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物件契約後の説明相違発覚について
- 物件契約後に説明相違が発覚した場合、売主に修復を請求できる？
- 物件契約時の説明相違について、壁の穴の問題が発覚
- 売主が説明した物件の状況と実際の状況が異なる
- micyan0730
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元業者営業です ＞こういった場合、売主に対して修復を請求することは可能でしょうか？ 結論から言うとできます。中古物件は原則「現況渡し」です（見たままの現況で引き渡し。「見て確認したからいいでしょ」との考えから）が、今回「物件状況等報告書」にて売主は状況を告知し、お互いに署名、捺印をしております。 つまり、売主はこの「物件状況等報告書」にて合意した状態で買主に引き渡す「義務」があり、買主は合意内容で引き渡しを受ける「権利」があります。この「物件状況等報告書」はその為の書類であって、そうでないならこの書類を取り交わす意味がなくなります。 大丈夫です。堂々と修復を要求しましょう。 万が一揉めるようでしたら「管轄都道府県庁の宅建協会へ行ってくる」と言って下さい。仲介業者の態度が変わりますので。 なお、瑕疵担保責任（隠れたる瑕疵）は今回は関係ありませんので、ご理解ください。 頑張ってください。
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＃２です。 私は話の流れから意図的に隠していたのではないと判断したのですが、＃３さんのように知っていて隠していたと考えるのなら、瑕疵担保請求を売り主に対してすることができます（但し、隠していたことの証明責任は買い手側にあります）。 なぜなら、民法に、隠していたことに対しては契約で定めがあっても無効になるという強行規定があるからです。その場合民法の瑕疵担保の原則が適用になり、瑕疵担保請求が可能となるからです。 この場合、仲介業者に対しても売り主が隠していたのなら、仲介業者の責任はないと思いますので、基本的に責任は売り主にあります。 なお、契約時にはなかったが売り主が引っ越しの最中に誤って壊したなどの場合は、売り主の過失ですので、このような場合なら損害賠償請求できます。
お礼
ご回答ありがとうございました。 引渡しまでに日も余りありませんし、売主さんも良い方そうなので、法的に争うつもりはありません。 仲介業者に対しても同様で、私の要望は「物件状況等報告書」記載の通りに引き渡してほしいということのみです。
＃１の元業者営業です 今回のケースについてですが、「ベッドをどかしたら、裏の壁にも穴があった」との事で、先方に責任があると回答させていただきました。 なぜなら、通常生活において「壁に穴があいている」ことを認識できない事は考えづらいと思います。 逆に「壁に穴が開くほど」の事を「忘れてました」「気付きませんでした」と言うのは少々無理があると思います。 あまり人を疑いたくはありませんが、穿った見方をすれば「気付かなかった振りをする為にベッドで隠していた」と。。。 個人的には不動産取引はそういう「曖昧な」部分を残したまま取引をすべきではないと思います。売主、買主は「対等な契約関係」です。お互いが主張すべきは主張し、納得の上で取引を成立されるべきと考え、回答させていただきました。
お礼
不動産取引は相対取引なので、当事者間で折り合いのつく条件で取引できればと思っています。 ありがとうございました。
難しいように思いますね。 状況から行くと売り主が知っていたのを隠したのではなく、契約時点では気づいていなかった様に思えますので。 通常売り主は瑕疵担保責任があります。瑕疵担保責任は無過失責任です。一方宅建業者には重要事項説明責任があります。重要事項説明責任は過失責任ですので、過失がなければ責任を負いません。 そのため、業者が通常の調査範囲でわからなかったような隠れた瑕疵は重要事項説明上過失とはならないのです。契約前から売り主からきいていたのに記載し忘れたといのなら業者の責任を問うことはできますが、そんなような状況ではなさそうです。 また、私は業界の人間ではないのでよくわかりませんが、ベッドをどかしてまで調べる義務が業者にあるというのが業界の常識であるというのなら、業者の過失ですが、そのような状況でなければ業者の責任を問うのは難しいでしょう。 次に売り主の瑕疵担保責任ですが、売り主が個人なら法律よりも契約が優先されますので契約内容次第となります（意図的に隠していたものは除く） ＞○売主は買主に対し本物件について本契約締結時における状況等を別紙（物件状況等報告書）に記載して説明します。 ＞○売主は、買主に対し、土地の隠れたる瑕疵および次の建物に隠れたる瑕疵についてのみ責任を負います。 要するに物件条項報告書に書かれたものは隠れていませんので瑕疵担保の対象外ということです。 また物件条項報告書に書かれていない瑕疵は、隠れた瑕疵になりますが、「次の」とされていますので、すべての隠れた瑕疵が瑕疵担保の対象になるのではなく、「次の」に当たる部分だけを瑕疵担保の対象としてそのほかのことについては、瑕疵担保の対象外にするということです（通常このほか請求期間についての規定があると思います）。 瑕疵のある壁が構造上重要な部分に該当するものあるいはシロアリによる被害なら契約による瑕疵担保の対象となりますが、そうでないなら瑕疵担保の対象にならないので、求めることはできません。 なお、文章からでは構造上重要な壁であるかどうかは判断できませんでした。
お礼
契約書上は、質問に書いた箇所の「瑕疵」についてしか読み取れません。今回は物件の瑕疵について争うつもりはありません。 但し、契約の前提となった「物件状況等報告書」の内容どおり引き渡してほしい、というのが私の要望です。 まだ引き渡し前ですので。
お礼
早々のご回答ありがとうございました。 ma_hさんの励ましもあり、翌日業者を通じて該当箇所の補修をお願いしました。すぐにリフォーム業者に見積もりを取り、穴の補修と一面の壁紙の張替えに対応してもらえました。 引渡しは来週なので、結構急いで対応していただき感謝です。 私が先方に申し上げたのは「物件状況報告書」通りに引き渡してください、ということのみでした。