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住宅ローンの繰上返済について

住宅ローンの繰上返済について お世話になります。 近々、家を新築しローンが始まります。 恥ずかしながら内訳を書くと、 ・建築費(諸費用込)約2100万円 ・頭金(親からの援助含む)1300万円 よって、800万円を借入し、変動金利15年でローン予定、 今の金利だと1.2%です。 共働きのため今までのペースで年間150~200万程度貯金できているため そのお金を繰上返済しようと思っています。 繰上手数料が3150円かかりますが 1.50万円たまるごとに(ボーナス月)繰上 2.100万円たまるごとに繰上 3.金額関わらず、1年に1回程度繰上 どれがいいのでしょうか? とにかく損をするのがイヤなので、総返済額が少ないのを教えてください。 また、シュミレーションサイトでお勧めがあれば教えてください。 よろしくお願いします。

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ローンを組むときに、返済一覧表を貰います。 これには、○○年○○月 支払い合計額○○,○○○円 うち元金△△,△△△円 金利分□□,□□□円 と書いてあります。 つまりこの月に金利をいくら払ったかが判ります。 たとえば、翌月支払いの元金+3,150円が手元にあったとします。 この月の金利が3,150円以上であれば、 手数料を払ったとしても、『その月の金利-3,150円』分 生涯で払う金額が減ることになります。 確かに、毎回3,150円分手数料を払うのは馬鹿らしいように見えますが、 待った月は金利を払うことになります。 って事は、生涯支払額は増えるわけです。 だから、選択肢の中では、1番になります。 月日が経つにつれ、金利分は減ってきます。 その表で見極めを付けて下さい。

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質問者からのお礼

一覧表をもらうんですね。 うちはまだ申し込みをした段階で、まだ始まっていないので・・ > 確かに、毎回3,150円分手数料を払うのは馬鹿らしいように見えますが、 > 待った月は金利を払うことになります。 納得です。ありがとうございました。

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  • 回答No.5
  • necman
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>>>>2年縮めたからといって、2年分の金利は返ってきませんから >>●これは間違いです。契約時点で利息が確定なら >>だれも繰り上げ返済しません。貯金したほうが得ということになります。 いいえ、残念ながら事実です。 契約時点で利息は確定します。 ですが、私のほうも言葉足らずでした。 話をもっと単純にすると 500万円を借りて年利5%とします。(話がややこしくなるので固定利率とします) □ Aパターン 10年ローンで組み、6年目に入る直前に残金全額を繰り上げ返済して、トータル5年(60ヶ月)で返した場合 □ Bパターン 5年(60ヶ月)でローンを組み、最初から最後まで一定額で返した場合 この2つの場合、Bパターンの方が返済総額は少なくなります(まあ当たり前ですよね) 借りている年数は同じ5年なのに、差額ぶんが繰り上げ返済しても 返ってこないと言っているわけです。 以下試算結果 Aパターン 1年目~5年目は、元利ふくめて年間返済額は636,384(53,032/月)となります。 ※1ヶ月目は端数のため54,116となります。 この時点で、(x)返済総額3,183,004、(y)ローン元金残高2,810,248となります。 6年目に入る直前に残り2,810,248を返済するので (x+y)で結果返済総額が5,993,252となります。 Bパターン 一定額返済なので年間返済額1,132,272(94,356/月)となります。 ※1ヶ月目は端数のため95,440となります。 返済総額 5,662,413円となります(95,440x1ヶ月 + 94,356x59ヶ月)。 同じ返済年月の60ヶ月なのに AパターンとBパターンの差額330,839はどこからきたのでしょうか? これは、最初に10年返済するという計画で計算された 金利分が上乗せされているからですね もっともっと話を極端にすると 100万円を借りて、10年ローンで2ヶ月目に一括返済した場合と 100万円を借りて、2ヶ月で返す場合とではどうでしょうか? 火を見るより明らかですね。。。 ということです。 複利(逆複利)って恐ろしいですね。。。

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  • 回答No.4
  • p-p
  • ベストアンサー率34% (1773/5139)

>>2年縮めたからといって、2年分の金利は返ってきませんから ●これは間違いです。契約時点で利息が確定なら だれも繰り上げ返済しません。貯金したほうが得ということになります。 No.2さんの書かれているとおり 50万円たまる期間分 x金利を比較して3150円より多ければ 損はありません 50万貯めるのに4ヶ月なら  50万x金利x4/12=この金額が3150円より大きいか小さいかですね あとインターネット返済をすると無料とかのサービスがあれば利用するのも手ですね http://allabout.co.jp/finance/gc/10586/2/

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質問者からのお礼

何度もありがとうございます。 例えば4カ月で50万たまるとすると その時点で3150円の手数料を払って繰上するのと 8か月後に100万円たまるのを待ってまとめて返済するのと また1年後に150万で返済するのと どれくらい金利が変わるのかを知りたかったのですが、 > 50万貯めるのに4ヶ月なら  50万x金利x4/12=この金額が3150円より大きいか小さいかですね この数式で計算してみます。 手数料は、地方銀行のためネット返済等のサービスはないんです。。

  • 回答No.3
  • necman
  • ベストアンサー率0% (0/2)

以前(2年前)、住宅ローンのことを調べていたときの自分の見識でお答えします。 上記の3つでいうなら、どれもお勧めしません。 そもそも理由は2つです。 1つは、最初から繰り上げ返済を考慮してローンを組む計画が間違っていると思います。 「全力で返して10年返せるが、それだと生活がしんどいから、15年に伸ばして、繰り上げ返済で13年にすればいいだろう」と思っているなら、最初から13年でローンを組むべきです。 なぜなら、金利を含めたローンは13年ではなくて15年で組み込まれるからです。つまり2年分の余計な金利をすでに含めたローンになっています(2年縮めたからといって、2年分の金利は返ってきませんから)。 2つめは、変動金利の場合繰り上げ返済のタイミングによっては、余計な金利を払う可能性がでてくるからです。というのも、繰り上げ返済をした時点で、残高と金利が再計算されます。そのため、例えば、利率1%で借りて、二年後に100万円繰り上げ返済したとします。その時、利率が1%以下なら問題無いのですが、仮に5%になっていた場合、残金に1%ではなく5%の金利でローンが再計算されることになります。 そのため、繰り上げ返済は場合によっては損をすることもあるので気をつけてください。 (この根拠の詳細は2010年8月1日 日経新聞のマネー生活の13面に載っているので、 図書館などで一読してみてください。) ローンに関してはこちらの本が大変お勧めです。 http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4797341513/hatena-hamazou-22/

参考URL:
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4797341513/hatena-hamazou-22/

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質問者からのお礼

> 1つは、最初から繰り上げ返済を考慮してローンを組む計画が間違っていると思います。 そうですよね。確かにそういう考え方もあると思いますが 人生何が起こるか分からない中ギリギリのローンを組んで生活するという 選択肢が我が家にはありませんでした。 損はしたくないけど、リスクも背負いたくないです。 > 2つめは、変動金利の場合繰り上げ返済のタイミングによっては、余計な金利を払う可能性がでてくるからです。 これについては、目から鱗でした。 返済のタイミングも見極める必要がありますね。 もう少し変動金利の繰上返済について勉強しようと思います。 ありがとうございました。

  • 回答No.1
  • p-p
  • ベストアンサー率34% (1773/5139)

現在の借り入れ金利が2%の場合 半年で100万あたり1万円金利がかかります。1%の場合その半分です なので繰り上げ返済手数料が3150円ならそれをかければいいです ボーナスで50万たまるとかって半年?3ヶ月? 年間150万~200万貯金できているなら 100万ためるのに6~8ヶ月だと思います 借り入れ金利が分かりませんが 50万ごとならおそらく手数料で金利がチャラなので100万ごとがいいと思います 1年1回なら150万とかまとめてですね

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質問者からのお礼

ありがとうございます。 No4の欄にお礼を記入しています。

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