年金としてのアパートへの投資

質問

似たような質問を別の所は書いたのですが、
もう少し、詳しく状況をかきますのでお願いします。
投資額として
５００万円と１０００万円の場合です。
地価としては６００万円程度で購入できるいなかの都市です。
当面は利益がでても繰り上げ返済で考えています。
実質、老後か子供が大学（１０年後ぐらい）まで利益をでないように返済をしたいと考えていう人がいます。
余裕のある時に繰り上げ返済の予定ですから、入居率は将来少し下がっても大丈夫のようです。
今のお金は一時金としてでたので、現金で持っていいると使ってしまうと考えているそうです。
自営業のひとで、アパートの管理の時間はあります。
生活費は自分の仕事で稼げる人です。
１．５００万円の場合
中古住宅、ワンルームマンションなどを購入。
１０００万円程度は借入れ。
２．１０００万円の投資の場合
２０００万円を借り入れ、ワンルームのアパート
を建てる。
別の所では無謀と言われましたが、当面の利益を考えず、
将来の資産を作るという考え方でもおかしいでしょうか？
いなかで本当に土地は首都圏にくらべると安いです。
５００万円で住宅地を６０坪ぐらい買えます。
ワンルームの方が効率は良いでしょうか？

回答No.7

noname#11476

不動産投信（これは専門家がご質問のように投資するもので）での利益は大体３～６％程度です。
ですから、条件がよければ同程度まで期待できますが、上記は沢山あるいろんな物件を集めたもので、中には赤字のものもあり、また黒字のものもありという中での平均値になります。

まず、土地は全額自己資金とします。そうすると、初めから土地を所有している人が建物を建てるだけの話になります。

家屋にかかる費用：
建築費用のほかに維持修繕費がかなりかかります。普通の家より当然大きいし、人に貸す場合は内装の痛みも激しいです。退去時に請求できるのはあくまで借主が特に損害を与えた部分のみですから、自然磨耗的な消耗は自分の支払です。
あと、固定資産税も忘れずに。

家賃収入：
当初はそれなりに取れますがだんだん金額は下がってきます。古い物件は安くしないと借り手がいません。
ですから当初１０年で建築費用を回収できるようにしないとあとが続きません。
（修繕費用が必要ですから）

建物の立替：
木造で２０年以上たつと家賃はきわめて低くなり、借りてもいなくなり空室が目立つようになります。
そうするともはや利益を出すどころではないので建替えが必要になります。厄介なのは、建替えずに終わらせようとすると借家人が数人残っていて簡単に壊せないという問題があり、立替しか選択肢が無いという話になる場合もあります。

長期的な不動産価値：
建物は上記の通り価値はどんどん０円に近づきます。

家賃相場や土地価格などは長期的には下がると見てください。
理由は簡単で借り手や買い手がどんどん少なくなっているからです。
いわゆる少子化という問題がここでも顔を出します。
老人は増えますが老人は土地を買うことはありませんので、この先になると現在よりも公租公課の負担の大きな数の少ない現役世代しか買い手がいませんから、当然長期的にはそうなるのです。

ですから不動産というのは専門家の間ではもはや資産としての価値はないという意見が圧倒的です。面白いのはそれでも総務省のアンケートでは一般の人はまだ土地神話というか不動産としての価値を信じている人が多いという結果が出ていることですね。でも専門家の間ではもはやそうはみなしていません。

不動産投信の場合は、それでも地域的には伸びる地域や需要のある地域はあるので、そういう数少ない将来性のあるものに投資しようというものです。ですから上記否定的な話が主体とはいえ全部がそうだというわけではありません。

とりあえずアパート経営などについては沢山の書物が出ていますし、講習会なども色々ありますのでそういったもので勉強されてはいかがですか？
損益関係についても事前に緻密な予想を立てられるくらいで無いとどうにもなら無いでしょう。

以上ご参考まで。

お礼

mickjey2さん回答ありがとうございます。
mickjey2さんはよく回答を拝見します。

実際に投資するかどうかは半年かけて勉強の予定です。
自宅を建てる前にはご主人がアパート経営の本を買っているようですが、本だけで無く生の声が聞きたかったので質問しています。

元手の金額は理由があって確定するのに１か月程度かかる予定です。
住宅ローンを計算すると残り約１０００万円、今の金利でしはらい続けると１２００万円の支払いですので、そちらとの兼ね合いも考えていろようです。
残りが１９年なので一括で支払いその分を貯蓄と投資の方法も考えているそうです。

補足

具体的の例で参考になりました。

＞不動産投信（これは専門家がご質問のように投資するもので）での利益は大体３～６％程度です。
これ以外にも良い利益率のものがありましたらお願いいたします。
株式はバブル後にやったことがあるそうですが、ほぼ損得無しでした。
苦労の割に才能が無いので難しいのはやらない予定です。