住宅ローンの借り換えについて

質問

住宅ローンの借り換えを検討しようと思っています。

2003年に住宅ローンを借り入れして現在返済中です。
借り入れ時の内訳は全て３５年ローン（ボーナス払いあり）で
　・公庫3,120万（10年目まで2.6％、11年目以降4.0％）
　・三井住友銀行400万（変動で現在1.975％）
　・勤務先での社内ローン400万（3年前に完済）

現在の残高は合計2,000万弱で、内訳は
　・公庫1,600万（残り14年）
　・三井住友380万（残り27年）
　　（400万を35年にしてるのでビックリするくらい減ってません）
という感じです。

繰上げは金利の高い公庫の方をずっとしてきました。
4年前までは夫婦共働きで年収1,500万弱でしたが、
現在は夫（44歳）のみの年収で1,000万弱です。
ですので以前よりは繰り上げのペースは落ちていて
１～3年に一度150～300万を目標にしています。

できればあと10年くらいで返せたらと思っていますが
ダンナさんの給料も上がらないし、この先どうなるかはわかりません。
（下がらないだけありがたいのですが、もう長年上がってません＾＾；）
ちなみに子供はいません（今後も作りません）。

当初（ローンを借りた時）は、11年目から公庫の金利が上がるので
その時には借り換えをしよう、くらいに思っていたのですが
最近、そろそろもう借り換えをした方が良いのかなぁと
漠然とですが考えています。

説明が長くなりましたが、上記のような状況で約2,000万を
15～20年ローンで借り換えを検討しようと思っています。
毎月の返済額が約10万、ボーナス払いが年２回で約20万ずつ
にしたいので、そのくらいの年数になるのかなあ、という考えです。
夫の年齢（44歳）を考えてもこのくらいかなと、勝手に思っています。

このような借り換えを検討する場合、変動金利で借りるのが
現時点では一番安くはなりますが、残高・返済年数を考えると
ある程度の期間（5年とか10年）の固定金利で借りる方が良いのでしょうか。
先の金利のことは当然誰にもわからないことですが、
主に何を基準に判断して決めれば良いのか、よくわかりません。

また、どの金融機関のローンに借り換えするかについては
皆さんはどうやって決められたのでしょうか？
各金融機関のローンが比較できるサイトなどを見たり
銀行（ローン）ごとにシミュレートしたり…で、一番安くなるところを
選ぶという感じでしょうか。
繰上げ手数料もポイントかなと思いますが、他にここをチェックして
押さえておいたほうが良いというものがあれば教えてください。

なんとなくこれが良さそうかな…と思っても、本当にこれがいいのか
どうか、自分では判断のポイントがわからなくて不安です。
何かアドバイスをいただけると嬉しいです。

回答No.2

ohkinu1972

金利選択のポイントは2つあって、
・どっちが最終的に安いか。
・収入が減ったり、金利が変動した場合に破たんしないか。
現状は固定の金利が変動に比べて高いので、
変動にした方が得には思いますが、結局ばくちなので、誰にもわかりません。
破たんに関しては年間100万円程度の繰り上げ返済が可能なくらいの余裕がおありであれば、
変動金利で金利上昇があっても破たんするような事態にはならないと思います。

金利以外にチェックする点としては融資の手数料、
繰り上げ返済の手数料、繰り上げ返済の単位、
保証料を前払いにする場合は、繰り上げ返済時の保証料還付の手数料、などでしょうか。

お礼

回答どうもありがとうございます。とても参考になりました。
まず来月に予定より額を増やして繰り上げすることにしました。

その後の残高が1,500万くらいになるので、変動にする場合には
金利上昇にも対応できるよう余裕をもって借り換えローンを
組みたいと思います。
でも、今だけを考えれば変動が良いのですが、
やっぱり先の不安もあるので5～10年は固定にしようか…
と考え中です。

とりあえずいくつか銀行へ相談に行ってみて、
教えていただいたポイントを参考に検討してみようと思います。

回答No.1

oska

＞ある程度の期間（5年とか10年）の固定金利で借りる方が良いのでしょうか。

短期間で返済したい！という意思があれば、変動でも固定でも良いのです。
既に、某都銀は住宅ローン金利を上げる事を表明しましたよね。
世間では不景気でも、金融業会は景気回復らしいです。^^;

＞どの金融機関のローンに借り換えするかについては、皆さんはどうやって決められたのでしょうか？

私の場合は、２０代で４０００万円の融資を受けて２０年で完済しました。
（土地を親から譲渡して貰ったので、融資が可能だったのです）
当時の住宅金融公庫はからは、設計図での床面積がオーバーするので融資条件が合わず駄目。
都銀から融資を受けました。
その後、毎年１００万円は繰り上げ返済をしています。
当時は、バブルの全盛期。毎月がボーナス日だったのです。その代わり、住宅ローン金利も異常に高かった！

バブル崩壊になった頃、金利の見直しがあったのですが・・・。
この都銀では、思った程金利が安くならなかった。
そこで、他の都銀に「借り換えをしたいので、返済計画も一緒に！」とシミュレートを依頼。
「金利が安い＋毎月の返済額が安い＋返済期間が短い」を基準に、某都銀に借り換えを行いました。
元利均等ですから、借り換え当初は「元本よりも、利息が高い」ですよね。
当然、こちらも対抗して「繰上げ返済実行」です。
当時のヒラ担当者（今は、支店長）は「OSKAさんの融資は、儲けが無かった！」と今でも愚痴を言ってます。
（クレジットカード作成とか、定期預金など色々と協力しましたがね）

＞繰上げ手数料もポイントかなと思いますが

その通りですね。
繰上げ返済での手数料も、馬鹿になりません。
が、返済開始から早い段階での繰り上げ返済は「利息に比べて、手数料は安い」のです。
返済計画表を見れば一目瞭然ですが、１０ケ月分の利息合計と１０ケ月分の繰上げ返済の手数料を比べると、当然手数料の方が安いです。
繰上げ返済額の大部分は、元本に繰り入れますから（その分）支払利息は減少します。

＞自分では判断のポイントがわからなくて不安です。

今は（私が借りたバブル時代の金利と異なり）戦後最低水準の住宅ローン金利です。
どの金融機関も、０．１％程度の差ですよね。
多くの事をアレコレ悩むよりも「短期決戦で完済する！」という意志が重要です。
借り換えは、通常の場合（借り替えないよりも）「金利は削減」しています。
これだけでも、借り換えは成功なのです。

同様に、「棚からぼた餅」もあります。
私の場合ですが、住宅ローンを組んだ都銀各社から「リフォームローン」の案内がどんどん届きます。
単なる「住宅ローンの次は、リフォームローン！」という、銀行側の経営方針なんですがね。
それでも、これらの金利は、公表している金利よりも安いですよ。^^;

ポンコツ民主党政権のように朝令暮改でなく、「有言実行あるのみ！」です。

お礼

詳しい回答をありがとうございます。

出来るだけ繰上げして短期間で返済したいとは思っていますが
実際どのくらい短縮していけるかは正直わかりません。
借り換え前に200万くらいの繰上げを…と一応考えているので
1,800～1,900万を現在と同じくらいの毎月の返済額で
借り換えとすると15年ローンくらいになりそうです。
そこから数回繰上げすれば10年くらいに短縮できるかな？と
非常にざっくりと思ってはいるのですが。

今はまだ金利が安いですが、これからまた徐々に（どんどん？）
上がってきそうな感じでしょうか。
夫の両親もちょうどバブルの頃に住宅ローンを組んだみたいで
その頃はかなり金利が高かったと聞いています。
それに比べればずいぶん良いように思いますが、それでも早く
返済するに越したことはないですよね。
この先どのくらい金利が上がって来るのかもわからないし…
とか考えると5年くらいは固定にしたいような気もします。

私が比較サイトや各銀行のHP等で見た感じでは、銀行によって
結構金利は違うように思うのですが・・・
その他にかかる手数料など全て含めるとまた違ってくると思うので
ネット上でいろいろシミュレーションしてみたりはするのですが、
「将来の金利はお客様の予想で入力してください」なんて欄もあって
試算結果も結局どうなのかよくわかりません。

その他にも借り換え時に必要な手続きなど、わからないことが
たくさんあって直接いろいろ聞いてみたいので、一度どこか
銀行の相談会に行ってみようかとも思っています。
今は全てネットや郵送だけで手続きできたりして
便利ではあるんですけどね＾＾；
最初にローンを組んだときは、不動産会社の担当者が間に入って
全部やってくれましたが、今度は自分たちでやるしかないし
相談できる人もいないしでまだサッパリよくわかっていません…。