締切済み

築40年の中古マンション購入

2012/01/27 17:37

noname#162034の回答

noname#162034

2012/01/29 17:17 回答No.6

＞このような古い物件を購入するに当たっての留意点などございましたら留意点だらけで困るんですが・・・ (1)修繕積立金の残高マンションは概ね１５年、２５年、３０年あたりで大規模修繕をやります。最初は外壁、シーリング（コンクリート目地や窓まわり）設備ポンプ類などですが経年が進むと屋上防水層、エレベータ籠取替えオーバーホールなどお金のかかる部分がでてきます。最近の大規模修繕実施の時期内容、修繕積立金の残金。長期修繕計画の有無。臨時徴収の予定を確かめます。一般的に修繕積立金が極めて高額になっているのが古いマンションの特長。 (2)耐震診断ご存じのとおり１９８２年以前の新築建物は旧耐震基準で設計されていますから保有体力とか地震時の横荷重とかの設定が甘い。というか耐震設計の水準が弱いままです。そこで耐震診断を行いましょうと行政が働きかけていますがやっていないところが多い。やったとしてもお金がないのと構造上補強ができないという建物が多い。さて、俺は構わないという話でしょうけど、二つ考慮すべき点があります。ひとつは銀行がローンの評価をしない傾向に向かうということ。今回安いからキャッシュで買うというのならいいですが、次に（次はないかな？）売るときローンで買う若い人には売れません。多分。銀行はいまオフィスビルで旧耐震物件に融資をつけないようになっています。いずれはマンションにも及ぶといわれています。実際、建物は直下型震度６強とか来たら一部崩壊しますからそのときみんながお金を出して直せればいいですが、直らないと捨てるしかない。その意味でもローンなど抱えていたら地獄です。 (3)賃借人の質だいたい分譲マンションも４０年経つと、ほとんどが賃貸に出されていて住んでいる区分所有者は少なくなる。そうすると賃借人の中には素行の悪い人とかが出てきます。暴対法関連はいないにしろ窓に日章旗貼っている人や屋上から飛び降りそうな心を病んだ人がいたりします。まぁもともと資産価値にはこだわらないのなら、入り口に街宣車が止まっていようが飛び降りで警察が来ようが、風営法からみの捜査がはいろうが平気かもしれませんが。昔超高級だったヴィンテージマンションならその心配も少ないでしょう。 (4)水回り築４２年ならおそらく水回りはフルリフォームでしょうね。見た目新築並みにきれいだと思います。給湯機も取替えで問題なさそうですが、マンション全体の給排水はどうでしょうか。低層マンションなら水道直結型でしょうが昔は、受水増で受けてポンプアップし高置水槽から給水というところが多いです。一番気になるのはこの水槽の取り換え。まさか４２年使いっぱなしってのはないでしょうが、清掃頻度とかとても気になります。専用部の給水はひょっとしたら鞘管ヘッダー方式にとりかえたかもしれませんが確認が必要。念のため赤水チェックも。朝一番で現地にいき、水道をひねる。配管が腐食していればバケツいっぱい赤い水が出ます。朝一番でいかないと売主か仲介が先に水を抜く可能性があります。 (5)法規制４２年の間には法規や用途規制が見直され、このマンションが既存不適格になっていないとも限りません。ことに今後建替えが予想されるわけでそうなるとデベロッパーが買い取りに現れないともかぎりません。今のマンション大抵は廊下、地下室などの部分が容積除外されていて古いマンションの建て替えなら多少は大きめに作られるようになっています。しかし規制が逆に厳しくなっていると建替えの買取りが相当安くなるか、だれも建替えしようとしなくなる可能性があります。 (6)先の見通し都心部の築４２年はおそらくデベロッパーが買い取って再開発でしょう。しかし郊外の築４２年はそのまま廃墟と化すかもしれません。その中間なら管理組合次第ですね。その意味でも賃貸比率はきわめて需要な指標です。住んでいる区分所有者が少ないとだれも管理に真剣に取組もうとは思わない。 (7)居住性そもそも４２年前（１９６９年）世の中にマンションといえば高級マンションか住宅公団の集合住宅しかなかった頃です。いま、リノベーションがブームで都心のレトロマンションの専門サイトもあります。しかし、数が多いのはこの時期つくられた郊外団地です。まず、床のコンクリートが薄い。下手をすると１２センチということも。上階の振動は筒抜け。さらには隣の壁も薄い。自分の部屋の防音、遮音はできても上の階や隣はどうしようもない。プライバシーという意味では今のマンションとは雲泥の差。となりが事務所使用で夜いないというのならありがたいですが都心レトロマンションでないとそういうことも期待できません。＞見極め方や、立地と将来性につきます。いくら安くても郊外団地のなれの果ては買わない。都心型なら最後にデベロッパーが買い取る可能性がある。その時は郊外に住み替えも可能。＞価格についてのことなど、売値にこだわらず、修繕積立金、管理費、固定資産税など総合的に見る。ことに修繕積立金臨時徴収に注意。それを材料に、売主にには厳しい指値を入れる。その物件がどれだけの期間売り出されていくらから値を下げたかも極めて重要。弱気の売主ならさらに値を下げるように指値。ポイントはその物件に賃借人が入るかどうか。年間家賃を８％で割り戻した値以下なら買ってもいいかも。その場合もフルリフォーム済が前提。

質問者

お礼 2012/01/30 18:09

>留意点だらけで困るんですが・・・すみません‥このような質問におつきあいくださって感謝いたします。立地が良くて夫婦で気に入った物件でして、しかし、40年の築年数についてどういう判断の持って行き方をすれば良いのか、この方面に疎くて質問させていただきました。皆様からのご意見とても有難く拝見いたしました。それぞれを留意して検討していきたいと思います。長文でわかりやすくご丁寧な回答をいただきまして本当にありがとうございました。とても参考になります。