず契約時に仲介手数料の支払い約定書を書いてもらいますが、その様な慣習は無いのですか？無ければ、書かせたほうが良いですよ。

　媒介契約書の特約で、計算で定められている満額の仲介手数料を支払うことで合意すると定めていますが、これでは、不十分でしょうか?

> 媒介契約というのは、売り出し価額で記載しその料率で仲介料を算出して、記載しますよね。しかし実際は指値等入ることが多く、契約する価額は媒介契約の価額とは違います。当然仲介手数料も違うわけですから、契約時には実際に受領する金額で、受領時期などを明確にして、支払いますという約定を取得しましょう。裁判時には媒介契約より強い証拠能力があります。

　媒介契約書で契約時に契約する価額に媒介契約の価額を変更する特約を別紙に設けて契約する価額を合意捺印してもらうようにしていますが、これでは、どうでしょうか?

　価額の変更合意を忘れることもあるので、今後は、注意したい。
>
> また当方の買い付けは、一般媒介と一緒になっており、買主からの媒介の取り忘れが無いようにしています。
>
> 質問者さんも不動産を扱うプロなのです。質の悪い素人にあたふたすることなく、毅然として振舞ってください。
>
　貴重な提言ありがとうございます。

　敬具

回答No.2

doraemonhimitu

専任媒介契約書を締結した場合はＦＲＫ（不動産流通機構）に物件の登録をしなければなりません。また、交渉経過報告の義務があります。この報告義務を怠ることは宅建業法に違反しているが、成約手数料とは関係がありません。成約前に報告義務違反で契約を破棄される場合はあります。専任媒介契約書の締結は適正価格か売却に自信がなければ締結しても事務負担がかかることは当然です。慎重に対応する業者が多い。

お礼

doraemonhimituさん、そして、皆さん、こんにちは、いつも回答ありがとうございます。

　ハンディのある不動産は、なかなか売却できないし、売却できる人が限定されます。将来何年か先と言う場合もあるでしょう。
　この場合は、事務費用がかかって、結局無駄の舞になってしまいます。

　適切な解説ありがとうございます。

敬具