住宅ローンの繰り上げ返済について質問です。

質問

住宅ローンの繰り上げ返済について質問です。

住宅購入に際し、借入金を下記の条件で組みました。
３３００万円、金利２．７％、１０年金利固定
２年と４ヶ月経過　今現在、元金３１００万弱

これを繰り上げ返済すべく、銀行に電話をしました。
すると、「当行では１０年間金利を固定する代わり、資産を運用しています。
繰上返済されると契約違反となり、ペナルティとして繰上返済手数料が35,000円となっています。
しかも、１０年固定での繰上返済は出来ますが、金利が変わります。
他行ではどうかわからないのですが、当行ではこういった仕組みになっています。」と。

今まで、繰上返済で検索し、情報を集めたのですが、こういった情報はありません。
こうなると、１．繰上返済して、金利を変更する　２．１０年後に繰上返済すべく、貯金を続ける。
３．他への借り換えを検討する
のどちらかになるのかもしれません。

上記のコースを選ぶにも不安はあります。
1.銀行員からは1.2%の金利優遇がある為、変動金利(2.925-1.2=1.725%)を勧められている。
　5年固定(3.5-1.2=2.3%)だと、５年後にまたコースを選択しなければならなくなる。
　10年固定(4.1-1.2=2.9%)だと、今の金利よりも上がる為、選択したくない。
3.2.7％よりも1%下がった金利でなければ、借り換えの必要なし？

この不景気のおり、利息を少しでも減らし、先立つ為に節約がしたいのですが、どうかよきアドバイスがありましたら教えて頂けないでしょうか？　宜しくお願いいたします。

回答No.1

sixsept · ベストアンサー

こんにちは。

銀行の説明、私には正直よくわかりません。
そんな銀行もあるんだ！という感じです。
銀行や商品ごとに内容は異なると思いますので、そういう場合もあるかも知れません。
もしそうならば契約書にその旨が記載されています。
まず行員の言うことが正しいのか契約書でご確認下さい。

対策として３つほど考えておられるようですね。
どれが一番効果的かを金額のシミュレーションしてください。
それにより方向性は決められると思います。

どれか一番よいかは人それぞれです。
ですので、これが一番よい方法とはいえませんが、私だったら借り換えを考えると思います。
理由は
　・変動金利１．７％は高い　→　他行で１％くらいのところもある。
　　　　　　　　　　　　　　　　５年固定、１０年固定も金利が高め。
　・繰り上げ返済手数料が高い　→　銀行によっては無料のところもある。

借り換えには諸費用が発生するというデメリットもありますが、借入残高から考えると総支払額は減らせる可能性が高いと思います。
（計算しないとわかりませんが）

私も住宅ローンを組んで２年ちょっとですが、昨年金利変更（全期間固定→１０年固定）をしました。
結果、月々の支払いが８０００円くらい安くなりました。
総支払額も１０年後の金利が５％以下ならいまより少なくなるため変更を決断しました。

最初は他行に借り換えをするつもりでしたが、
借り換えするといまの銀行に伝えると、借り換え先の金利条件と同水準に変更するので借り換えしないで、といわれ
結局、借り換えせずに金利を変更できました。
私の借りた銀行は規模が小さいせいか、担当がよかったのか、こんな場合もあるようです。

お礼

返答が遅れました。

私の中では借り換えは三番目で、ありえない選択でした。

ですが、フラット３５への借り換えという選択もあると知り、情報を収集しております。

来週の月曜日に銀行さんと繰上返済後の金利を選ぶ事になっていて、それまでは忙しくしそうです。

契約書ですが、確認しました。びっくりです。　「特約期間中は返済条件の変更を行わないこととしま

す。」と言うことは、繰上返済は認められない！？

また、「固定金利選択の特約期間中は変動金利型または固定金利型（新たな固定金利期間設定）に変更しな

いものとします。　以降、最終返済日まで同様に取り扱うものとします。」とあります。

これは、、借り換えしか方法はないのかもしれません。

この不景気で条件を変更しているご時世。銀行も契約を憂慮してくれるといいのですが。

まだまだこれからが本番です。　無事変更できることを願っていて下さい。

アドバイスありがとうございました。