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住宅ローン 借換か、繰上げ返済か?

5年前住宅を購入し、35年ローンを組みました。現在の状況は、すべて残り期間30年で、公庫1(金利3.1%)1300万、公庫2(金利3.6%)600万、都市銀行変動金利5年2.6% 500万が残っています。半年、もしくは1年ごとに約100万の繰上げ返済を私は主張しているのですが、夫は今、全額の借り換えを主張しています。この場合どちらのほうが得になるのでしょうか。やはり借り換え後の繰上げ返済でしょうか?住宅金融公庫のシュミレーションだと、たった600万のはずの公庫2の場合、残総返済額は約1000万。今月100万返済したとすれば、残額は750万に。この調子で繰り上げしていくことが、どう考えても有利と思うのですが。 夫は理論派。どちらのほうがよいのか、具体的な数字とともにご教授いただけましたら、嬉しいです。よろしく、よろしくお願い致します。

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  • HAL007
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>>具体的な数字とともにご教授いただけましたら、嬉しいです。 こればっかりはローンの詳細がないとなかなか正しい計算が出来ません。 フリーのExcelシートが公開されていますからこちらを使って計算して ください。(参考URL) 本論の借換か繰上返済かの正しい答えは誰も書けません。 理由は、最長30年後までの金利とAquixさんの家計状況を 知ることは誰も出来ないからです。 これを考える時のポイントは今後の金利がどうなるかです。 暫くは今の低水準(はっきり言って異常な状態です)が続く でしょう。しかし、何れは金利が上がります。この時に市中 の銀行ローンを安く借り換えるには変動金利を選択することに なります。将来金利が上がれば返済額が増えるか期間の延長をする 事態になります。 また、一般の住宅ローンは元利均等です。毎月の返済が一定額に なる点は優れていますが、最初は元金の返済が小さく終わりが多く なります。即ち、借換を繰り返すと元金返済が遅れることになります。 最後に私の考え方ですが公庫の返済は極力後回しにします。 理由は固定で3.5%前後の金利は安いと思うからです。 将来金利が上がると1年定期預金でも4%(税金20%で) を超える局面があると考えるからです。ここまで金利が 上がってくると変動の住宅ローンは6~7%になって しまいます。 ここで余裕資金があるなら、現在のローン残高を加味して 公庫の特別融資の繰上返済をします。 具体的な計算をして見ないと分かりませんが借換るなら東京三菱の 1%(3年固定)を考えます。 http://www.btm.co.jp/cam_info/0207_lifedesign/index.htm 現行の銀行ローン(東京三菱なら借換できない)をこれに借換て 10年返済に組み替えられない考えます。金利上昇リスクのある ものは出来るだけ早く返済して仕舞うと言う考え方です。

参考URL:
http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se256149.html

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  • 回答No.3

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参考URL:
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/q_smart.html

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  • 回答No.2
noname#154354

わたしは,6年前に住宅ローンを借り,のこり24年の返済期間があります。 現在の金利状況,経済情勢だけでなく,妻が80歳くらいになるまでの家計の収支計画を考慮しなければ,一概にどちらが得ってわけにいかないと思っています。 Aquixさんのローンは,現時点では,まだ返済金額のうちで元金に該当する部分が少ないと思います。うちもそうです。 わたしは,来年の1月に部分繰上げ返済をする予定ですが,返済期間短縮の繰上げ返済をするつもりです。その方が,総返済額を削減できると判断したからです。 わたしが,繰り上げ返済するのは,厚生年金融資の方です。住宅金融公庫の分は,11年目から,4%にあがるので,そのタイミングで,こんどは,毎回の返済金額を下げる繰上げ返済をしようと思っています。 というのも,いまは,低金利が続いていますが,いつまでも低金利が続くとは限らないと思うからです。11年目ということは,のこり,20年間あるわけで,その間に物価水準や金利レートがどうなるかわかりません。が,ローンの金利は固定なのですから。

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