賃貸物件について詳しい方ご助力下さい

質問

お世話になります。

親戚が大家としてマンションを営んでおります。
１階部分には親戚の運営するお店、
その隣にな賃貸としてスペースを貸せるようにして、
色んなお店が使用しておりました。

数年前に新たにそこに家具屋が入ったのですが、
ココの店長(社長)が中国人らしく、
日本では考えられないような横暴さで参っております。

店の前は公道なのですが(歩道を挟んで大きな公道と別にある)
晴れている日は歩道の方まで家具を並べてます。
また、駐車場が周囲にないために社長夫妻の
大きなワゴン車がその公道に止めるので
一方通行とは言え、道路が狭いです。
何時間でも駐車しています。
何度か近所の方が交番に掛け合いましたが直してもらえません。

大家の親戚とは非常に仲が悪く、
挨拶もしません。
親戚とトラブルした際は家賃を納めるのも勝手に放棄し、
別件で裁判を起こしたのですがその際に
１年経って当時払わなかった家賃を振り込んできました。
(恐らくコチラ(家具屋)に不備があると裁判の心象が悪いと
弁護士か何かに口添えされたのではと思います。)

親戚とトラブって裁判を起こしましたが
(お店前で取材をして大音量で騒いでいた、
隣の親戚の店前に客が車を置く、その他沢山親戚の
店に迷惑かけているのに、伯父が注意したら営業妨害だ！と
喚き散らしそれを機に裁判をしました)、
判決的には親戚の話の方を解してくれて
相手(家具屋)が悪いとは言いつつも、
実害がない(怪我をしたり金銭的なものがない)せいで、
家具屋の勝訴的に終わりそうです。

怪我はしてなくても精神的侵害はありますが、
通院しているというのではないので、
その「精神的侵害」を実証できません。

親戚夫妻はもうこの家具屋に隣を貸したくないのですが
(親戚一同同じ意見)、
今年に賃貸契約の更新があるのですが、
更新をしなくてもいい(貸さない)方法はないでしょうか。

話を聞いていると、
契約拒否が大家にはできないそうで。
大家の立場の保証の弱さに驚いております。
とっても落胆している親戚の力になりたいので、
何卒ご指南・ご助言のほど
お願い致します。

回答No.6

kyou888

突然の参加回答失礼致します。

私は、何回か裁判した事がありますが、弁護士の先生には得意・不得意分野があると思います。
そのためその弁護士の先生には多少の知識の差が出てきて、相手弁護士がその分野に詳しければそこを突かれてしまいます。

今回の裁判もmorizou02さんのレベルに達している専門家であれば裁判中の対応で変化があったのかもしれません。

20年間の数回の裁判をして思う事は「裁判の進め方と弁護士に任せるだけでなく依頼した自分自身も協力して自分方弁護士と話し合い協力し合う事」です。依頼した弁護士の意見や内容に納得できなければ自分で調べて（インターネットのない時代は判例を調べることすら大変でしたが今は、ネットがあるので簡単ですよ）弁護士の先生に時間をあけていただき質問説明をお願いする。

また裁判に至るまでにきちんと自分の有利になる証拠を集めたうえで裁判に持って行くという事です。
（依頼された弁護士もその方がやりやすいです。）

今回は、裁判が終わってしまったので私の回答は意味が無いと思いますが、今後裁判をもしする事があったら
次は勝訴するように参考にして下さい。

あと、違反の多い近隣の方について気長に注意するのも効果はあります。
自分で注意するのではなく通報するのです。
駐車禁止の立て札が無くとも長時間道路に駐車しているのは違法行為なので毎回警察に通報する。

歩道に家具を陳列するのも通行する人が危ないので通報する。

また毎回写真に撮って日付時間を記入したものをためて警察に送る。
「毎回、注意するだけでは、こんなにたくさん毎日違反してるんですよ。これを放置するんですか？」と
言われてしまっては、警察も嫌なので動きます。
ここまで数ヶ月間やられても、いなおり続ける方はそれなりの怖い考えをお持ちかもしれないので御親戚の方も怖い思いしてしまうかもしれませんが、福岡でこのやり方で成功している人もいます。

また証拠として撮りためて警察に出した違法駐車の写真が、次の更新の時にこの「長期間にわたる違法駐車」が、更新賃貸しない理由になり得る理由になる判決が出るかもしれません。
裁判の判例は、たくさんの弁護士の先生の努力により変わります。
その変わった判例が、今後の裁判の基準になります。
努力をすれば自分で判例を変えることができるのです。
御親族の方が、体に気をつけて頑張ってくれることを願います。

回答No.5

森 蔵（@morizou02）

＞裁判でお世話になってる弁護士さんがあんまり私の印象としては頼りないなーと思ってたんですが

ワシとしては、お主の言い分「だけ」を聞いている限りは、信頼関係が破壊されたといえる特段の事情にあたると思うとる。
しかし、その弁護士は、おそらく借家人の言い分も聞いた上で、借地借家法28条の総合判断をして、信頼関係が破壊されていないから解除は無理と判断しているのじゃろうな。現に借家人は一度訴訟に勝っているし、厳しい言い方じゃが、ワシとしても、お主の言い分が本当にどこまで正しいのか疑いの目で見ざる得ない。

だとしたら、多分、その事情をよく知る弁護士の言っている方が言っていることは正しかろう。

ワシは、No1で「ダメもと」でといっているのは、特に(2)の部分だが、その弁護士と同様に、早期の紛争解決のためにも(3)の手法をお勧めする。
膨大な立退金を要求される心配があるとお主は言っているが、立退き金の額を決めるのは裁判所だし、(2)での借家人が横暴であることを主張すれば立退金は減額される。また、もともとが借家契約程度なら、そこまで大きい額にはならないから、紛争が長期化するよりよいと思う。

＞自分は悪くないのになぜ金を払うのかと親戚が言っていることについて
厳しい言い方なるやもしれんが、雇用、賃貸借、長期貸付、婚約もそうじゃが、契約の相手方を見定めずに安易に長期継続する契約に入り、「あとから、こんなやつだとおもわなかった!!」と言う方にも、自己責任は認められる。
親戚には、「借家契約でよかったね、結婚や長期貸付なんてもっと悲惨だよ。いい勉強になったじゃないの。今度から、天体の承諾をするときは気をつけてね」となだめておけばよい。一方の言い分だけでなく、ときには親戚にも不利になることを言わねば、喧嘩の仲裁とはいえぬじゃろ。

回答No.4

noname#162034

宅建主任者で自分でも大家やってます。日本の借地借家法は大変強力で、大家・地主の側から契約更新拒絶はできない（正当事由があればできるとなっているがその条件が極めて厳しい）です。
ただし、賃貸借契約は信頼関係が重要とされており、著しく信頼関係が損なわれた場合は契約解除を認めるという判例が数多くあります。
もちろん契約の中で定めた特約違反とかがあってもすぐに契約解除にならず注意してなお改めない場合に解約が認められるということです。
例えば、ヤクザが入居して部屋で博打をしているなどいうケースでは裁判所も契約解除を認めています。
あとは、家賃滞納。これだって3か月まで貯めてはじめて退去の強制執行の訴状が出せるという感じで確かに大家は弱い。更新拒絶でもしてみたら、相手は何でも喧嘩腰の外国人ですから訴訟に持ち込まれ負けます。
退去させるのでなく、行動を改めさせる。
例えば駐車違反は警察に密告するとか、モノを路上に置くのは町内会から苦情の手紙がきているとか。あとは毎日細かく文句を言う。それが大事。のさばらせている大家もいけない。
それと、あたりまえだけど入居審査で妥協しない。変な店子を入れて泣くのは自分だから。
こればかりは宅建資格があろうがどうしようもないですよ。

補足

実体験の(大家さん)方の意見大変貴重で
ありがたく拝読させて頂きました。

信頼関係はもう著しくゼロに近いです。
車の件や家具を歩行路に置く件も何度か
伯父が注意してますが直りません。
また、
裁判をしていたので、コチラが注意した事が
「営業に差し障った」と過剰に書かれていたらしく、
伯父自体が言うのを(現段階では)やめています。
取材の撮影時も大音量でお酒呑みながら騒いで、
伯父が注意したのですが、
それを機に撮影隊(もう撮影が終わっていた)が
帰ってしまったそうで、
コレを1番の営業妨害として裁判官への書状に
書いたそうです。
勿論、伯父は「妨害」に値するほど注意をしたわけでは
ありません。

また、この中国人が社長になり、今居座るようになったのは
この家具屋が隣に賃貸してから数年後
(社長が交代した)なので、入居審査云々では
現状が生じるとは考えてもおりませんでした。
前の社長さんは日本人で優しい方でした。

最終的には立ち退き料を払うことなのでしょうが、
親戚は悪くないのに何故お金を失わなくてはならないのかと
私が憤慨しているのです・・・・

回答No.3

poolisher

親戚と一緒に宅建の勉強してください。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%AE%85%E5%9C%B0%E5%BB%BA%E7%89%A9%E5%8F%96%E5%BC%95%E4%B8%BB%E4%BB%BB%E8%80%85
本屋で参考書買ってくれば１、２カ月で勉強できるでしょう。
そうすれば、何をすべきかがわかってくると思います。

回答No.2

森 蔵（@morizou02）

念のためいうが

(1)の「更新拒否」の通知は絶対にやっておかないとだめじゃぞ

(1)の手続きあっての、(2)(3)じゃからな

回答No.1

森 蔵（@morizou02）

一度裁判になって、その家具屋が勝利しているということは、家具屋の主張が受け入れられているわけじゃな。
となると、借家人のゴタゴタは受忍限度の範囲で、確実に追い出せるとはいいきれない状態になる。一応、ダメもとで助言しておこう。

＞契約拒否が大家にはできないそうで。
いや、できる。ただし、以下の手続きをとるように。

(1)契約期間終了の１年前から６ヶ月前までの間に「更新拒否」の通告を「内容証明郵便」などで通知すること。これを絶対に忘れないように。
(2)相手が(1)の通知に快諾すればそこで契約終了。しかし、拒否or返事なしの場合は、自動更新となるため、大家としては、更新拒否の「正当な理由」を主張して、契約更新拒絶ができる。

「正当な理由」とは
「建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮」(借地借家法28条)とある。
お主のいう借家人の横暴は「正当な理由」の一事情にあたる。これを裁判所に主張し、契約更新拒否をしてもらうように申し立てておくれ。

(3)(2)の主張が認められなかった場合
あと、28条には「建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出」が賃貸人はできることになっておる。
わかりやすくいえば、大家が立退金を提示することを申し出てこれで出て行ってもらう。これは結構強力な手段で、実務上も大家のとる手段としては一般的に利用されておる。

補足

早速のご助言ありがとうございます！！！

裁判でお世話になってる弁護士さんが
あんまり私の印象としては頼りないなーと思ってたんですが、
「更新拒否？できないんですよー」と
笑いながら親戚夫妻に言ったので

「法律家が言うんだからできないんだ」

という落胆色が可哀想で。

でも(２)の手段は取っていませんでした
というか、知りませんでした。
早速話してみます！

また、
(３)を弁護士からも聞きましたが、
親戚は何１つ悪くないのに
何故コッチがお金を払わないとならないんだ！と
私が憤慨していた状態で・・・・
親戚の読みではお金への執着が酷い中国人なので、
コチラが立ち退き金を出すのを待ってるのでは
(出さなければ出さないで、営業続けられるから
向こうは痛くも痒くもない)
ということでした。

本当に傍若無人で嫌な店子です！