住宅ローンの借り換えについて（長文）

質問

現在みずほ銀行の変動金利で住宅ローンを組んでいます。
残額は９００万円弱といったところですが、変動金利では不安なので借り換えた方がよいのか悩んでいます。
今現在繰り上げ返済に回せるお金が４００万円あり、実質ローン残額は５００万円になります。
現在の返済額は月々５万円弱です。
また、来年に満期になる定期預金（年１％５年定期）が１８０万円と、再来年に満期になる定期預金（年１％５年定期）が２００万円ありますので、満期になれば両方繰り上げ返済に回そうと考えています。

いろいろ計算してみたのですが５００万円を１０年固定ローン（新生銀行２．９％）で借りて、月々の返済額は今のままで上記の定期満期時に繰り上げ返済すれば３年で返せる計算になるのですが、３年で返すなら変動のままおいて置いても大丈夫だろうかと思い始めました。
もちろん金利が今後いくらになるかはっきりしたことは誰にもわからないと思うのですが、借り換えの手数料などを考えると同じぐらいで済むのかとも考えています。
また、現在全身性エリテマトーデスという病気のため（症状は軽く、普通の生活を送っていますが）ローンの借り換えとなると受け付けてもらえないかもしれないという不安もあります。

それで教えて頂きたいのは、
１．定期は満期になるまで待たずに解約してしまって今返済にまわすべきか？（たぶん解約時の金利は普通預金並だったと思います）
２．借り換えを行うべきか（健康状態ではねられないと仮定して）
３．病気があると借り換えは出来ないのか？
４．借り換えを行うとした場合に、１０年固定よりもよい方法があるか　の４点です。

どなたかお詳しい方、よろしくお願い致します。

回答No.3

mahopie · ベストアンサー

１． 現状の借入金利が定期利回りの１％以上であれば、定期を期限前解約して返済した方が計算上は有利になります。但し、住宅取得控除の戻し期間が残っている場合にはそれを含めて考えて下さい。現状では定期との両建て部分はローン金利で借りたものを１％で運用しているという逆ザヤ状態です。もっとも、もう一つ確認事項としては、定期の運用期間が５年以上の長期間の場合に経過期間の金利も考えないと正確には言い切れない部分があります。（期間１０年、８年経過で金利１％なら、後２年待つべきタイミング）

２． 既存ローンの金利上昇リスクは保有預金でカバーされており、現状では預金をどのタイミングで内入返済するかだけの状況かと考えます。但し、病気入院や休業の可能性を含めてどの程度預金を残しておくのか、という視点が必要かと考えますが。

３． 記載の病気について保険会社（の専属医師）がどう判断するのかが判断できませんが、団信生保付のローンは対応できない可能性が高いと考えておいた方が良さそうです。金額的にトータルのメリット額が小さい点を含めて、今さらローン借り換えの手間や団信云々を考えない方が精神衛生上も良いように考えます。

４． 金利上昇に備えて１０年固定を選択すれば、目先の支払が現在の変動金利時よりも増加しますが、病気・手許預金の水準から考えて敢えて借り換えを行う必然性はなさそうです。質問者の考える選択肢は返すに返せないローン残高を背負った人が、セカンドベストとして行う選択肢だと考えます。（ベストは今の１０年固定金利の水準まで金利が上がった時点で纏めて繰上返済、ワーストが変動のままで支払額増加を待つ）

お礼

詳しいご回答ありがとうございました。
やはり借り換えは厳しそうですね。
あまりいろいろ考え込まずに、無理のない範囲で出来るだけ早く返済を終わらせられるように努力してみます。

いろんな視点で考えてくださり参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.2

simazuka

明日がどうなるかしれない国際情勢の中
難病をかかえられて不安な気持ちお察しします。

minidanukiさんは借り換えのメリットを受けられる
微妙なラインにいらっしゃるので
“私なら”という前提で回答させてもらいます。

私なら、400万だけを繰り上げ返済に回して
あとは固定に変えないで、そのまま、みずほの変動金利でいきます。

ローン残が500万で借り換えをしても
借り換え手数料で借り換えのメリットはなくなってしまうからです。

定期も１，２年後満期なので解約はしません。
満期になってから考えます。

今はアラブのゴタゴタで世界経済に悪影響を与えはじめてますから、3年後の金利でも固定2パーセント
かなぁと予測しております。

お礼

病気の心配までして頂いてありがとうございます。
そうですね。
おっしゃっているようにやっぱり今のまま出来るだけ早く返済を終わらせるように努力してみます。
連日の報道で動揺していたようです。

おかげで気持ちの整理がつきました。
ありがとうございました。

回答No.1

kirara3970

FPです。
一般論としていわれている借り換えの条件は
１．金利差１％以上
２．残高１０００万円以上
３．返済期間１０年以上
この三つがそろえば借り換えを検討するのがセオリーです。

質問者様の場合病気については重い病気かどうかわかりません。
状況からは質問に回答する以前に繰り上げ返済で早く返した方が良いとかんがえます。

具体的に数字をだしてみるとわかると思います。
計算できるサイトも検索ででてくるはずです。

お礼

早々にご回答ありがとうございます。
３つのセオリーのうち、２番の可能性だけしか当てはまりませんね。
連日の報道ですこし動揺していたのかもしれません。
今のままで繰り上げ返済をする方向でやってみようと思います。

ありがとうございました。