賃貸物件が競売されました

質問

３年程前にマンションの賃貸契約を結びましたが、大屋さんが自己破産したか何かで、１１月に裁判所の執行官の方が、「競売にかけられることになったので物件の調査をしたい」と来られました。その後、１２月下旬にどなたかが落札されたようです。こういったケースは初めてでわからないことが多いのですが、以下について詳しい方、教えてください。よろしくお願いいたします。
(1)前の大屋さんとは１２月分以降の家賃は支払わないことを口頭で了承を得ましたが、覚書が必要でしょうか？
(2)新しい大屋（落札者）から連絡が来る間の家賃はどのようにすればよいのでしょうか？
(3)落札者の方が自分で住むといった場合は、すぐに立ち退かなければならないのでしょうか？その場合の引越し費用などすべて当方の負担となるのでしょうか？
(4)立ち退きに際しては、修繕費とかを請求されることはあるのでしょうか？

回答No.3

noname#19073 · ベストアンサー

平成16年の4月1日から短期賃貸借保護の制度が廃止になりましたが、それ以前の契約については従前の制度が適用になります。
3年程前であれば、まだ保護制度が適用になると思います。

よって基本的にはあなたの契約内容が3年以内のもの（短期賃貸借）であれば、契約期間内は保護されますが、その後の更新については話し合いとなります。敷金の返還も新オーナーに請求することが可能です。
しかし、競売手続の間に更新時期を迎えたケース等ではこの限りではありませんので注意が必要です。

（1）（2）とりあえず放っておけば良いと思いますけどね。先々どういうことになるのかもわからないのに法務局に供託しても仕方ないようにも思います。不安ならば裁判所や破産管財人などに問い合わせてみたらいかがでしょう？

（3）冒頭の流れの中で書いた通りです。諸条件をよく確認しないとあなたの立場がどういうものかは断定出来ません。仮に権利が弱く立退きとなれば引越し代などの請求は出来ません。

（4）競売を理由とする退去の場合なら原状回復の必要は無いと思いますよ。

いずれにせよ、最近の法律改正なども絡みますので、あなたの置かれている状況をよく確認することが大切です。無料法律相談とかで専門家に相談してみてはいかがですか？

回答No.2

noname#65504

わかるところだけ。

競売にかけられた場合、その対象物に対して抵当権がかけられた時期と賃貸契約の時期のどちらが早いかで大きく変わります。

抵当権が設定される以前から住んでいたのなら、競売によるものであっても通常の大家の変更と同じ扱いになり、立ち退き要求は拒否できますし、立ち退く場合敷金の返金や引っ越し代など必要費の要求ができます。

逆に抵当権がある建物について賃貸契約を交わすと、抵当権設定の契約の方が先の契約になりますので、抵当権の方が賃借権より優先されます。
なお、賃貸物件を建てる際の資金調達のために抵当に入れることは多いので、抵当権が先の可能性が高いと思います（この場合は重要事項説明書に記載されていると思います）。

ただし、住居ということですぐに立ち退けということではなく、猶予期間として６ヶ月を与える必要があります。

なお立ち退きに対する理由は、自分で住む必要があるなどのいわゆる特別な理由がなくても、抵当権が先の競売の場合要求できたと思います。
また敷金は新大家に引き継がれませんので、敷金の返還はなくなりますし、引っ越し代などの費用請求も難しいと思います。

一般に請求が認められるような範囲での修理費などが発生する場合、通常は敷金から精算するのですが、新大家は敷金を引き継いでいないので、精算することができないので、請求してくる可能性はあります。

回答No.1

shippo

１．前の大家さんとの取り決めは書面で残す方が後々のトラブルを防げる可能性はあります。なくても問題なさそうな気はしますけどね。

２．新しい所有者からの連絡がなく、家賃の支払い先が不明な場合は法務局で供託の手続きをして家賃相当分を供託しておき賃借権を確保しておいた方が良いです。
債務不履行などで解約されてしまってはいやですしね。

３．借地借家法により最低６ヶ月しなければ解約できないことになっていますので(これより短い期間の契約書があった場合でも最低６ヶ月)、建物が老朽化して取り壊すなどよほどの事情がない限り、６ヶ月は大丈夫なはずです。
立ち退きに関する費用は新所有者の対応次第になると思います。ある程度出してくれるところもあれば０ということもありえます。

４．立ち退く場合、次に使用する可能性があれば修繕費など通常使用による損耗以外の部分は請求される可能性はあります。もちろんこのあたりも新所有者の対応によると思いますよ。