定期借家契約中の競売・任売について

質問

定期借家契約６年の契約期間中に、その借家が競売または任売になれば強制退去となるのでしょうか。その場合の立退き料等は買主より支払われるものでしょうか。

回答No.3

mu128

すごく予想が難しい問題ですし、その知人の方がどこまでやるかがわかりませんので、参考程度に考えてみて下さい。
まずは、普通に大家さんと希望される条件（しばらくの期間の家賃免除や減額）を交渉してみて下さい。それでも、ダメでしたら、その建物の登記状況を確認して下さい。これによって、今後、競売された場合、知人の権利がどこまであるのか、それとも全くないのかなどがわかります。（大家さんと交渉される前に、まず登記情報を確認された方がいいかもしれません。それによって、自分の立場が理解できた状態で交渉ができますので。）
その登記情報と、知人の契約開始日や期間などを考慮すると、その内容によっては、全く問題ない場合もあれば、すごく不利な場合もあります。その判断は一般の方だと難しいと思いますので、不動産業者や司法書士などに聞いてみた方がいいかもしれません。

ただ、定期借家契約期間の残りの期間によっては、４０万円を受け取って退去する方法も良いかと思います。任意売却されたとしても、期間がきてしまえば、おそらく退去を要求されることと思います。そうした場合には、引越し代は当然でませんし、保証金も契約内容によっては、ある程度差し引かれることになり、ほとんど返金されないということもあるかもしれません。
その不動産業者が任売の場合でも、立退き料や保証金が支払われることがないと言った理由は、定期借家契約だから「期間が満了すれば」立退き料は払わないし、「契約内容によって」保証金が全額償却されてしまい全く返却がされないという意味なのかもしれません。なので、そういった保証金に関する契約書の規定がどうなっているのか？契約期間がどのくらい残っているのか？も確認してみて下さい。

回答No.2

mu128

競売の場合は立退料や保証金の返却は請求できないことがほとんどだと思いますが、任意売却の場合は、保証金の返却は可能ですし、立退きしてもらいたい場合は、立退き料を請求することはできます。その不動産屋は、そのあたりを騙して何とか退去させたいと考えているのではないのでしょうか？

現在は差押はされていないのですよね？　
その貸主の経済状況によりますが、本当に今後差押さえになることがあるのならば、その４０万円を貰って退去する方が良い結果になることも考えられます。理由は、先ほど言ったように、競売の場合は預けた敷金ですら返金されることが不可能だからです。貸主の真意がわからないので、ある意味、ギャンブルかもしれません。そのまま入居を続けて任意売却になるのを祈るか、又は、競売によるものになってしまうか・・・、それとも、今、４０万円だけでも貰って退去してしまうか・・・。最終的には、その知人の方が判断するしかありません。知人の方にとっては利益順に並べると、任意売却＞４０万円で退去＞競売　という順番です。しかも、良い結果と悪い結果を比較すると、その利益と損害の差が非常に大きいです。

立退き料の不足分を家賃減額や免除にして、という要求は良い案だと思います。ただ、今はまだ、差押されていない状態ですから、強引にすることはよくありません。（供託所も認めてくれないものと思います。）下手に家賃を払わなかったり減額された家賃しか払わないと、それを理由に、契約解除を要求され、保証金のみの返還ということになってしまいますので、今はまだ普通に家賃を払っておいた方がいいでしょう。

１ヵ月の家賃はいくらでしょうか？　また、その物件は一戸建て、それともマンションなどの集合住宅でしょうか？　間取りは？
集合住宅であれば、競売されてもそのまま入居できる可能性は高いですが、一戸建てですと、立退きを要求されることが多いでしょう。（かと言って、集合住宅だったら何も対策しなくても良いということではないので注意して下さい。）

不動産屋はその物件を売買の募集をしていますか？　そのような募集情報を確認して（退去せよと言っているわりに、募集されてないのでしたら、騙して退去させようと思っているのかもしれません。）、金額を確認して売れそうか売れなさそうかを判断し（金額によっては、その知人の方が買ってしまうという選択肢もありです）、売れそうな金額でしたら任意売却される可能性が高いので、オーナーチェンジになるだけで問題なし、売れなさそうな金額でしたら、競売になる可能性が高いので、登記情報をこまめにチェックしながら対策を考える・・という対応をしていけばどうかなと思います。ただ、そのためには、１ヵ月に１・２回くらい登記情報を確認する必要があり、手間がかかりますので、そのようなことができなかったり、不安定な状態が嫌だということでしたら、４０万円で手を打つしかありません。

ただし、４０万円で手を打つ場合は、前金で貰っておいた方がいいかもしれません。退去時に４０万円を貰うようにすると、後で知らんと言われることもあります。すでに引越しの手続きをしてしまったので、引越しをキャンセルするわけにはいかないでしょうから、最低でも保証金３０万円を前金で貰っておいて、退去時に残りの金額を貰うというようにした方がいいでしょう。もちろん、４０万円支払うという約束したことは書面にして残すようにして下さい。

お礼

有難うございます。
家賃７万円の4LDK・一戸建住宅です。債権回収機構と家主の間で差押えの話が出ていて、まずは任売という債権回収機構の意向のようです。売買の募集もまだしていないようです。
先日も不動産屋に立退き料の再度交渉と、家賃の減額の話をしたようですが、頭から「それは無理です」と言われてしまったそうです。
家主にどこまで伝わってるのかという疑問もあり、直接家主と話をすることになりました。間に入ってた不動産屋は手間が省けたと思っている様な感じだったということでした。
家主との話でも交渉に応じてくれない場合の対策というか、いい案等があれば是非教えて下さい。

回答No.1

mu128

競売の場合は、特に、定期借家契約だからと言って、変わりはありません。その場合は、契約された日や抵当権が設定された日・差押された日などによって、退去させられるか、また、いつまでに退去しなければならないのか、が違ってきます。
競売されて新所有者が退去してほしいと要求があれば、退去しなければならないケースがほとんどだと思います。その場合、立退き料は請求できないです。（早く解決したいために支払われることはありますが）

任意売却の場合は、オーナーチェンジになるだけなので、退去を要求されれば立退き料を請求できる確率は上がります。新所有者に正当事由があれば請求できませんが、貰えるケースがほとんどだと思います。立ち退き料の請求先は、原則としては新所有者になります。新所有者には、前所有者の権利義務を引き継ぐからです。
ただ、定期借家の場合には、最悪の場合は、その期間満了まで待てば、無条件で退去させることができますので、残りの期間によっては期限まで待つことになるでしょう。そうなると、立退き料は請求できないことになります。

ちなみに、契約時に預けた敷金については、任意売却の場合は、当然新所有者に返却請求をすることになりますが、競売の場合はほぼ回収不可能です。

現在住んでいる所が、売却又は競売されそうということなのですか？

お礼

回答下さり有難うございます。
知人宅の話なのですが、差し押さえ前と言う事で、貸主の代理の不動産屋から「任売・競売どちらにしても保証金の返還や立ち退き料は貰うことが不可能なので、半年以内に退去するなら家主から40万円（保証金30万円＋立ち退き料）支払います」と言われています。当然40万円では、次の部屋を借りるにあたり、引越費用も含め50～60万円の自己負担となってしまいます。金額の折り合いがつかない状態なので、家賃の減額又は免除してもらって、免除分を退去費用に当てる話もしたのですが、家賃は満額入れてくださいと言われています。家賃の供託をしようかと思うのですが、それによってこちらに非ができるのでしょうか。