父から相続した土地の処分について困っています

質問

よろしくお願いします。
　数年前、父が亡くなり、土地を相続しました。以前は家屋が建っていましたが、取り壊し、更地になった状態で相続しました。私は既に他の土地に自宅を所有しており、その土地を活用する意思がありません。よって、売却による処分を検討しています。が、土地の形状がいわゆる「旗竿状」で、幅約２ｍ、長さ約５ｍの形状の箇所を通らないと道路に出る事が出来ません。そこまでであれば大きな問題はないと考えますが、その２ｍ×５ｍの部分が、２分割されており（１ｍ×５ｍの状態に分割）、その１つが叔母（父の姉）名義になっています。叔母とは過去、祖父の遺産相続で父と裁判沙汰になった過去があり、現在は縁切り状態（親戚付き合いどころか、連絡も全くない）になっています。叔母は父の葬儀にも来ませんでした。
　私が考えるに、この土地を処分するには、この叔母が所有する土地（１ｍ×５ｍ）も一緒に売却しなければならない、と思っていますが、その同意を得るのは困難（不可能）だと思います。住所も承知していません。（叔父：父の兄が健在ですので、聞けば分かると思います。）
　やはり、叔母の（土地の売却に対する）同意は必要でしょうか？又は今私が所有している土地だけでも売却は可能でしょうか？可能な場合、売値は評価額よりも相当低くなるであろうことは覚悟しています。しかしこのまま固定資産税を払い続けるのも無意味と考えており、早期に処分を希望しています。
　不動産に関する知識をお持ちの方、土地の売買について詳しい方等の回答をお待ちしいたします。よろしくお願いします。

回答No.1

40871 · ベストアンサー

この土地を売却するには、叔母さまの所有する土地（１ｍ×５ｍ）を
一緒に売却しなくとも、売却できます。
まずは役所にて用途地域を調べ、再建築できるかどうかを調べてください。
また、接道している道路が、建築基準法上の道路にあたるかどうかも調べてください。

そして再建築の土地して売却する場合は、叔母さまの所有する土地（１ｍ×５ｍ）が
そのままだと、建物を建築することができないため、
評価額よりも相当低い売値となることが予想されます。

評価額に近い価格で売却するための対応策ですが、
宅地として、建物を建てる場合には
まず１つは、ご質問の通り、売主に叔母さまの所有する土地も合わせて売却することです。

同意が困難であれば、
祖母さまの土地は売却せずに、質問者さまの土地を売主へ売却し、
同時に祖母さまの土地に、売主の土地地役権の設定登記をすれば、評価額に近い価格で
売却できるかと思います。

通行地役権とは、その土地を排他的に占有するのではなく、
土地を通行するために必要最小限度の権利を認めるということです。
地役権の設定は、建築基準法上で定める道路への接道義務（２ｍ）を満たすためです。

そうすれば、あとは、地役権者（質問者さまの土地の買主）と、
叔母さま（地役権を設定する土地の所有者）の間の契約となり、
叔母さまにとっても、土地を寝かせておくよりは、所有権を有したまま、
収益を得られるので、悪い話ではないはずです。

感情面でのトラブルがなければ、ですが。

お礼

深夜のご回答、ありがとうございます。
もしも売却できるのであれば、固定資産税を払い続ける事が無意味と考えているため、相当安くなろうとも処分してしまいたいのが、本音です。

　叔母と交渉するのは、最終手段と考えています（どうしても買い手がつかない場合とか・・）しかしながらそういう状況であれば、私の買い取りまたは同時売却に叔母は同意しないか、私にその土地をべらぼうな値段をつけてきそうな気がします・・

　通行地役権ですか、初めて聞きました。買い主の方と叔母で契約するのであれば、私が直接叔母と交渉する必要はないんですかね？叔母にとって悪い話でなければ、活路を見出せそうな気がいたします。

　感情面でのトラブルですか・・一番危惧しているところですね。叔母が私のことをどう思っているか、それは会わなくても分かりますからね・・

　ご丁寧な回答、ありがとうございました。

回答No.3

0621p

あなたの土地だけでは間口が１ｍしかないので建築できませんので売れません。安くても売れないでしょう。
こういう道路がない土地を売る場合、道路を付ける事を考えるわけです。叔母さんの土地のある道路からは無理とすれば、他の方向から道路が付けられないかを考えるわけです。周りの土地を買って道路につなげるか、あるいは周りの土地を持っている人に買ってもらうか。いずれにしてもかなり安くしか売れないでしょうけど、それで売却ができれば今度は叔母さんの土地が売れずに困る事になるわけです。
土地の状況によってそういう事ができるかどうかわかりませんし、無理なら叔母さんの土地も一緒に売るしかないでしょう。
叔母さんとあなたとでは話ができないのでしょうから、不動産屋に入ってもらって一緒に売るように交渉してもらえば良いです。

お礼

ありがとうございます。間口１ｍでは建築が不可能なんですね。当該土地は、隣接して家を建てておられる方もいらっしゃるので、一声かけてみるのも良いようですね。無理なら、不動産屋さんに間に入ってもらって、交渉してもらえば？ということですね。もしも叔母も私と同じように処分を考えているなら、話は早いですよね。１ｍ×５ｍじゃ使い道も無いでしょうし・・
　不動産屋さんも探してみます。ありがとうございました。

回答No.2

onbase koubou（@onbase）

質問者さんが相続し、所有している土地だけを売却するならば叔母さんの同意は不要ですが、危惧されているとおり接道が１ｍしかなければ評価額云々よりも買い手がいないでしょう。
すでに更地となってしまっていれば「建て替え」もききませんからその状態で買っても「なにもできない」ので買う人がいる可能性はかなり低いと思われます。
叔母様の住所は登記簿や住民登録から負えると思います。叔母様所有地を質問者さんが買って一緒に売り出さないと売れないでしょう。

お礼

深夜にご回答、ありがとうございます。叔母と交渉するのは、最終手段と考えています。
やはり、売るのは難しいようですね。心配なのは、叔母を探し当てたとしても、その土地の値段を
吹っかけてくるのではないかということですね。私を好きなはずはありませんから・・・
　ありがとうございました。