住宅ローン借換 0.4％の差

質問

住宅ローン2年固定終了後、変動金利で1.875％
残り２９年です。
変動金利があと1～2ヶ月で2.15％にあがるのが決まったので
10年の固定金利に切り替えようと思っています。
現在の銀行だと2.7％で固定終了後は-1％優遇です。
借換を考えている地方銀行は2.3％で固定終了後は-1.1％優遇です。
保証料・繰上げ手数料はほぼ違いはないようです。
通常だと1％の差があれば借換がお得と聞きますが
やはり0.4％だと借換はしないほうがいいのでしょうか？

回答No.7

fonera · ベストアンサー

恐れ入ります。
No5,6で回答したものです。

>銀行のHPにあったシュミレーションで計算したものです。
>10年固定なので差額に29年ではなく10年を掛けるべきですよね。
>となると10年間では50万近くの差額となり
>事務手数料などを考えると、手間がかかるしさほどお得でもないのでしょうか。

おそらく、そうなると思います。
変動利率割引の差が0.1%しかないので、基本的には10年間の固定金利時の差額を見るべきかと思います。

乗り換えても乗り換えなくても、金額的にはさほどの差にはならないと思います。
金額以外のところに魅力を感じるなら乗り換え検討し、金額の魅力だけであれば今回は見送った方が無難かと思います。

# ただし、ローンの計算を通じて銀行の方に返済相談をするのは有益かと思います。
# 借り換え予定先の銀行に行って、どの程度金額に差が出るかなど直接聞いて計算して貰うのも良いと思います。

お礼

ありがとうございます。
ご回答いただいて金額にあまり差がでないということが
わかりました。
アドバイスいただいたように銀行の方にも相談してみようとおもいます。

回答No.6

fonera

恐れ入ります。
No5の補足です。

細かな計算が必要ないのかな、と思いましたので、
ローンの概算ができる「基準」の様なモノを書いておきます。

「1％、10年、1000万円 = 50万円の利息」（年率１％の元利均等返済の場合）

↑この計算でやるとだいたいの値が出ます。
たとえば「0.3%, 10年, 1000万円」なら、だいたい3分の1で、16万円ぐらいの利息になります。

これを使うと
・「3.0%, 30年, 2000万円」なら、3x3x2=18 , 18x50 = 900万円くらい
・「2.7%, 30年, 2000万円」なら、2.7x6=16.2, 16x50 = 800万円くらい
・「2.3%, 30年, 2000万円」なら、2.3x6=13.7, 14x50 = 700万円くらい
と、おおざっぱに利息の差が出せるので、どっちと比べてどれぐらいお得そうかがざくっと判ります。
倍率が大きくなればなっただけ誤差が増えるので、比較の為かつ、あくまでも感覚的にどれくらいかなーという概算向けです。
（比較の時は、両方とも同じ倍率でズレるのでそんなに誤差が出ない）

***
店頭で比較するときには電卓がたたけなかったりするので、頭の中で比較するにはこれぐらいで十分だったりします。
（もちろん、額が大きくなれば100万円ぐらいは平気でズレるので、ちゃんとローン計算はした方が良いですが）

たぶん「1%も差があったら借り換え」というのはこういう概算からうまれた標語のようなモノではないでしょうか。

回答No.5

fonera

恐れ入ります。

No.4で回答したものです。
少し前提条件が判らなくなってきたので、質問させて下さい。

>>シュミレーションでは0.1％違っても29年でみると何百万がの差がでますがどこで判断すればよいのでしょうか？
上記の質問に対して、どのようなシミュレーションを行ったのでしょうか、とお聞きしました。

>わたしがシュミレーションしたのは月々の支払額の比較で
>2.7%の時月々77548円ボーナス109885円＝1150346円
>2.3%の時月々73684円ボーナス104374円＝1092956円
>差額57390円を単純に29年掛けてみて
>1664310円　2.3%の方が支払いが安くなると考えました。
ということは、

・元金は、2310万円
・支払い回数は、348回
・月々に、７万円前後払う
・ボーナスを、年に２回（おそらく6月と12月に）10万円ほど月々の返済額にプラスして払う
・（固定金利）2.7%と2.3%との、0.4%の差額を調べたら166万円ほどになった
ということでよろしいでしょうか？
（その他、予め繰り上げ返済を予定されている場合は、それもお書きいただけますでしょうか。残高が減れば減っただけ、利率の効果が薄れるからです）
どのような式を用いて算出されましたでしょうか？

また、ronesさんの想定されている住宅ローンは
・固定金利が１０年間
・変動金利が１９年間（その間の差は、-0.1%分）
だと理解しておりましたが、違うのでしょうか？
（この前提が違うと、計算が全く異なるため、是非詳しくお教え下さい）

***
なお、元金2300万円を29年間かけて返す場合、
29年間ずっと金利に0.3%の差があると、
おそらく100万円以上の差になります。

補足

ありがとうございます。

条件はfoneraさんの書かれたとおりです。
銀行のHPにあったシュミレーションで計算したものです。

すみません。
10年固定なので差額に29年ではなく10年を掛けるべきですよね。
となると10年間では50万近くの差額となり
事務手数料などを考えると、手間がかかるし
さほどお得でもないのでしょうか。

回答No.4

fonera

恐れ入ります。
いくつか不明な点は、推測してご回答いたします。

>保証料　融資期間30年で100万あたり　19,137円
>事務手数料　47,250円
これらの他に、借り換えの手数料が一切かからないとして計算します。

保証料が、(2310万 / 100万) * 19,137 = 442,065円
事務手数料が、47,250円
よって、48万9315円がかかる諸経費になります。

さらに、
・現在の銀行、変更後の地方銀行ともに、固定金利にするための手数料がかからない
・現在の銀行、変更後の地方銀行ともに、固定金利期間は10年
・現在の銀行は、固定金利2.7％、変動金利は-1%でずっと優遇
・変更後の銀行は、固定金利2.3％、変動金利は-1.1%でずっと優遇
・ronesさんは、29年で返す予定
と仮定します。

すると、10年たった時点で以下の返済残高になります。
現在の銀行、\17,071,010
変更後の銀行、 \16,799,705
差額、\271,305

ここで、変動金利を6.6%と仮に置きます。（変動金利を平均すると6.6%固定であったと仮定する）
すると、
・残りのローンは、19年
・現在の銀行は、金利が5.6%
・変更後の銀行は、金利が5.5%

これで、19年間の総返済金額が
現在の銀行、 \27,769,956 　（毎月の返済額： \121,798）
変更後の銀行、 \27,552,279 （毎月の返済額：\120,843）
差額、\217,677

よって、合計48万8982円の差額となります。

つまり、変動金利を6.6%であると仮定すると、『借り換えない』方が333円得であると考えられます。
***
ちなみに、変動金利を11.1%と仮定すると・・・
総返済金額が
　現在の銀行、\38,446,999（毎月の返済額： \168,627）
　変更後の銀行、\38,192,464 （毎月の返済額： \167,511）
差額、\254,535
となるため、『借り換えた』方が36,525円お得になります。

ご参考になれば幸いです。
***
ちなみに、どういったシミュレーションをされましたか？
こちらで2.7%と2.6%の固定金利で計算したときには、\419,925の差にしかなりませんでした。
おそらく、こちらの計算時の仮定が違うと思うので、ronesさんが考えている前提を全てお教え願えませんでしょうか？

補足

ありがとうございます。

わたしがシュミレーションしたのは月々の支払額の比較で
2.7%の時月々77548円ボーナス109885円＝1150346円
2.3%の時月々73684円ボーナス104374円＝1092956円
差額57390円を単純に29年掛けてみて
1664310円　2.3%の方が支払いが安くなると考えました。
素人なので考え方が間違ってるのかもしれません。

よろしくお願いします。

回答No.3

fonera

恐れ入ります。

具体的なローンの額が判らないため想像になりますが、おそらく借換で得になるかどうかギリギリかと思われます。

なぜならば、借換かつ固定金利の場合は、固定金利手数料ですとか借換手数料と言った名目でトータル10万円弱ぐらい、手数料がかかるからです。

トータルの額が大きい場合は検討し、そうでない場合は止めた方が良いと思います。
***
具体的なローン残高と、保証料、借換手数料・固定金利特別手数料などの額が判れば、計算してアドバイスすることも可能かと思います。

補足

すみません。
残金2,310万円で29年です。
当初2,650万円　35年　固定2年1%で契約しました。
今年夏、固定終了後変動金利にして200万円を繰上返済しました。
（今後も2年で100万程度繰上返済する予定です）

借換予定の銀行を調べてみましたら
保証料　融資期間30年で100万あたり　19,137円
事務手数料　47,250円
でした。
ちなみに現在UFJで、繰上手数料等はあまり差がないようです。

UFJの10年固定金利を毎月チェックしていると
9月10月とそれぞれ0.1％ずつ下がっています。
もし11月も下がれば借換の差が0.3％になります。
シュミレーションでは0.1％違っても29年でみると何百万がの差がでますが
どこで判断すればよいのでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.2

hkttm

私見です。
結論から書きますと0.4%の金利差があるのなら借換を検討してもいいのではと思います。保証料は一括前払いですか？それとも金利上乗せ？もし現在借入先の銀行が一括前払いなら借換に伴う一括返済でいくらかは帰ってくるかもしれませんが借換に伴う手数料までは帰ってこないのでいくらか持ち出しを覚悟してください。

私が他者さんに同じような回答をしていますので参考までに読んでもらえたらうれしいです。
http://okwave.jp/qa3400899.html

最近見つけてこんなのもあるんだなぁと感心した銀行があったのでリンクはっておきます。
住信ＳＢＩネット銀行
https://contents.netbk.co.jp/pc/campaign/housingloan_af_05.html

念のためronesさんで確認してくださいね。

参考になれば。。。

お礼

ありがとうございます。
（保証料は一括前払いだと思います。）
とても参考になりました。

回答No.1

oo14

金利というのは年利です。１０００万円を借りれば１％は１０万円です。つまりＥＸＥＬの行は２９行でよいわけです。
考えられるパターンを全てシミュレーションしてみましょう。
ついでに、家族の経費（幼稚園、小学校、中学校、高校、予備校、大学、大学院、結婚、家の修繕、車の購入、生活費等）をはめてみます。その比較で初めて、解が見つかります。

お礼

ありがとうございます。
シュミレーションしてみようと思います。