大至急教えて下さい！競売物件の賃貸契約

質問

先日、母親が住む賃貸住宅（一戸建て）が競売にかけられ、
ある不動産屋に落札されました。
登記なども終わり、今後のこちらサイドの希望を聞いて来ました。
内容は下記の通りです。

1．現在の家賃のまま住み続ける

2. 前大家さんとの契約の保証金75万円＋25万円で立ち退き
　 ＊保証金は解約引きで75万円を返却する旨は
　　 競売の物件説明書に買主が負担すると明記されてました。

3．落札価格＋200万円で買い取り

２と３は検討するまでもなく飲めないことなので
１の賃貸契約の方向で考えてますが、
新しく契約する賃貸契約書には築年数が古い（築32年ぐらい）ため
雨漏りや水回りに故障が生じても修理代は借主が負担することと
記載されていました。

先方いわく、法律に沿った契約書なので
問題ないと何度も言って早くサインしろと迫られています。
一応その場は2,3日猶予をくれと帰ってきましたが、
次にサインしなければ、賃貸契約は無効で
上記に書いた、2の立ち退きか3の買取になると言われています。

もともとの賃貸契約は20年前からのもので、
今回競売にかけられた抵当権より前の契約です。

どう対抗すればいいのか、アドバイスをお願いします。

回答No.2

Actinomycin · ベストアンサー

ご質問のケースでは、抵当権登記に先立って、賃貸借契約があり、おそらく建物の引渡も抵当権登記に先立って受けていると思われますから、まず前提として、お母さんは賃借権を競落人（不動産屋）に対抗（主張）できると思われます。

そして、競落人は、元の賃貸人の地位を受け継ぎますので、賃貸人が誰かについてだけは競落人に交代していますが、賃貸借契約のその他の点はこれまで通りのものが続いています。
賃貸人が交代したからといって、契約が終了することはありません。「次にサインしなければ、賃貸契約は無効」というのは明らかに虚偽であり、悪質な交渉態度と考えられます。
サインをしなくても、賃貸人が誰か以外は元のとおりの契約が続いていますので、焦る必要はありません。

また、競落人が賃貸借契約の解約や更新拒絶をしようとしても、正当事由が必要とされますから（借家法１条の２）、そう簡単には解約や更新拒絶はできません。
（ご質問のケースは、もともとの契約が平成４年８月１日の借地借家法施行前なので、賃貸借契約の解約や更新拒絶については借家法が適用されます。）

なお、新たに提示された賃貸契約書には、築年数が古い（築32年ぐらい）ため雨漏りや水回りに故障が生じても修理代は借主が負担すること、といった特約があったとのことです。
民法の原則では、賃貸物の使用・収益に必要な修繕は、賃貸人の義務と定められていますから（民法６０６条１項）、このような特約があると言うことは、賃借人に不利と言うことになります。
ただし、この規定は、特約があれば排除できる任意規定と解されていますが、場合によっては、消費者契約法１０条の「民法 … の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。」という規定により、無効となる可能性もあり得るような内容ではないかと考えられます。

ネット上での匿名の相談では詳細が分からず（コスト面からの利害得失も）、具体的なアドバイスに限界がありますので、最寄の消費生活センターあるいは、法テラス（日本司法支援センター）の無料法律相談等でご相談下さい。

参考URL：

http://www.kokusen.go.jp/map/,http://www.houterasu.or.jp/service/taimen_soudan/

お礼

大変丁寧にお答えいただきまして、
とても感謝しております。
自分でもネット等で少しは調べておりましたが
何分にも素人で疑問等もあり、
先方のいうことがおかしいと思っていても
対抗できずにいましたので、今回教えて頂いて
とても参考になりました。
ありがとうございました。
早々に法律関係の方に相談に行ってみます。

回答No.3

nyannyan28

ひどい不動産屋ですね。心中お察しします。
要点のみ。
貴殿の契約は、不動産執行において長期賃借権つまり、買い受け人（不動産屋）が引き受ける権利です。
従って、貴殿の賃貸借契約はそのまま不動産屋に引き継がれています。
現在は、期限の定めのない賃借権になっています。
従前の回答者ご指摘の通り旧借地借家法の適用がありますので、家主からの解約には6ヶ月前の予告+正当事由が必要です。
仮に裁判になったとしても、競売の競落人に正当事由は裁判所はほとんど認めることはありません。
　従って絶対に新契約書にサインしないでください。
水回り等の修繕義務は家主にあります（故意に貴殿が毀損した場合を除く）。今後修繕等を家主が行わない場合はまた別の手続きが必要になりますが長くなるので差し控えます。

お礼

ご回答ありがとうございます。
私自身で素人なりに調べた事は大筋間違いではなかったと
確信が持てました。ありがとうございます。
今回の競売で落札した目的は古家を取り壊して
新築で分譲する目的みたいなので、
いつ追い出されるかと冷や冷やしているところですが、
無理やり契約を切る事ができないみたいなので、
少しほっとしました。

件の新契約書ですが、たまたま知り合いの伝手で
不動産等の関連を得意とする弁護士の方に
新旧の契約書を照らし合わせて頂いたところ
質問に書いた以外にも当方に不利になる箇所がみつかりました。
ほんと、気を付けないといけないと改めて思いました。

補足

専門家に相談し、当方が不利になるという条項を挙げて
契約書にサインをしなかったところ、
こちらが指摘した箇所を削除した契約書にサインを
して下さいと連絡がありました。
その際、大家は自ら不動産業社であるのに
ほかの不動業者を代理として今後一切をこの業者に託すと
言ってきました。
そして、その代理の業者から連絡があったときに、
今回の場合、競売と言う事もあり契約書にサインをしなくても
前の大家さんとの契約の内容の賃貸契約が引き続いてるのでは？と
つげたところ、前回も「検討する時間が欲しい」と言って
保留したのだから、今回サインしなければ契約は無効で
訴訟になると言われました。
相手がどういうつもりなのか理解できません。
どう対応したらよいでしょうか？

回答No.1

v008

家賃が相場に比べて格安で、経営上赤字が続いている。
その場合、貸主がきちんと利益が出るように家賃の値上げを請求するのが妥当な対処です。
　それを、家賃を上げない代わりに、ほとんどの利益をあきらめて、家の補修などの管理負担は自前でするということでしたら、建物の状態により、家賃の値上げをしてもらったほうが良いかも知れません。
　ただし、近隣の妥当な相場に上がることは致し方がありません。
その場合、期間をおいて予告してもらうのが妥当な処分だと思います。
これがのめなければ、近隣の公的住宅を押さえておいたほうが良いかもしれません。

お礼

そうそうにご回答頂きましてありがとうございます。
参考にさせて頂きます。