住宅ローン借り換え

質問

住宅ローン借り換えを考えています。

現在のローンは、　固定金利3.07％　残り７年９か月　５６０万円　＋　変動金利1.95％　残り２０年　４２０万円です。５年前に家を買い、固定金利分は数回繰り上げ返済をしました。
近々、繰り上げ返済をする予定でした。

ただ、昨年心臓疾患で手術したために、団体生命保険に入れるかどうか不安です。
ダメもとで借り換えを考えています。
２本まとめて変動金利にてローンを組みたいのですが、すべて変動金利で組むとどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？

何か良いアドバイスお願いします。

回答No.2

noname#184449 · ベストアンサー

不動産業者です

正直言わせていただくと団信で引っかかる可能性が非常に高いです。

なお、金利についてはハッキリしたことは分かりません。
それが分かればお金持ちになれます。

ただ、住宅ローン（変動金利）は短期プライムレート（俗にいう「短プラ」）に連動しますから、政策金利が「上げ」でない現状では「短プラの金利も上がらない＝住宅ローン金利も上がらない」と予想されますので、銀行員も「上がる可能性は少ない」と言ったのでしょう。

＞変動金利で組むとどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？

基本的に住宅ローンに「固定」はありません。
住宅ローンは「変動」がデフォルトで固定はあくまで「特約扱い」です。

何故なら固定は銀行のリスクが高くなるからです。

ただし、先述のように金利の上昇が考えづらい時は変動の方が有利です。一般的に固定の方が変動よりも1％前後高金利ですからね。住宅ローンにおいて1％の差は大きいですから。

なので一番のメリットは現在の「超・低金利」をダイレクトに利用できる事です。

反面、デメリットは「景気の動向によって影響を受けやすい＝金利上昇のリスク」です。
ただ、それには現在冷え込んでいる日本経済が再びＶ字回復くらいのミラクルが無いと、現状の1％の金利差がチャラになるような事はないでしょう。

故にポイントは「果たして自分が借りている間、そのようなミラクルが起きるかどうか」です。

私の個人的な考えとしては・・・無いですね。そんなミラクル。少なくともあと10年は無いと思っています。
まぁ、私は経済学者でも何でもない「一不動産業者」ですから、無責任な事この上ないですけどね。こんな発言しても。（笑）

それに万一？そんなミラクルが起きても住宅ローンには一般的に「5年ルール・125％ルール」があります。
「5年ルール」とは、金利がどう変動しようが、5年間は返済額を変動させないルールで「125％ルール」とは、5年後の返済額の見直し時にどんなに金利が上がっていても、25％しか返済額は上がらないルールです。

なので、いきなり生活が逼迫するというようなリスクは最低限ヘッジされています。
（ただし、目先の負担は少なくとも総額で支払う額は増えるので注意）

これら総合的に見て「私の個人的意見」では「現状なら変動金利。今後の経済動向を見て固定に切り替えを考える」ですね。

ただ、繰り返しますがご質問者様の場合は団信でほぼ間違いなく引っ掛かりますので「変動か固定か」というよりは「借りれるか借りれないか」が問題です。

お礼

わかりやすく、丁寧なご回答ありがとうございました。

おっしゃるように「借りれるか・借りれないか」ですね。
ダメなときはスッパリと諦めます。

ありがとうございました。

回答No.1

bukebuke

これから金利上がりますよ
その時に変動金利ですか

お礼

ご回答ありがとうございました。
なんだか銀行の説明は？？という感じですが、
少し考えたいと思います。

補足

そうなのですか？

実は銀行２行に相談に行き、まだまだ上がる可能性は少ないとの説明を受けました。
団体生命保険としたのは団信の間違いでした。
よろしくお願いします。