住宅ローン繰上げ返済？資金(投資)運用？

質問

毎年２００万円ほどの貯金ができます。住宅ローンの繰上げ返済に使うか、その金額を元手に資産運用するかで非常に悩んでおります。ぜひみなさま教えてください！

[住宅ローン借入れ内容]
借り入れ金　３４９０万円
金利　固定１０年　２．６５％(全期間-１．２％優遇)
期間　３５年(現在１年経過)
月返済金額　１２．７万円

私の考えでは貯金２００万円の内、１５０万円を投資資金に、残り５０万円を普通貯金にしようと思っております。いかがでしょうか？

回答No.4

kaichoo

Ｈ18年かＨ19年かのデータが足りなかったのでだいたい1.8％くらいかなと思って書きましたが、
Ｈ19年に居住して住宅借入金等特別税額控除を受ける場合、上限は2,500万円までの借入残高の1％になります。
つまり、約3,500万円の借入残があったとしても、実際に対象になるのは、2,500万円の1％＝25万円となります。

借入残高が3,500万円だとすると25万円は0.7％程になりますので、2.65％－0.7％＝19.5％くらいですね。
さらに７年目からは125,000円が上限になるのでさらに金利は上がる計算になります。

ただし、Ｈ19年に居住しているのであれば、2,500万円が上限となるため、逆に言えば残高がその金額になるまで繰上返済しても控除額が変わらないとも言えますので、そのあたりも考慮してみてください。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1210.htm

お礼

dhiro7さん、教えていただきましてありがとうございます。

「借入残高が3,500万円だとすると25万円は0.7％程になりますので、2.65％－0.7％＝19.5％くらいですね」

この計算ですが、単純に金利２．６５％から０．７％を引いた数字で
ローン残の年数を運用していけば、繰上げ返済をしない方がいいということでしょうか？

ご教授ください！

回答No.3

oo14

回答ではないですが、
ローンを５％ぐらいで借りていて
あれよあれよというまに預貯金の金利が８％とか
完全な逆ザヤ期間がつづき、そのうち自分の家と同じぐらいの格
の家が１億円とかの値段が付いた時代がありました。
あれは一体なんだったんだろうと今でも思います。
ついこの前はローンの優遇金利が１％でローン控除が１％でした。
但し２年くらい固定のあと変動で。これで借りてみましたが、
何回か金利の見直しが入ってましたので、小心ものなので、
怖くなって、ローン控除を無視して手をうちました。
現在は長期の預金でも１％どまりです。銀行は、１％は最低確保してきます。絶対損はしません
(昔の預金でも借金でも長期プライムレート連動というのはわかりやすかったですね。）
（バブルのときもどこかで儲けていたのかいなかったから税金で処理したのでしょうが）
あまり投資投資に振り回されないことです。
あれってギャンブルですよ。
銀行と違って、税金では戻ってはきませんよ。

お礼

oo14さん、教えていただきましてありがとうございました。

そうなんですよね、投資はリターンもあるけど、リスクも同じ確立でありますからね、教えていただきましたことを参考に検討させていただきます。

回答No.2

kaichoo

このデータにプラスして考慮にいれなければいけないものとして、
住宅ローン控除はうけてますでしょうか？

それを考慮すると、金利は約1.8％くらいまで減少するのではないでしょうか。
実際どこを探してもその金利で借りることはできないかと思います。
とくに資産運用をするためには。

どちらが得かなんてことは誰にも言えないかと思いますが、それくらいの金利ですむならば、１０年後、住宅ローン控除が終わり、さらに固定金利がどうなるかを考慮してそのときにまとめて返済できるだけ返済に回すのがよいのではないでしょうか
それくらいの金利であれば、それ以上の利率で運用できそうな商品はいくらでもありますが、相場に絶対はないという点を常に考えて下さい。

お礼

kaichooさん、教えていただきましてありがとうございます。

住宅ローン控除は今年度末から始まります。
「それを考慮すると、金利は約1.8％くらいまで減少するのではないでしょうか。」
この１．８％と言う数字はどこから出てきたのでしょうか、金融知識がなく、教えていただければと思います。

私も住宅ローン金利見直しの時には、資金を繰り上げ返済するか、再投資にするかは考え時と思っておりました。

回答No.1

oo14

1.45％以上で確実に運用できると思うならやるべきです。
ドル建て外貨貯金でも、それ以上になりますし、株も、
あとはあがるしかないとすると、おっしゃるとおりです。
でも私なら、1,45%のほうが魅力かな。
確実だからです。3500万ぐらいいつでも返せるという所に
問題があるのかないのか、わかりかねますが。
私なら、設定されて当分変更が効かない抵当権を、
最大限に有効活用する方法を考えますけどね。

お礼

oo14さん早速の回答ありがとうございます。
「1.45％以上で確実に運用できると思うならやるべきです」
なぜ１．４５％なのか具体的に教えていただければと思います。

貯金は１００万円程しかなく、３５００万円は返せません。

「私なら、設定されて当分変更が効かない抵当権を、最大限に有効活用する方法を考えますけどね」
ここらへんの知識がありませんが、非常に興味があります、詳細を教えてください。