土地売買の媒介契約について

質問

土地売買の媒介契約について
このたび土地を売却するために不動産業者と媒介契約（一般媒介）をしたのですが、専属媒介や専属専任媒介は３カ月以内に買い手を探したり、定期的に売主に経過報告をする義務があると思いますが、一般媒介の場合はその辺の決まりはないのでしょうか。業者がのんびり探していたら、いつまでもなかなか買い手が見つからないということはあり得ますか？　業者にしてもなるべく高く売れればそれだけ儲けにもなるし、早く買い手をみつければ会社へ収入が入るのも早くなるので真剣に探すとは思いますが、その辺の不動産業界の実情はどうか知りたいと思います。よろしくお願いします。

回答No.1

noname#184449 · ベストアンサー

元業者営業です

「一般」か「専属・専任」か・・・

どれを選ぶかは「物件次第」です。

物件が「誰でも欲しがる人気物件」なら迷わず「一般」で複数の業者を競わせましょう。
逆に「普通」もしくは「不人気物件」なら「専属・専任」で信頼できる業者に一切合財任せた方が結果的には「満足できる契約」になる事が多いです。

貴方の物件はどうでしょう？先ずはそこを「客観的な目線」で判断する事が大事です。
誰しも自分の物件は思い入れもありますので、とかく市場価値を見誤る事が多々あります。
そのような「身びいき」は「百害あって一利なし」です。

＞一般媒介の場合はその辺の決まりはないのでしょうか。

仰るように「一般」の場合、業者が課せられる「義務」は殆どありません。
報告義務も無ければ、レインズへの登録義務も無し。つまりは「放置プレイ」です。

現在、殆どの業者が「一般」物件に対し「販促予算」が付きません。
何故なら、いくらお金をかけても結局他社で契約されたらそれでお終い。一銭も入って来ません。
「一般」では殆どの場合「自社Ｈ／Ｐ」への掲載とレインズ登録が精一杯でしょうね。タダですから。

これが「誰しも欲しがる人気物件」ならまだ気合いも入りますが、そうでない場合は・・・推して知るべしですね。
下手したら若手営業の「経験値を上げる為の踏み台（厳しい物件だけど、お前、やってみたら？）のパターン」にされてしまう事も珍しくありません。
（この話は某大手仲介業者の営業から聞いた話）

反面「専属・専任」なら販促予算も必ず付きますし、特選物件としてチラシに掲載されたり、不動産ポータルサイト（Ｙａｈｏｏ，ＨＯＭＥ’Ｓ等）にも掲載されたりして、最大限の努力をしてくれるでしょう。売るための。

専属専任のリスクは「依頼した業者が使えない業者」だった場合です。
そうなると他社との掛け持ちが出来ないので最大３カ月は無駄にする羽目になります。

結局は「自分の物件の市場価値を冷静に判断する目」と「使える業者・使えない業者を判断する目」を貴方自身が養う事が大事なのです。
とは言っても中々難しいのも事実。なんせ殆どの人が不動産の売買なんて、おいそれと出来る事ではありませんからね。

そこで少しアドバイスを。

兎にも角にも「信頼できる業者」選びで８０％は決まります。「満足できるか・そうでないか」が。
その為には以下のポイントを意識して業者を選んでください。

●見た目、話し方等の第一印象がよい
●質問・疑問に対して即答、若しくはすぐに調べてくれる。
●査定価格提示の時に「具体的な資料」を提示して、査定価格の根拠を示してくれる。
　口頭で「■■万円ですねぇ」なんてのは論外。
　具体的な資料を提示し、根拠を説明するのは「宅建業法」で定められた「義務」です。
●販促活動について詳しく説明してくれる
　新聞折り込みは？ポスティングは？
　不動産ポータルサイト（YAHOO、HOME'S等）への掲載は？
　既存客へのアプローチは？
●高い査定値＝いい業者ではありません。仲介の場合は。
　仲介でのいい業者は「相場通りの査定」をする業者です。悪徳業者は高査定で売主を惹きつけて、クチ八兆、手八丁で後日値下げを提案してきます。

これらをクリアできる業者を選べば先ずは大丈夫でしょう。

万一選んだ業者が「波長が合わない」となっても、最長で３カ月経てば無条件で「媒介契約」は解約されます。
そうして「違う業者」に依頼し直せばいいでしょう。
（途中解約も可能ですが、媒介契約内容によっては費用がかかる事もありますのでご注意を）

既に一般で媒介契約を結んでいるとの事ですが、その業者は上記のポイントと照らしてどうでしょう？

後は貴方の「選択眼」次第です。
長くなりましたが、ご参考まで。

お礼

大変詳しいアドバイスをいただき、ありがとうございます。業界内部の話も参考になりました。私もあまり詳しいことは分かりませんが、固定資産評価額の８割くらいで売却できたらいいなと思っています。具体的には評価額が１億２千５百万なので、その８割というとちょうど１億になります。そこからさらに譲渡所得にかかる税金や諸費用などを引いて最終的には９千万円くらいの現金になればいいと思います。依頼した業者さんは２人自宅に来ていろいろ話をしましたが、みな誠実そうな人だったのでひとまず任せようと思います。多少安くなってもいいからなるべく早く売却できるようにして欲しい旨依頼してあります。いろいろ教えていただきありがとうございました。